의정부지방법원 2026타경70766. 금오동 정은스카이 에이동 11층 1103호로, 감정평가상 공동주택(다세대주택)이며 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물이고 해당 호수는 11층입니다. 사용승인일은 2019.11.07입니다.
권리 구조의 핵심은 2021.08.17 설정된 경서농업협동조합 근저당 212,400,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이며, 이후 낙원새마을금고 가압류 18,213,579원, 케이비캐피탈 주식회사 가압류 22,242,593원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70766 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 금오동 271-4 정은스카이 에이동 11층 1103호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 49.12㎡ · 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 · 11층 |
| 소유자 | 신원호 |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청 청구액 | 167,083,098원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 현장 점유관계는 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다. 등기상으로는 2021.08.17 근저당 이후의 가압류와 경매개시결정이 모두 매각으로 소멸하며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 71.3%지만 거래 표본은 1건
정은스카이는 총 18세대, 사용승인일은 2019.11.07입니다. 비교 가능한 실거래는 2021.08의 1건으로, 전용 50.02㎡·10층이 282,000,000원에 거래됐습니다. 대상 전용면적은 49.12㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 50.02㎡ | 10 | 282,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 282,000,000원 |
최저매각가 201,000,000원은 최근 12개월 평균 282,000,000원의 71.3%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 201,000,000원이고, 비교 가격과의 차이는 81,000,000원입니다. 다만 비교 실거래가 2021.08의 단 1건이므로, 이 수치만으로 현재 적정시세를 단정하는 것은 경계해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,614,000원 |
| 1. 근저당 · 경서농업협동조합 | 212,400,000원 | 197,386,000원 |
| 2. 가압류 · 낙원새마을금고 | 18,213,579원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 22,242,593원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 252,856,172원 중 예상 배당액은 197,386,000원이며, 미배당은 55,470,172원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당·취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 201,000,000원 | 197,386,000원 | 55,470,172원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 160,800,000원 | 157,748,800원 | 95,107,372원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 128,640,000원 | 126,039,040원 | 126,817,132원 | 0원 |
유찰될수록 채권자 미배당액은 커지지만, 확인된 권리 구조에서는 매수인 인수액이 각 시나리오 모두 0원입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 변화가 곧 실질취득가 변화로 이어지는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택(다세대주택)으로 방3·욕실2·거실·주방·발코니·현관 등으로 이용 중입니다.
- 입지. 자금동주민센터 북측 인근이며, 주위는 다세대주택·연립주택·오피스텔·단독주택 등으로 형성된 주택지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며 대중교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 11층 건물의 11층 1103호이며 사용승인일은 2019.11.07입니다. 승강기·도시가스 개별난방·옥내소화전·옥내외 자주식 주차장이 설치되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 약 4~5미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,225,000원/㎡입니다.
- 하자 확인. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 정은스카이는 18세대이며 확인되는 비교 실거래는 1건이므로 시세 판단과 재매각 가능성은 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유자와 전입·확정일자 여부를 입찰 전에 다시 확인하세요.
- 실거래 표본 한계. 비교 실거래가 2021.08의 1건이므로, 282,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 주변 유사 다세대 거래를 함께 확인하세요.
- 신건 가격 검증. 현재 최저가는 201,000,000원이고 인수액은 0원입니다. 낙찰가 자체가 실질취득가이므로 목표 수익률을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 소규모 물건 환금성. 총 18세대 규모이므로 거래 빈도와 매수층을 별도로 확인하세요.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비, 내부 상태, 주차 및 실제 이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가와 실제 점유관계를 최종 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘표본의 질’까지 봐야 한다
이 사건은 2021.08.17 경서농업협동조합 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원이므로, 권리 구조만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다.
가격 수치도 눈에 띕니다. 실질취득 201,000,000원은 비교 실거래 282,000,000원의 71.3%입니다. 다만 그 실거래가 2021.08의 1건뿐이고 단지 규모도 18세대입니다. 따라서 결론은 “권리는 양호, 숫자상 가격 차이도 크지만 현재 시세 검증은 필수”입니다. 71.3%라는 숫자를 그대로 할인율로 믿기보다, 입찰 직전의 인근 유사 물건 거래와 실제 점유 상태를 확인한 뒤 가격을 정하는 것이 핵심입니다.
