수원지방법원 2025타경52313. 안산시 단원구 신길동 안산더웰테라스 105동 108호로, 감정평가상 4층 철근콘크리트 건물 안의 1·2층 연립주택입니다. 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 화장실 2개, 드레스룸, 발코니와 테라스로 이용 중입니다. 소유자 정주용은 2020년 4월 17일 매매계약 후 2020년 5월 21일 거래가액 419,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
같은 날 농협은행 근저당과 지평건설 근저당이 설정됐고, 이후 와디즈 가압류와 안산시 압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 낙찰자가 주목해야 할 핵심은 후순위 권리의 채권액이 아니라 매각 후에도 살아남아 인수되는 권리가 있는가입니다. 이 사건에서는 등기·전입 시점이 모두 2020년 5월 21일의 말소기준권리보다 늦어, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52313 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 신길동 1740 안산더웰테라스 제105동 제1,2층 제108호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 연립주택(방3·주방 및 식당·거실·화장실2·드레스룸·발코니·테라스) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 4층 건물 · 사용승인 2019.11.06 · 제1,2층 108호 |
| 소유자 | 정주용 (2020.05.21 소유권 취득 · 거래가액 419,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 490,000,000원 / 343,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 와디즈 주식회사 / 87,433,809원 |
| 말소기준권리 | 2020.05.21 농협은행주식회사 근저당권 · 최초 채권최고액 301,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 접수번호 59867의 농협은행 근저당입니다. 최초 채권최고액은 301,200,000원이었고 2024년 6월 14일 255,000,000원으로 변경됐으며, 2025년 12월 9일 확정채권양도를 원인으로 농업협동조합자산관리회사에 이전됐습니다. 지평건설 근저당, 와디즈 가압류, 안산시 압류와 경매개시결정, 권승술의 임차권등기는 모두 말소기준보다 뒤에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 관계
| 성명 | 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| ZHENG JIAEN | 미상 | 2022.07.05 / 미상 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 권승술 | 전유부분 전부 | 2024.07.01 / 2024.05.29 | 50,000,000원 800,000원 / 900,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
권승술은 2025년 6월 4일 임차권등기명령에 따라 보증금 50,000,000원의 주택임차권을 등기했고 배당요구도 했습니다. 그러나 전입과 임차권등기가 모두 말소기준보다 늦어 낙찰자에게 보증금이 승계되지는 않습니다. 현재 매각가 가정에서는 선순위 근저당 채권에서 매각대금이 모두 소진되므로 후순위 임차보증금의 배당도 기대하기 어렵습니다.
③ 시세 비교 — 3.43억은 낮지만 직접 비교 신뢰도는 제한적
가격 판단은 과거 고가 거래가 함께 포함된 전체 12건 평균 447,000,000원보다 최근 12개월 평균 419,833,333원과 최신 거래를 우선해 봐야 합니다. 최근 12개월 거래는 6건이고, 2026년 6월 최신 거래는 369,000,000원입니다. 현재 실질취득액 343,000,000원은 최근 12개월 평균의 81.7%이며, 최신 거래보다 26,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.70㎡ | 1 | 369,000,000원 |
| 2026.03 | 84.70㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2026.01 | 84.70㎡ | 1 | 420,000,000원 |
| 2025.12 | 84.48㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2025.12 | 84.70㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 84.70㎡ | 1 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 84.70㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.04 | 84.70㎡ | 4 | 460,000,000원 |
| 2024.07 | 84.70㎡ | 1 | 490,000,000원 |
| 2024.03 | 84.70㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 2024.03 | 84.48㎡ | 1 | 515,000,000원 |
| 2023.10 | 84.70㎡ | 1 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.48~84.70㎡ | 6건 | 419,833,333원 |
④ 예상배당표 (매각가 343,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,602,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 301,200,000원 | 301,200,000원 |
| 2. 근저당 · 지평건설주식회사 | 100,560,000원 | 36,198,000원 |
| 3. 가압류 · 와디즈 주식회사 | 87,060,809원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 와디즈주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 488,820,809원 중 337,398,000원이 배당되고, 미배당액은 151,422,809원으로 추정됩니다. 배당 부족은 후순위 채권자의 손실 문제이며, 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 343,000,000원 | 337,398,000원 | 151,422,809원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 240,099,999원 | 235,938,599원 | 252,882,210원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 168,069,999원 | 164,917,019원 | 323,903,790원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 임차인들이 선순위 대항력을 갖지 않으므로 매수인 실질취득액은 각 회차의 매각가격과 동일합니다. 이 사건은 대항력 인수형처럼 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어나는 구조가 아닙니다.
⑥ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 신길초등학교 남측 인근으로, 주변에 아파트단지·근린생활시설·학교·공원 등 생활지원시설이 혼재하며 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난한 수준입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 4층 건물이며 위생·급배수·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 평탄한 가로장방형 토지로 연립주택 부지로 이용 중이며, 북동측 약 13m 내외 포장도로에 접합니다. 공시지가는 1,576,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 등에 포함되며 신길초등학교 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 규모. 안산더웰테라스는 141세대이며 사용승인일은 2019.11.06입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 면적 재검증. 본건 면적 기준 41.9546㎡와 확보된 실거래 84.48~84.70㎡가 다릅니다. 동일 면적·동일 구조 거래를 확인하기 전에는 81.7% 수치만으로 저가 낙찰이라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 평균이 이전 구간보다 11.5% 낮습니다. 최신 거래 369,000,000원과 거래 시점별 하락 흐름을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 임차권·점유 확인. 권승술의 보증금 인수는 없지만, 권승술과 ZHENG JIAEN의 실제 점유 여부 및 인도 가능 시기를 현황조사와 현장 방문으로 확인하세요.
- 근저당 변경·이전 확인. 농협은행 근저당은 최초 301,200,000원에서 255,000,000원으로 변경된 뒤 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 채권계산서와 배당요구 종기를 대조하세요.
- 신청채권액 차이. 경매 청구액 87,433,809원과 와디즈 가압류 청구금액 87,060,809원이 다르므로 집행권원과 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 세금 압류. 안산시 압류가 등기되어 있습니다. 당해세에 해당하면 배당순위가 달라질 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인하세요.
- 확장 부분 실측. 공부상 연면적에 포함되지 않은 발코니 확장과 외부 테라스의 실제 면적, 유지 상태, 누수·방수 상태를 확인하세요.
- 매각 진행 확인. 매각기일 2026.07.08의 진행·변경·매각결과를 법원 공고와 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격 판단은 조건부
이 물건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후에 설정된 근저당·가압류·압류와 임차권은 매각으로 소멸하고, 조사된 점유·임차인 2명의 보증금을 낙찰자가 떠안을 구조도 아닙니다. 따라서 현재 최저가 기준 실질취득액은 343,000,000원으로 고정됩니다.
가격만 보면 최근 12개월 평균 419,833,333원의 81.7%, 최신 거래 369,000,000원보다 낮아 관심을 가질 만한 구간입니다. 그러나 거래 표본의 면적이 본건 기준과 일치하지 않고 최근 가격도 11.5% 하락했습니다. 여기에 발코니 확장·외부 테라스, 실제 점유 인도와 근저당 채권액 변경 확인이 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 시세 차익은 동일 면적 거래와 현장 확인이 끝난 뒤에만 인정할 수 있는 조건부 물건입니다.