의정부지방법원 2026타경70417. 의정부시 낙양동 대광로제비앙포레스트 1101동 19층 1902호, 전용 82.8289㎡ 아파트입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 410,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박경애이며, 말소기준권리는 2018.12.21 설정된 농협은행 근저당 채권최고액 234,000,000원입니다. 이후 설정된 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현황조사·매각물건명세서에 확인된 실제 임차인은 이영주 1명입니다. 전입일 2022.12.19는 말소기준일 2018.12.21보다 뒤이므로 이 사건 기준 대항력 없음으로 정리됩니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없지만, 대항력 없는 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70417 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 낙양동 736 대광로제비앙포레스트 1101동 19층 1902호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 82.8289㎡ · 지상28층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 박경애 |
| 감정가 / 최저가 | 410,000,000원 / 410,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 232,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 대광로제비앙포레스트 · 420세대 · 2018.10.25 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준은 2018.12.21 농협은행 근저당권입니다. 2020.03.24 농협은행 추가 근저당, 2021.03.17 키움저축은행 근저당은 모두 그 이후 설정되어 매각으로 소멸합니다. 2026.02.26 키움저축은행의 임의경매개시결정과 2026.03.16 농협은행의 추가 경매개시결정 역시 말소기준 이후입니다. 농협은행의 1·2번 근저당은 2026.05.19 확정채권양도를 원인으로 2026.07.08 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이영주 | 2022.12.19 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 4.10억 신건은 최근 거래보다 높다
같은 단지·동일 면적대인 전용 82.83㎡의 최근 12개월 거래 12건을 기준으로 보면 평균은 396,125,000원, 최신 거래는 2026.08의 400,000,000원입니다. 현재 최저가 410,000,000원은 최근 12개월 평균의 103.5%이며, 최신 거래보다도 10,000,000원 높습니다. 따라서 전체 평균이나 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래를 우선하면, 현 회차를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 82.83㎡ | 28 | 400,000,000원 |
| 2026.08 | 82.83㎡ | 5 | 395,000,000원 |
| 2026.07 | 82.83㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2026.06 | 82.83㎡ | 8 | 393,000,000원 |
| 2026.05 | 82.83㎡ | 16 | 409,000,000원 |
| 2026.05 | 82.83㎡ | 19 | 395,500,000원 |
| 2026.04 | 82.83㎡ | 11 | 390,000,000원 |
| 2026.04 | 82.83㎡ | 20 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 82.83㎡ | 4 | 385,000,000원 |
| 2026.02 | 82.83㎡ | 15 | 398,000,000원 |
| 2026.01 | 82.83㎡ | 8 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 82.83㎡ | 11 | 398,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 396,125,000원 |
표본 최저 거래는 385,000,000원, 최고 거래는 409,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 410,000,000원은 표본 최고가보다도 1,000,000원 높은 수준입니다. 같은 19층 거래도 2026.05에 395,500,000원이 확인됩니다. 현 회차에서는 가격 가점을 주기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 410,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,500,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 52,800,000원 | 52,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사키움저축은행 | 278,400,000원 | 116,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 565,200,000원 중 403,500,000원이 배당되고, 미배당은 161,700,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 유찰 시 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 410,000,000원 | 403,500,000원 | 161,700,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 328,000,000원 | 322,608,000원 | 242,592,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 262,400,000원 | 257,926,400원 | 307,273,600원 | 0원 |
가격이 내려가면 선순위 담보권자부터 배당되므로 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모든 회차에서 0원입니다. 즉 유찰 여부에 따른 핵심 변화는 권리 승계가 아니라 매입가격과 채권자 회수액입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지상28층 건물의 19층입니다.
- 입지. 경기도 의정부시 낙양동 소재 송양초등학교 북서측 인근으로, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측으로 중로와 접하며 단지 내 차량 출입이 가능한 도로기반시설을 갖추고 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·민락2지구 지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 형상은 부정형이며 공시지가는 1,389,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 420세대 단지이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 385,000,000원~409,000,000원 범위에서 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 410,000,000원은 최근12개월 평균과 최신 거래 모두보다 높습니다. 신건 가격을 그대로 시세 할인으로 해석하면 안 됩니다.
- 임차인 원본 확인. 이영주의 전입일은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 최종 매각물건명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 농협은행 1·2번 근저당이 2026.07.08 농업협동조합자산관리회사로 이전된 사실을 최신 등기부와 대조하세요.
- 배당액 변동 가능성. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차인 점유가 확인된 물건이므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 사전에 점검하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 보류”
이 사건은 권리 자체보다 가격 판단이 더 중요합니다. 말소기준일은 2018.12.21이고, 확인된 임차인의 전입일은 2022.12.19라 대항력이 없으며 매수인 인수도 0원입니다. 따라서 실질취득은 현재 최저가와 같은 410,000,000원입니다.
문제는 그 410,000,000원이 최근 시세보다 낮지 않다는 점입니다. 최근12개월 평균은 396,125,000원, 최신 거래는 400,000,000원, 최근 12건 중 최고 거래도 409,000,000원입니다. 실질취득이 최근 시세 이상인 현 회차에는 가격 메리트가 없습니다. 권리구조는 비교적 정돈돼 있지만 가격까지 합치면 결론은 “권리는 통과, 신건 가격은 보류”입니다.
