의정부지방법원 2026타경70377. 동두천시 생연동 제22차진산아트빌 비동 4층 401호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박재오이고, 2021.05.06. 거래가 135,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기상 가장 오래된 현존 매각소멸 기준인 2022.11.24. 주택도시보증공사 가압류보다 임차인 김홍철의 전입일 2021.04.30.이 빠르다는 점입니다. 원칙대로라면 대항력이 있어 배당받지 못한 보증금을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 김홍철은 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의하는 확약서를 2026.6.22. 제출했습니다. 따라서 신건 배당계산상 부족분 4,662,000원이 생기더라도 그 임차인에 관한 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70377 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 생연동 613-129 제22차진산아트빌 비동 4층 401호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 77.29㎡ · 5층 중 4층 401호 |
| 이용상태 | 다세대주택 · 방3, 거실, 주방/식당, 화장실 및 욕실2, 발코니 |
| 소유자 | 박재오 (2021.05.06. 거래가 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 133,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 135,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 원래 인수형, 확약으로 실질 0원
말소기준으로 잡힌 주택도시보증공사 가압류는 2022.11.24.입니다. 임차인 김홍철은 2021.04.30. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.03.19.이므로 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 임차보증금은 135,000,000원, 배당요구도 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김홍철 | 비동 4층 401호 전부 | 135,000,000원 | 2021.04.30. / 2021.03.19. | 대항력 有 우선변제 有 확약→실질 인수 0원 |
2023.01.17. 국 압류, 2024.05.07. 동두천시 압류, 2025.01.02. 의정부시 압류와 2026.02.23. 강제경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세에 해당하는 금액이 있으면 배당 순서가 달라질 수 있어 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 두 배 이상 높은 신건
가격 판단에서는 과거 전체 평균 87,333,333원보다 최근 12개월 평균 65,000,000원과 최신 거래 65,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 최근 거래 추세도 -34.0%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 73.81㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2024.07 | 73.81㎡ | 3 | 100,000,000원 |
| 2021.12 | 77.29㎡ | 5 | 97,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 87,333,333원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 65,000,000원 |
신건 최저가 133,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 204.6%입니다. 전체 평균 대비도 152.3%입니다. 특히 최신 거래가 65,000,000원이고 추세가 -34.0%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 좋게 평가할 수 없습니다. 확약으로 인수 문제가 해결됐다는 사실과 가격 메리트는 완전히 별개입니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 1. 임차인 김홍철 보증금 | 135,000,000원 | 130,338,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 1,070,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매개시 | 135,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차인 김홍철에게 130,338,000원이 배당되고 4,662,000원이 부족합니다. 그러나 2026.6.22. 확약에 따라 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했으므로 실질 인수는 0원입니다. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있으면 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 실질취득 체크
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 133,000,000원 | 4,662,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 106,400,000원 | 30,889,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 85,120,000원 | 51,812,160원 | 0원 |
확약이 없었다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커지는 전형적인 대항력 임차인 구조입니다. 그러나 이 사건은 해당 임차인이 대항력을 포기했기 때문에 회차별 실질 인수는 0원으로 봅니다. 따라서 실질취득은 각 회차의 매각가와 같고, 가격 비교도 그 매각가를 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 동두천초등학교 서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근 버스정류장, 근거리에 동두천중앙역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트슬래브지붕 5층 건물의 4층 401호. 급배수·위생·난방설비가 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 성장관리권역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 소로2류 접합입니다.
- 공시지가. 608,300원/㎡, 토지면적 311.0㎡, 사다리형 평지입니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이고 확인된 실거래는 3건입니다. 최신 거래는 65,000,000원이며 최근 추세는 -34.0%입니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 재확인. 김홍철의 2026.6.22. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각물건명세서에 그대로 반영돼 있는지 입찰 전 원본을 확인해야 합니다.
- 가격 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 65,000,000원인 반면 신건 최저가는 133,000,000원입니다. 권리 해소만 보고 가격을 후하게 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세. 최근 거래 추세 -34.0%를 반영해 과거 전체 평균 87,333,333원을 가격 상단 근거로 쓰지 않는 편이 타당합니다.
- 유찰 후에도 비교. 1회 유찰 106,400,000원, 2회 유찰 85,120,000원도 최근 12개월 평균 65,000,000원과 직접 비교해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 임차인 배당과 후순위 배당이 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 임차권등기 말소 확약과 별개로 현황 점유 및 실제 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 해소 ≠ 가격 메리트”
이 사건은 표면만 보면 보증금 135,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제로 신건 배당계산상 4,662,000원의 미배당도 생깁니다. 그러나 김홍철이 2026.6.22. 대항력을 포기하고 전액 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출했기 때문에 해당 임차인 인수위험은 실질 0원으로 정리됩니다.
그 다음부터는 가격만 보면 됩니다. 그리고 가격은 좋지 않습니다. 최근 12개월 평균·최신 거래가 65,000,000원인데 신건 최저가가 133,000,000원, 비율은 204.6%입니다. 최근 거래 추세도 -34.0%입니다. 2회 유찰 가격 85,120,000원조차 최근 12개월 평균을 웃돕니다. 권리 문제는 확약으로 정리됐지만, 가격 메리트는 아직 확인되지 않습니다.
