의정부지방법원 2026타경70558. 포천시 선단동 한양아트빌 102동 4층 403호, 면적 49.14㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기에서 주목할 기준 권리는 2024.04.15. 유설린의 가압류 66,000,000원입니다. 그보다 앞선 국민은행 근저당권 36,000,000원은 2016.01.08. 이미 말소됐고, 포천군 압류 역시 2002.10.25. 말소돼 현재 경매의 인수 판단에서는 빠집니다. 2024년 가압류와 이를 본압류로 이행한 2026.03.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 조사 대상은 없습니다. 따라서 낙찰가 외에 보증금이나 권리를 추가로 떠안는 구조가 아니며, 현재 회차 기준 실질취득액도 최저매각가와 같은 70,000,000원입니다. 다만 권리가 깨끗하다는 사실과 가격이 싸다는 판단은 별개입니다. 이 물건은 현재 신건 가격이 시세 지표와 정확히 같은 수준이라 가격 메리트를 별도로 인정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70558 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 선단동 112-7 한양아트빌 제102동 제4층 제403호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 49.14㎡ · 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 403호 |
| 소유자 | 정광식 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 강제경매 채권자 / 청구 | 유설린 · 유수식 · 송영선 / 234,454,792원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액 0원
임차인 없음. 대항력·우선변제·보증금 승계 이슈가 확인되지 않아 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 과거 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 포천군 압류도 과거 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 2024.04.15. 가압류와 2026.03.23. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — ‘싸다’가 아니라 ‘같다’
한양아트빌 102동의 면적 매칭 실거래는 1건입니다. 2024.07. 전용 48.51㎡, 4층 거래가 70,000,000원이 확인됩니다. 최근12개월 평균 지표와 최신 거래가도 모두 70,000,000원이며, 현재 최저매각가 역시 70,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 48.51㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 70,000,000원 |
실질취득액 70,000,000원은 최근12개월 평균 70,000,000원의 100.0%이고, 최신 거래 70,000,000원과도 같습니다. 따라서 전체 평균 대비 할인처럼 보이는 별도 수치가 없고, 현재 회차에선 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 권리 안전성은 높지만 가격 점수는 중립 이하로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 유설린 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 유설린 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,340,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 1,660,000원과 가압류 채권 66,000,000원이 반영되고, 소유자 잔여는 2,340,000원입니다. 갑구 5번 항목은 채권액이 확인되지 않아 예상배당 0원으로 계산돼 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선단교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·나대지가 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 있어 일반적인 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건 내 4층 403호이며, 급배수·위생·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역, 공시지가 407,700원/㎡, 토지면적 664.0㎡의 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 성장관리권역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·비행안전제4구역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고, 중로2류에 저촉됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 한양아트빌 102동은 12세대이고 준공일은 2000.10.07입니다. 면적 매칭 실거래가 1건뿐이어서 거래가 활발한 대단지와 같은 환금성을 기대하기보다는 보수적으로 접근하는 편이 적절합니다.
⑤ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 70,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 56,000,000원 | 11,408,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 44,800,000원 | 22,406,400원 | 0원 |
현재 회차는 70,000,000원으로 시세 지표와 동일합니다. 반면 1회 유찰 시 56,000,000원, 2회 유찰 시 44,800,000원으로 내려갑니다. 중요한 점은 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원이라는 것입니다. 유찰 시 발생하는 채권 미배당은 매수인이 그대로 떠안는 금액으로 계산돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 할인으로 착각하지 말 것. 최저가와 실질취득액이 최근12개월 평균·최신 거래와 모두 70,000,000원으로 같습니다.
- 임차인 부재 재확인. 현재 자료상 임차인은 없지만, 입찰 직전 현황조사·매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 현재 기준 권리는 2024.04.15. 가압류이며, 이전 국민은행 근저당과 포천군 압류는 이미 말소됐습니다.
- 소규모 물건의 환금성. 12세대·실거래 1건인 만큼 재매각 시 매수층과 거래 속도를 보수적으로 판단하세요.
- 내부상태 확인. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며 공부와의 차이는 없지만, 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 중립”
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인이 없고 인수액도 0원이며, 과거 선순위 근저당과 압류도 이미 말소돼 권리구조가 단순합니다. 그러나 현재 신건 70,000,000원은 최근12개월 평균 70,000,000원과 최신 거래 70,000,000원에 정확히 일치합니다. 권리가 안전하다는 이유만으로 가격 메리트까지 있다고 볼 수는 없습니다. 더구나 12세대 소규모 다세대에 실거래 표본도 1건뿐입니다. 이 사건은 ‘권리 위험을 피하는 문제’보다 현재 가격에 그대로 들어갈 이유가 충분한지를 따지는 것이 핵심입니다.
