수원지방법원 2025타경52102. 안산시 상록구 본오동 1138-6의 5층 502호로, 감정평가상 단지형다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 제5층이며 사용승인일은 2017.12.03입니다. 이용상태는 거실 1, 주방·식당 1, 방 3, 욕실 2, 발코니 1, 현관 1, 다락 1 등으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 장원준이고, 2022.04.11. 거래가액 350,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “선순위 임차인이 있다”가 아닙니다. 천정아는 2022.03.16. 주민등록, 2022.02.24. 확정일자, 2024.04.04. 임차권등기를 갖고 있어 말소기준보다 앞서는 대항력 있는 임차인입니다. 그런데 그 보증금반환채권을 승계한 주택도시보증공사가 이 경매에서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 바로 실질 인수를 0원으로 바꾸는 결정적 요소입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6 5층 502호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 각골로5안길 22 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 단지형다세대주택 · 5층 중 5층 502호 · 실거래 비교면적 63.705㎡ |
| 소유자 | 장원준 · 2022.04.11. 소유권이전 · 거래가액 350,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 246,400,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 말소기준 | 2024.10.29. 갑구 9번 압류 · 안산시 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
등기부상 과거 반월신용협동조합 근저당권 180,000,000원은 2020.08.05. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 선언된 말소기준은 2024.10.29. 안산시 압류입니다. 천정아의 임대차는 계약 2022.02.17., 확정일자 2022.02.24., 점유개시 2022.03.10., 주민등록 2022.03.16.이고 임차권등기는 2024.04.04.이므로 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없다면 매수인에게 미배당 보증금이 남는 전형적인 선순위 대항력 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 주요 날짜 | 권리 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|
| 천정아 실제 임차인 1명 | 주택 전부 350,000,000원 | 확정 2022.02.24. 점유 2022.03.10. 전입 2022.03.16. 임차권등기 2024.04.04. | 대항력 有 우선변제 배당요구 2024.04.04. | 승계 주택도시보증공사 룰상 인수 107,849,600원 확약 반영 실질 인수 0원 |
② 가격 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
확약을 반영하지 않는 기계적 배당계산만 보면 현재 최저가 246,400,000원에서 임차인에게 242,150,400원이 배당되고 107,849,600원이 부족해 매수인 인수로 계산됩니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 금액은 보증금 350,000,000원 부근에 고정되어 “70%까지 유찰됐으니 싸다”라고 볼 수 없습니다.
하지만 이 사건은 2026.06.09. 확약이 존재합니다. 잔존청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시됐으므로 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 최저가와 같은 246,400,000원입니다. 따라서 시세 비교도 246,400,000원을 기준으로 해야 합니다.
| 거래월 / 지표 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 63.71㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 2021.06 | 63.71㎡ | 5 | 350,000,000원 |
| 최근12개월 평균 지표 | 63.705㎡ | 2건 | 350,000,000원 |
| 현재 실질취득 | — | — | 246,400,000원 |
실질취득 246,400,000원은 최근12개월 평균 지표 350,000,000원의 70.4%입니다. 최신 확인 거래도 2022.04. 350,000,000원입니다. 다만 확인된 실거래가 2건뿐이고 두 거래 모두 350,000,000원으로 동일하며, 최신 거래 시점도 2022.04입니다. 따라서 70.4%라는 할인율 자체는 분명하지만, 이를 곧바로 현재 시장가 대비 확정적인 할인으로 확대해석하기보다는 거래 표본의 적음과 시차를 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,249,600원 |
| 1. 임차인 천정아 보증금 | 350,000,000원 | 242,150,400원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형 자체는 천정아 보증금의 미배당액 107,849,600원을 매수인 인수로 계산합니다. 그러나 2026.06.09. 제출된 확약에 따라 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 있으므로, 이 리포트의 실질 인수액은 0원으로 적용합니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따라 결과가 완전히 다르다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 반영 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 70% | 246,400,000원 | 107,849,600원 | 246,400,000원 |
| 3회 유찰 시 · 56% | 197,120,000원 | 156,439,680원 | 197,120,000원 |
| 4회 유찰 시 · 44.8% | 157,696,000원 | 195,311,744원 | 157,696,000원 |
확약이 없다면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 커져 총부담이 보증금 350,000,000원 부근에 머무는 구조입니다. 반대로 이 사건처럼 확약을 그대로 적용하면 천정아 임차권의 실질 인수액은 매 회차 0원이므로 유찰에 따른 매각가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상록고등학교 북동측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 상록수역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 8m 내외, 북측 약 6m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물. 사용승인일 2017.12.03. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수, 도시가스 난방, 소화·화재탐지설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 감정요항에는 제1종일반주거지역, 토지 자료에는 제2종일반주거지역으로 표시돼 있습니다. 시가지경관지구, 성장관리권역, 상대보호구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등도 표시돼 있어 원문 대조가 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대, 실거래 표본 2건이며 두 거래가 모두 350,000,000원입니다. 거래 표본이 적어 가격 발견과 매도 시점의 유동성은 보수적으로 보는 편이 맞습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구가 천정아 임차권과 본 사건에 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
- 룰상 인수와 실질 인수를 혼동하지 않기. 배당계산상 107,849,600원이 부족하지만, 확약을 반영한 실질 인수는 0원입니다.
- 실거래 시점 확인. 비교 가능한 거래는 2021.06과 2022.04의 2건이며 모두 350,000,000원입니다. 최신 거래의 시차를 감안해 응찰가를 정해야 합니다.
- 현장 상태 확인. 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 내부구조 및 이용상황이 건축물 현황도, 탐문, 외부관찰에 의해 확인됐고 실제와 다를 수 있다고 기재돼 있습니다.
- 용도지역 원문 대조. 감정요항과 토지 관련 표시의 용도지역이 서로 다르므로 입찰 전 관련 원문을 확인해야 합니다.
맺으며 — “원래는 인수형, 확약 때문에 가격형으로 바뀐 사건”
이 물건을 확약 없이 보면 결론은 전혀 달라집니다. 보증금 350,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있고, 현재 회차에서만 107,849,600원이 미배당되어 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 떨어져도 인수액이 늘어 총부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않는 구조입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.06.09. 제출한 확약은 대항력 포기, 잔존 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의까지 포함합니다. 따라서 천정아 임차권의 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 246,400,000원입니다. 이는 350,000,000원의 실거래 시세지표 대비 70.4%입니다. 권리상 승부처는 확약서의 적용 확인이고, 가격상 승부처는 8세대 소규모 다세대와 2건뿐인 실거래 표본을 감안해 현재 환금성을 얼마나 보수적으로 평가하느냐입니다.
