대구지방법원 2025타경11248. 구미시 사곡동 701-5 소재 물건으로, 감정 이용상태는 1층 소매점 및 인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 2·3층 사무소, 4층 의원(현재 당구장)입니다. 토지는 727.3㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 주상용이며 건물은 철근콘크리트구조 4층입니다. 소유자는 김은주·박정숙 각 2분의 1 공유입니다.
권리의 축은 단순합니다. 2015.04.21. 계명새마을금고 근저당권은 2016.09.30. 해지로 이미 말소됐고, 같은 날 설정된 북삼농업협동조합 채권최고액 1,768,000,000원의 근저당권이 말소기준입니다. 2021년 강제경매와 압류는 취소·해제로 이미 말소됐고, 현재 임의경매개시결정과 이후 구미시 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 다만 권리등기와 별개로 현장 점유관계 확인이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11248 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 사곡동 701-5 · 경상북도 구미시 상사동로 111 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1층 소매점·인터넷컴퓨터게임시설제공업소 · 2층 사무소 · 3층 사무소 · 4층 의원(현재 당구장) |
| 토지 | 727.3㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 사다리형 · 중로한면 |
| 소유자 | 김은주 2분의 1 · 박정숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,997,027,200원 / 1,997,028,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 1,401,235,471원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
말소기준은 2016.09.30. 북삼농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,768,000,000원이고 채무자는 박정숙입니다. 2025.07.18. 북삼농업협동조합의 임의경매개시결정과 2025.11.03. 구미시 압류는 기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권도 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 9명, 1명은 대항력 미상
보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 확인된 실제 임차인·점유자는 9명입니다. 이 중 8명은 전입·등록일이 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있고, 김동호 1명은 전입·등록일 미상으로 판정이 남아 있습니다. 확인된 보증금 금액은 합계 7,000원이며, 남왕교와 (주)우성이앤씨는 보증금이 미상입니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·등록일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍미숙 | 본건 중 왼쪽에서 3번째 점포(뽑기방) | 2017.05.29 | 1,000원 | 2025.10.13 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김동호 | 본건 중 왼쪽에서 4번째 점포(VIP PC) | 미상 | 1,000원 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이재환 | 본건 중 2층 일부(202호,건축사사무소 도원) | 2021.10.06 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 남왕교 | 본건 중 2층 202호의 일부를 전대하여 사용 | 2025.03.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| (주)우성이앤씨 | 본건 중 2층 202호의 일부를 전대하여 사용 | 2020.10.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김영동 | 본건 4층 전부(당구장) | 2021.12.07 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이하나 | 2층(115.0000㎡) | 2020.11.09 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권영민 | 1층(90.0000㎡) | 2020.11.03 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송채영 | 1층(73.0000㎡) | 2024.11.29 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
대항력 판정은 말소기준 2016.09.30.과 각 전입·등록일을 기준으로 정리했습니다. 김동호는 전입·등록일이 확인되지 않으므로 대항력 있다고 단정하지 않고 ‘대항력 가능·미상’으로 표시합니다.
③ 가격·회차 구조 — 신건 100%, 유찰 시 채권 미회수 확대
현재 회차는 신건으로 매각가정액이 1,997,028,000원입니다. 1회 유찰 시 1,597,622,400원, 2회 유찰 시 1,278,097,920원으로 낮아집니다. 실거래 가격을 근거로 현재 가격이 싸다고 평가하지 않고, 이 물건은 권리·점유 리스크와 회차별 채권 회수구조를 중심으로 보는 것이 적절합니다.
| 회차 | 매각가정액 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,997,028,000원 | 1,768,000,000원 | 0원 | 206,657,720원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,597,622,400원 | 1,579,246,176원 | 188,753,824원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,278,097,920원 | 1,262,916,941원 | 505,083,059원 | 0원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,997,028,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.1% 추정) | - | 22,370,280원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 북삼농업협동조합 | 1,768,000,000원 | 1,768,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 206,657,720원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여가 206,657,720원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원이나, 김동호의 대항력 여부는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 사곡동 소재 “사곡황실보성아파트” 동측 인근이며, 주변은 근린상가 및 주상용 건물 등이 형성된 일반 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 자유롭고 인근에 시내버스 승강장이 있으며 사곡로를 접해 제반 교통사정은 보통입니다.
- 이용. 1층 소매점·인터넷컴퓨터게임시설제공업소, 2·3층 사무소, 4층 의원(현재 당구장)으로 여러 용도가 혼재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층으로 위생·급배수·승강기·화재경보설비가 되어 있습니다.
- 토지. 727.3㎡, 평지·사다리형·중로한면이며 공시지가는 745,500원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 포함되며 중로2류와 소로3류에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 단일 주거용이 아니라 점포·사무소·당구장 등 상업용 복합 이용이고 점유자도 여러 명이어서 입찰 전 실제 임대수익·공실·명도조건 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김동호 점유관계. 전입·등록일이 말소기준 2016.09.30. 이전인지 이후인지 반드시 원본으로 확인해 대항력 여부를 확정하세요.
- 보증금 미상 점유자. 남왕교·(주)우성이앤씨의 실제 임대차계약, 보증금 및 전대관계를 확인하세요.
- 다중 명도. 1층 점포, 2층 사무소·전대 부분, 4층 당구장 등 점유 주체별 인도 가능 시점과 협의 조건을 구분해 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각 대상 범위를 현장에서 대조하세요.
- 배당 우선순위. 현재 예상배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 구조이므로 최종 배당요구종기 이후 서류를 확인하세요.
- 가격 검증. 신건 최저가만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 실제 임대수익, 공실, 수선상태와 상업용 부동산의 현장 거래수준을 별도로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원”과 “점유 리스크 0”은 다르다
이 사건의 등기 구조는 비교적 분명합니다. 2016.09.30. 북삼농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 현재 임의경매개시결정과 구미시 압류는 매각으로 소멸합니다. 명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없고, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 물건은 여러 층과 점포에 9명의 임차인·점유자가 확인되는 상업용 복합 이용 건물입니다. 그중 김동호는 전입·등록일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 결론은 “등기는 비교적 정리되어 있지만 점유 확인이 끝나지 않은 물건”입니다. 신건 최저가 1,997,028,000원이 싸다는 결론을 먼저 내리기보다, 김동호의 기준일·점유관계와 각 임차공간의 실제 계약조건을 확인한 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 우선입니다.
