수원지방법원 2025타경52102. 안산시 상록구 본오동 해든빌 5층 502호, 전용 63.705㎡의 단지형 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 임차권 자체보다 2026.06.09. 제출된 확약서의 효력과 이행입니다. 임차인 천정아는 2022.03.16. 전입하고 2022.02.24. 확정일자를 받았으며, 주택 전부에 보증금 350,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2024.10.29. 안산시 압류보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로 원칙적으로는 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있습니다.
현재 최저가 352,000,000원을 기준으로 집행비용 5,728,000원을 먼저 반영하면 임차인에게 346,272,000원이 배당되고, 3,728,000원이 부족합니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차권자 천정아의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52102 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 본오동 1138-6 5층 502호 도로명: 경기도 안산시 상록구 각골로5안길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 63.705㎡ · 거실1·주방/식당1·방3·욕실2·발코니1·현관1·다락1 |
| 건물규모 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 5층 중 5층 · 총 8세대 · 2017.12.03. |
| 소유자 | 장원준 (2022.04.11. 소유권이전, 거래가액 350,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 352,000,000원 / 352,000,000원 (데이터상 1회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08. |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 확약 이행 시 실질 0원
2018년 반월신용협동조합 근저당과 김입분의 지분 강제경매개시결정은 각각 2020.08.05. 해지와 2018.12.21. 취하를 원인으로 이미 말소됐습니다. 2022년 대한민국 압류도 같은 해 해제돼 현재 인수 대상으로 보지 않습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024.04.04. 등기된 천정아의 주택임차권과 그 뒤의 안산시 압류·주택도시보증공사 경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 천정아 주택 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2022.03.16. 확정 2022.02.24. 배당요구 2024.04.04. | 350,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | HUG 승계·확약 실질 인수 0원* |
* 배당계산상 부족분은 3,728,000원이지만, 주택도시보증공사의 대항력·잔존청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 이행되는 경우 매수인 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 최근 거래보다 높다
해든빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택이며, 대상 면적과 일치하는 확인 거래는 2건입니다. 2021.06.과 2022.04. 거래가 모두 350,000,000원으로 동일합니다. 최신 거래·전체 평균·최근 시세 지표도 모두 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04. | 63.71㎡ | 5층 | 350,000,000원 |
| 2021.06. | 63.71㎡ | 5층 | 350,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 350,000,000원 |
확약을 반영한 실질취득액은 최저가와 같은 352,000,000원입니다. 이는 최신 거래와 최근 시세 지표 350,000,000원보다 2,000,000원 높고, 시세의 100.6%입니다. 따라서 감정가 대비 할인이나 1회 유찰이라는 문구만 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,728,000원 |
| 1. 임차인 천정아 보증금 | 350,000,000원 | 346,272,000원 |
| 2. 반월신용협동조합 근저당 | 180,000,000원 | 0원 |
| 3. 김입분 경매개시결정 | 350,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 보증금 미배당액은 3,728,000원입니다. 배당표상 룰 금액과 별개로, 2026.06.09. 확약 이행 시 매수인 실질 인수는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 구조 — 확약이 없으면 유찰 효과가 상쇄된다
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 100% | 352,000,000원 | 3,728,000원 | 0원* |
| 2회 유찰 시 감정가 80% | 281,600,000원 | 73,142,400원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 감정가 64% | 225,280,000원 | 128,673,920원 | 0원* |
확약을 배제한 원칙 계산에서는 낙찰가가 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인 인수액도 증가합니다. 따라서 단순히 다음 회차 최저가만 보고 할인 폭을 판단해서는 안 됩니다. 반대로 확약이 그대로 이행된다면 각 회차의 실질 인수는 0원이므로 실질취득액은 해당 회차의 낙찰가와 같아집니다. 이 사건은 확약 원본·적용 범위·임차권등기 말소 절차 확인이 가격 계산의 전제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 단지형 다세대주택으로 거실1·주방/식당1·방3·욕실2·발코니1·현관1·다락1 구조로 이용 중입니다.
- 입지. 상록고등학교 북동측 인근이며, 단독·다가구주택과 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 상록수역과 버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 8m, 북측 약 6m 포장도로에 각각 접합니다.
- 건물상태. 2017.12.03. 사용승인된 철근콘크리트조 건물이며, 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없습니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 다세대이고 확인 거래가 2건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 가격 검증과 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지 정보에는 제2종일반주거지역으로 표시돼 있어 원문 서류 대조가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의의 문구와 적용 주체를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰 후 잔금납부와 배당을 거쳐 실제 임차권등기가 말소되는 시점과 필요한 서류를 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 실질취득 352,000,000원은 최신 거래 350,000,000원보다 높으므로, 현재 가격을 시세 할인 가격으로 평가해서는 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유 상태와 인도 시기, 열쇠 인계 및 내부 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 폐문으로 내부구조와 이용상황이 건축물 현황도·탐문·외부관찰에 의존했으므로 실제 상태가 다를 수 있습니다.
- 미납 관리비·세금. 공용부분 관리비, 당해세 및 실제 배당순위 변동 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 종기 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 확약과 가격 메리트는 별개다”
이 물건은 대항력 있는 보증금 350,000,000원의 임차권이 선순위에 있어, 확약을 보지 않고는 단순한 인수 0원 물건으로 분류할 수 없습니다. 다만 임차권자의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약 이행을 전제로 한 실질 인수는 0원*입니다.
그렇더라도 현재 실질취득액 352,000,000원은 확인된 최신 거래와 최근 시세 지표 350,000,000원보다 높습니다. 총 8세대 다세대주택이고 거래 표본도 2건뿐이므로 환금성 역시 보수적으로 평가해야 합니다. 결론은 권리는 확약 이행 확인을 전제로 통제 가능하지만, 현재 가격은 시세 메리트가 없다입니다. 확약 확인은 필수이고, 가격 판단은 그다음입니다.
