의정부지방법원 2026타경70469. 신곡하이츠 6층 601호, 건축물대장상 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자 박희복은 2022.06.25 매매를 원인으로 2022.07.19 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 과거 하나은행 근저당권 840,000,000원이 있었지만 2015.04.20 이미 말소됐고, 2015년 신탁등기 역시 2022.06.28 신탁재산 귀속으로 정리됐습니다.

현재 권리분석의 핵심 말소기준은 2026.03.06 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.04.08 장영범의 주택임차권등기는 원칙적으로 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 장영범이 2026.08.06 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차인에 한해서는 인수 위험이 실질적으로 제거됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약으로 하나는 풀렸지만, 하나가 남았다

과거 하나은행 근저당은 2015.04.20 이미 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 2026.03.06 강제경매개시결정입니다. 장영범은 2022.06.28 전입·점유, 2022.06.15 확정일자를 갖고 2024.04.08 임차권등기를 마친 보증금 160,000,000원의 임차인으로, 원래는 말소기준보다 앞선 대항력 임차권입니다. 하지만 2026.08.06 확약으로 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 이 임차인에 대한 승계 부담은 실질 0원으로 봅니다.

* 0원 판단은 2026.08.06 확약서를 제출한 장영범에게만 적용됩니다. 주원영은 보증금·확정일자가 확인되지 않아 별도의 인수 가능성을 남겨둬야 합니다. 실제 임차인은 2명입니다.

② 시세 비교 — 82.5%만 보고 싸다고 하면 안 된다

신곡하이츠의 비교 실거래는 전용 47.09㎡, 6층 2022.06 거래 1건이며 거래가는 160,000,000원입니다. 제공된 비교평균 역시 160,000,000원이고, 최저매각가 132,000,000원은 이 기준의 82.5%입니다.

표면적으로는 최저가가 비교 거래보다 낮습니다. 그러나 표본은 1건뿐이고, 확인되는 거래 자체가 2022.06입니다. 더 중요한 점은 주원영의 보증금이 미상이라는 것입니다. 장영범 확약만 반영하면 최소 실질취득은 132,000,000원이지만, 주원영에게 인수해야 할 보증금이 확인되면 실질취득은 그만큼 올라갑니다. 따라서 82.5%라는 표면 할인율을 그대로 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 132,000,000원 가정)

배당계산상 장영범 미배당액은 30,648,000원이지만, 2026.08.06 확약으로 장영범에 대한 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 주원영의 보증금 미상 위험은 위 배당표에 금액으로 반영할 수 없습니다.

* 장영범에 한정한 판단입니다. 주원영의 임대차보증금이 확인되면 실제 매수인 부담은 별도로 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며, 철근콘크리트조 지상6층 건물의 6층 601호입니다.
• 입지. 신곡초등학교 동측 인근. 주변은 아파트단지·다세대주택·오피스텔·근린생활시설·임야 등이 혼재하는 주거지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 4미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역이며 토지거래계약에관한허가구역은 2024.11.10~2029.11.09로 기재돼 있습니다.
• 토지. 신곡동 486, 신곡동 486-21 두 필지가 대지권의 목적인 토지입니다. 토지면적은 441.0㎡, 공시지가는 1,169,000원/㎡입니다.
• 환금성. 신곡하이츠는 총 8세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이라 가격 판단에 사용할 거래 표본이 제한적입니다.
• 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 주원영 임대차보증금 확인. 2025.05.26 전입은 말소기준 이전입니다. 보증금과 임대차계약 내용을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 확정하지 마세요.
• 장영범 확약서 원본 확인. 2026.08.06 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 실제 매각물건명세서와 사건기록에 동일하게 반영돼 있는지 확인해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 장영범은 우선변제권을 행사하므로 매각대금에서 129,352,000원을 배당받는 구조지만, 미배당 30,648,000원은 확약 때문에 매수인에게 승계되지 않는 것으로 봅니다.
• 표면 할인율 경계. 최저가가 비교 거래가의 82.5%라도 비교 거래는 2022.06의 1건입니다. 주원영 보증금까지 확인한 뒤 실질취득 기준으로 다시 비교해야 합니다.
• 권리 원본 대조. 2015.04.20 말소된 하나은행 근저당, 2024.04.08 장영범 임차권, 2026.03.06 강제경매개시결정, 2026.03.19 국민건강보험공단 압류의 현재 등기 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
• 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 기재가 있으므로 입찰 전 해당 물건에 적용되는 절차를 확인하세요.

맺으며 — “확약은 해결됐지만, 권리분석은 아직 끝나지 않았다”

이 사건의 첫인상은 보증금 160,000,000원의 선순위 임차권 때문에 무거워 보입니다. 하지만 장영범이 2026.08.06 대항력을 포기하고 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 장영범 문제는 실질 인수 0원으로 정리됩니다.

그렇다고 바로 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 별도의 점유자 주원영이 2025.05.26 전입해 있고 보증금·확정일자가 미상입니다. 말소기준 2026.03.06보다 앞선 전입인 만큼 대항력 가능·미상으로 남겨야 하고, 이 보증금이 확인되기 전에는 총 실질취득비용도 확정할 수 없습니다. 신건 최저가 132,000,000원이 비교 거래 160,000,000원의 82.5%라고 해도, 거래 표본이 2022.06의 1건뿐이라는 점까지 감안하면 가격도 아직 확신할 단계가 아닙니다.

장영범 확약은 합격, 주원영 확인은 필수. 이 사건은 최저가 자체보다 미상 임차인의 보증금 확인이 입찰 여부를 결정하는 핵심입니다.