대구지방법원 2025타경11326. 구미시 원평동 964-314의 토지와 건물을 함께 매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 공장(식품공장)이고, 토지는 324.0㎡의 대지로 공업용 이용상황입니다. 소유자는 김미화이며 2023.07.07. 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 설정된 농협은행의 채권최고액 144,000,000원 근저당권이 현재 권리관계의 말소기준입니다.
그 뒤 경북 신용보증재단·하나카드·최기철·구미칠곡축산업협동조합의 가압류가 순차적으로 붙었고, 농협은행의 임의경매개시결정과 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 권리들은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 과거 중앙새마을금고·인동새마을금고·농협은행의 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경11326 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 구미시 원평동 964-314 · 경상북도 구미시 문장로2길 5 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장(식품공장) |
| 토지 | 대 324.0㎡ · 공업용 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장(육가공) |
| 소유자 | 김미화 |
| 감정가 / 최저가 | 410,561,610원 / 410,562,000원 (신건) |
| 청구금액 | 124,288,347원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 2023.07.07. 농협은행이 기준선
현재 살아 있는 말소기준권리는 을구 7번 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 144,000,000원이고 토지 원평동 964-314와 공동담보로 기재되어 있습니다. 2024.10.30. 이후의 가압류 4건, 2025.08.13. 임의경매개시결정, 2026.06.23. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유 — 최기철 1명, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 최기철 | 191.7364㎡ | 2024.02.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명으로 조사된 최기철입니다. 전입일 2024.02.27.은 말소기준권리 2023.07.07.보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 관계는 확정하기 어렵지만, 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 권리보다 매입가 검증
현재 회차 최저매각가는 410,562,000원입니다. 매수인에게 승계되는 금액이 없으므로 현재 회차 실질취득액도 410,562,000원입니다. 1회 유찰 시 328,449,600원, 2회 유찰 시 262,759,680원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 410,562,000원 | 404,056,380원 | 39,855,522원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 328,449,600원 | 323,051,306원 | 120,860,596원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 262,759,680원 | 258,281,044원 | 185,630,858원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 따라서 이 물건은 최저가 하락 자체보다 공장·토지의 실제 가치와 활용 가능성이 어느 가격대에서 맞는지가 핵심입니다.
④ 예상배당표 (매각가 410,562,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,505,620원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 경북 신용보증재단 | 52,500,003원 | 52,500,003원 |
| 3. 가압류 · 하나카드 주식회사 | 10,399,402원 | 10,399,402원 |
| 4. 가압류 · 최기철 | 229,639,751원 | 197,156,975원 |
| 5. 가압류 · 구미칠곡축산업협동조합 | 7,372,746원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 443,911,902원 중 404,056,380원이 배당되고 39,855,522원이 미배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구미시 원평동 소재 도량교 남동측 인근이며, 주위는 상가·근린생활시설·단독주택·경부선 철도 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량진입 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 경량철골구조 판넬지붕 단층 공장(육가공)으로 외벽은 판넬·사이딩판넬, 내벽은 판넬·타일, 바닥은 하드너·데코타일·콘크리트 마감입니다.
- 설비. 위생·급배수설비가 되어 있습니다.
- 토지. 324.0㎡ 대지, 공업용 이용상황, 평지·사다리형·세로한면(가) 조건입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역과 구미고등학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 311,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 최기철은 기준일 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 가압류 채권자로서의 관계를 원문에서 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 함께 매각되는 조건이므로 현황 경계와 실제 사용범위를 확인하세요.
- 공장 이용 가능성. 현재 식품공장으로 이용 중인 건물의 시설 상태, 설비 유지 여부와 향후 사용계획 적합성을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·가축사육제한구역·상대보호구역 조건이 향후 증축·용도변경·영업에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 현재 회차 실질취득은 410,562,000원입니다. 권리가 깨끗하다는 이유만으로 감정가 수준의 가격 적정성까지 자동으로 확보되는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공장·토지의 값”
이 사건의 권리선은 명확합니다. 2023.07.07. 농협은행 근저당권이 말소기준이고 이후의 가압류·경매개시·압류는 모두 소멸합니다. 최기철의 전입도 기준일보다 늦어 대항력이 없으며, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음입니다. 그래서 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건의 성격은 주거용 집합건물이 아니라 324.0㎡ 토지와 식품공장을 일괄매각하는 공업용 부동산입니다. 현재 회차 410,562,000원에 들어간다면 그 금액이 그대로 실질취득액이 됩니다. 권리상 부담이 없다는 점은 장점이지만, 최종 판단은 공장 상태·규제·입지·활용성과 410,562,000원이라는 가격이 맞는지를 실물 조사로 검증하는 데 달려 있습니다. 권리는 통과, 가격과 활용성은 현장 검증. 이 물건의 핵심입니다.
