대구지방법원 2025타경11322. 구미시 형곡동 동우주택 4층 2호, 현지 호칭 402호인 아파트입니다. 현재 소유자는 김길은이며, 2014.10.31. 거래가액 100,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 구미신용협동조합의 을구 14번 근저당권 18,000,000원이 현재 권리분석의 말소기준입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이근영은 2024.09.24. 전입했고, 이는 말소기준일 2014.10.31.보다 뒤입니다. 따라서 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있으며, 매수인이 떠안는 보증금도 0원입니다. 다만 배당요구는 2025.09.24. 접수됐고 확정일자는 확인되지 않아, 우선변제 여부는 별도로 확정되지 않은 상태입니다.
이 물건의 핵심은 권리보다 가격입니다. 감정가와 최저가가 모두 60,000,000원인데, 동일 면적 실거래 표본은 2024.06. 37,000,000원 1건입니다. 최저가가 이 가격의 162.2%이므로 신건 가격에는 할인 메리트가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11322 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 형곡동 112-1 4층 2호 · 현지 호칭 402호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 · 아파트로 이용 중 |
| 면적 비교기준 | 전용 77.42㎡ |
| 소유자 | 김길은 · 2014.10.31. 소유권이전 · 거래가액 100,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60,000,000원 / 60,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 구미신용협동조합 / 48,802,096원 |
| 말소기준권리 | 2014.10.31. 을구 14번 근저당권 · 구미신용협동조합 · 채권최고액 18,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
현재 분석의 기준점은 2014.10.31. 설정된 구미신용협동조합 근저당권 18,000,000원입니다. 2025.04.07. 신용보증기금 가압류 12,486,960원과 2025.08.18. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로, 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이근영 | 전부 | 2024.09.24 | 2,000원 | 2025.09.24 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 약 10년 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증금은 2,000원으로 기재돼 있고 배당요구는 했으나, 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부는 확정할 수 없습니다. 다만 매수인 인수액은 배당 시나리오에서도 0원으로 계산됩니다.
③ 시세 비교 — 6,000만원은 확인된 실거래의 162.2%
동우주택은 총 19세대, 사용승인일은 1991.12.23.입니다. 전용 77.42㎡로 면적이 일치하는 실거래 표본은 2024.06. 2층 37,000,000원 1건입니다. 이 값은 최신 거래가이자 시세 비교 평균으로 제시돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 77.42㎡ | 2 | 37,000,000원 |
| 평균 | 77.42㎡ | 1건 | 37,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 60,000,000원은 37,000,000원의 162.2%입니다. 차액은 23,000,000원이고, 가격비율 자체가 최근 시세 기준을 크게 웃돕니다. 전체 평균 대비 비율이 아니라 최신 거래와 동일 면적 시세를 놓고 보더라도 현재 회차를 가격 메리트 구간으로 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 60,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,480,000원 |
| 1. 근저당 · 구미신용협동조합 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신용보증기금 | 12,486,960원 | 12,486,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 28,033,040원 |
현재 회차 60,000,000원 가정 시 위 배당액 합계는 60,000,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 그대로 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 60,000,000원 | 30,486,960원 | 28,033,040원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 감정가 80% | 48,000,000원 | 30,486,960원 | 16,249,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 감정가 64% | 38,400,000원 | 30,486,960원 | 6,821,840원 | 0원 |
1회 유찰 시에도 48,000,000원으로 최신 실거래 37,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시 매각가는 38,400,000원으로 내려가지만, 역시 확인된 실거래 37,000,000원을 웃돕니다. 이 사건은 최소한 제공된 시세 표본만 놓고 보면 신건은 물론 2회 유찰 가격까지도 명확한 할인 구간이라고 보기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 현재 아파트로 이용 중이며, 5층 건물 중 제4층 제2호입니다. 현지 호칭은 402호입니다.
- 주위환경. 3차우방타운 북동측 인근으로 저층아파트, 다세대주택, 주택 및 소규모 상가가 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 아파트로서 제반 교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 공급·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 611,600원/㎡입니다. 가축사육제한구역과 역사문화환경보존지역에 포함되고 소로2류에 접합니다.
- 규모·연식. 동우주택은 총 19세대이고 사용승인일은 1991.12.23.입니다.
- 현장 확인. 폐문부재와 이해관계인 부재로 내부구조와 마감재는 동유형 표준 세대구조를 기준으로 평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격부터 확인. 실질취득 60,000,000원이 최신 실거래 37,000,000원의 162.2%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 비교. 1회 유찰 48,000,000원, 2회 유찰 38,400,000원입니다. 각 회차 가격을 37,000,000원 실거래와 다시 비교해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이근영이 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으며 대항력은 없지만 실제 인도·명도 상태는 입찰 전 재확인이 필요합니다.
- 배당요구 확인. 임차인은 2025.09.24. 배당요구를 했고 확정일자는 확인되지 않습니다. 배당표의 임차인 반영 여부를 원문과 대조해야 합니다.
- 호수 표기 확인. 제시목록은 ‘4층 2호’, 현지 호칭은 ‘4층 402호’입니다. 현장과 공부를 함께 대조해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부는 표준적인 세대구조를 기준으로 평가됐으므로 실제 상태 확인이 중요합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 “얼마에 사는가”가 더 중요하다
이 사건은 권리분석만 놓고 보면 명확한 편입니다. 말소기준은 2014.10.31. 구미신용협동조합 근저당권이고, 임차인 이근영의 전입은 2024.09.24.로 뒤입니다. 매각물건명세서상 별도 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 따라서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 가격 판단은 별개입니다. 신건 최저가 60,000,000원은 동일 면적 최신 실거래 37,000,000원의 162.2%이며, 1회 유찰가 48,000,000원도 실거래보다 높습니다. 2회 유찰가 38,400,000원에 이르러서도 표본 실거래 37,000,000원을 소폭 웃돕니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 통과, 가격은 강한 보류”입니다. 현재 가격을 할인 매물로 평가해서는 안 됩니다.
