대구지방법원 2025타경11280. 경상북도 구미시 고아읍 대망리 283 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 1·2층 제1종근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사모두입니다. 신청채권자인 중앙로신용협동조합의 임의경매개시결정이 2025.07.28 접수됐고 청구액은 209,122,959원입니다.
권리구조의 중심은 2022.11.03 설정된 중앙로신용협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며 공동담보로 대망리 283과 283-1이 기재돼 있습니다. 이 근저당권 이후의 구미시 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에도 별도 인수권리가 명시돼 있지 않아 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11280 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 고아읍 대망리 283 · 경상북도 구미시 고아읍 원대로21안길 53-34 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 + 토지 · 1·2층 제1종근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사모두 |
| 감정가 / 최저가 | 253,416,650원 / 253,417,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중앙로신용협동조합 / 209,122,959원 |
| 말소기준 | 2022.11.03 중앙로신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 없음
2020.05.29 주식회사경남은행 근저당권 847,000,000원이 설정됐으나 2022.11.02 일부포기로 말소됐고, 다음 날인 2022.11.03 중앙로신용협동조합 근저당권 240,000,000원이 설정돼 현재 분석의 말소기준이 됩니다. 이후 2025.04.23 구미시 압류와 2025.07.28 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
2025.10.22에는 3번 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 2022.11.03 설정된 동일 근저당권의 이전으로, 별도의 추가 담보권 금액을 합산하는 구조가 아닙니다. 매각물건명세서상 인수권리 해당사항없음, 법정지상권 해당사항없음으로 기재돼 있습니다.
② 회차별 배당 — 유찰돼도 매수인 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 253,417,000원 | 240,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 202,733,600원 | 199,095,330원 | 40,904,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 162,186,880원 | 159,116,264원 | 80,883,736원 | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 253,417,000원에서 집행비용 4,347,838원을 반영한 뒤 말소기준 근저당권에 240,000,000원이 배당되고, 소유자 교부액 9,069,162원이 남는 구조입니다. 1회 유찰부터는 근저당권에 미배당이 생기지만, 그 부족분은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 253,417,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,347,838원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 중앙로신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 9,069,162원 |
집행비용은 매각가의 약 1.7% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 토지·건물 현황 — 등기보다 현장이 중요하다
- 건물 이용. 기호(2)는 1·2층 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물 구조. 1층 철근콘크리트조, 2층 경량철골구조, 금속기와지붕 2층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 LP가스보일러에 의한 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 현황 차이. 대망리 283과 283-1은 공부상 ‘답’이나 실제로는 ‘대’와 ‘도로’로 이용되고 있습니다.
- 소하천 저촉. 목록3 토지는 전부 소하천구역(장터천)에 저촉됩니다.
- 용도지역. 각 토지는 계획관리지역이며 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역에 속합니다.
- 토지 정보. 토지면적 187.0㎡, 공시지가 33,300원/㎡, 완경사·부정형으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 망정마을 남서측 인근의 일반 농촌지대로, 농가주택·농경지·축사·야산 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있어 일반 농촌지대로서 교통사정은 대체로 보통인 편입니다.
- 접도 확인. 토지정보에는 도로접면이 ‘맹지’로 기재돼 있는 반면 감정요항에는 차량 진출입 가능으로 기재돼 있어 실제 진입로와 법적 접도관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 환금성. 농가주택·농경지·축사·야산이 혼재한 일반 농촌지대의 제1종근린생활시설 및 토지라는 특성상 실사용 범위와 접근성 확인이 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 대망리 283·283-1과 제시외 건물 포함 범위를 현황도·감정평가서·매각목록으로 대조하세요.
- 토지 현황. 공부상 ‘답’과 실제 ‘대·도로’ 이용상태가 다른 부분을 직접 확인하세요.
- 소하천구역. 목록3이 소하천구역(장터천)에 전부 저촉되는 점을 이용계획과 함께 확인하세요.
- 진입로. 감정요항의 차량 진출입 가능 기재와 토지정보의 ‘맹지’ 표시가 함께 존재하므로 실제 도로 연결관계를 점검하세요.
- 권리 원본. 2022.11.03 근저당권과 2025.10.22 권리이전, 구미시 압류 및 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 배당 변동. 현재 배당표는 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 시나리오이므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 토지의 실제 상태
이 사건은 권리만 놓고 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.03 중앙로신용협동조합 근저당권이 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 인수권리·법정지상권이 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
대신 실제 검토의 무게중심은 부동산 자체에 있습니다. 일괄매각과 제시외 건물, 공부상 ‘답’과 현황 ‘대·도로’의 차이, 목록3 소하천구역 저촉, 그리고 진입관계를 확인해야 합니다. 이 물건은 “권리가 복잡해서 어려운 경매”라기보다 현장과 토지 이용상태를 정확히 맞춰봐야 하는 경매에 가깝습니다.
