수원지방법원 2025타경52313. 안산시 단원구 신길동 ‘안산더웰테라스’ 105동 1·2층 108호로, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 방3, 주방 및 식당, 거실, 화장실2, 드레스룸, 발코니와 테라스로 구성돼 있습니다. 소유자 정주용은 2020.04.17 매매를 원인으로 419,000,000원에 취득했고, 2020.05.21 소유권이전과 동시에 농협은행 근저당 301,200,000원, 지평건설 근저당 100,560,000원이 설정됐습니다.
경매의 기준이 되는 권리는 2020.05.21 농협은행 근저당입니다. 이후의 가압류·압류·임차권은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 국세·지방세 압류 3건 경고가 있어 당해세에 해당하면 배당 순서와 후순위 채권의 회수액은 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1740 안산더웰테라스 105동 1,2층 108호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 연립주택 이용 · 방3·주방 및 식당·거실·화장실2·드레스룸·발코니·테라스 |
| 소유자 | 정주용 (2020.04.17 매매 · 거래가액 419,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 240,100,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 87,433,809원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
| 사용승인 | 2019.11.06 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤의 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 1번 농협은행주식회사 근저당입니다. 최초 채권최고액은 301,200,000원이고 2024.06.14 변경등기로 채권최고액 255,000,000원이 기재됐으며, 2025.09.23 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 근저당권이 이전됐습니다. 아래 예상배당 계산에는 농협은행 근저당 채권액 301,200,000원이 적용돼 있으므로 실제 입찰 전 근저당권 변경·이전 내용과 채권계산서를 함께 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG JIAEN | 2022.07.05 · 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권승술 | 2024.07.01 · 전유부분 전부 | 2024.05.29 | 50,000,000원 / 900,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
확인된 임차인은 2명입니다. ZHENG JIAEN은 2022.07.05 전입으로 말소기준 2020.05.21보다 늦고 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 권승술은 보증금 50,000,000원, 확정일자 2024.05.29, 전입 2024.07.01이며 2025.06.04 임차권등기와 배당요구를 했습니다. 두 사람 모두 전입이 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없고 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다.
② 시세 비교 — 숫자는 싸 보이지만 면적이 다르다
안산더웰테라스는 141세대, 2019.11.06 사용승인 단지입니다. 확인된 실거래 12건의 전체 평균은 419,916,666원, 최근 12개월 8건 평균은 394,875,000원, 최신 거래는 2026.07 320,000,000원입니다. 현재 최저가 240,100,000원은 최근 12개월 평균의 60.8%로 나타납니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.7㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.07 | 84.7㎡ | 1 | 320,000,000원 |
| 2026.06 | 84.7㎡ | 1 | 369,000,000원 |
| 2026.03 | 84.7㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.7㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 84.48㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.7㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 84.7㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 84.7㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 84.7㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2024.07 | 84.7㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 2024.03 | 84.7㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 8건 | 394,875,000원 |
가격 흐름 자체도 보수적으로 볼 이유가 있습니다. 2024.07 거래는 490,000,000원이었지만, 2026.07 최신 거래는 320,000,000원입니다. 현재 최저가가 크게 낮아진 것은 분명하지만, 비교면적 불일치와 -16.0% 하락 추세를 함께 반영해야 합니다. 전체 평균 419,916,666원만 놓고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,161,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 301,200,000원 | 235,938,600원 |
| 3. 을구 2번 근저당 · 지평건설주식회사 | 100,560,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 와디즈 주식회사 | 87,060,809원 | 0원 |
| 5. 갑구 11번 · 와디즈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권총액은 488,820,809원, 예상 배당액은 235,938,600원, 미배당은 252,882,209원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신길초등학교 남측 인근으로 아파트단지·근린생활시설·각급학교·공원 등 생활지원시설이 혼재하고 주위환경은 무난한 편입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 내 1·2층 108호이며 기본 위생·급배수·도시가스·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며 토지 공시지가는 1,576,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 1층과 2층 앞면·뒷면 발코니 확장공사 부분은 건축물대장상 연면적에 포함되지 않고, 1층 외부에는 분양 당시부터 테라스가 설치돼 있습니다.
- 환금성. 141세대 단지로 실거래는 확인되지만 현재 확보된 거래 표본이 본건 시세 비교상 대상면적과 일치하지 않고 최근 가격 흐름도 하락세여서 보수적인 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 확인. ZHENG JIAEN의 보증금·확정일자는 미상입니다. 대항력은 없지만 실제 점유관계와 명도 상태는 현장에서 확인해야 합니다.
- 권승술 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입 2024.07.01, 확정일자 2024.05.29, 임차권등기 2025.06.04이며 말소기준 이후라 매수인 승계는 없습니다.
- 근저당 변경·이전. 농협은행 근저당은 2024.06.14 채권최고액 변경, 2025.09.23 확정채권양도에 따른 이전 기록이 있으므로 최신 권리관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 394,875,000원과 최신 거래 320,000,000원은 84.48~84.7㎡ 표본입니다. 본건과 면적이 일치하지 않으므로 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 발코니·테라스. 건축물대장 연면적에 포함되지 않은 확장 부분과 외부 테라스의 현황·면적·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
- 하락 추세. 최근 12개월 거래 평균은 이전 구간보다 16.0% 낮습니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 않는 편이 안전합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단은 단순하지 않다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준은 2020.05.21 농협은행 근저당이고, 확인된 임차인 두 명은 모두 그 뒤에 전입해 매수인 인수액이 0원입니다. 감정가 490,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가도 240,100,000원까지 내려왔습니다.
하지만 가격 쪽에서는 한 단계 더 확인해야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 394,875,000원과 최신 거래 320,000,000원은 모두 본건 시세 비교상 대상면적과 다른 84.48~84.7㎡ 표본이고, 시장 흐름 역시 -16.0%입니다. 여기에 두 차례 유찰과 다세대·연립주택이라는 특성, 발코니 확장·테라스 현황까지 겹칩니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 0원, 가격은 현장과 면적을 확인한 뒤 판단”입니다.
