수원지방법원 2025타경52323. 시흥 능곡동 신일해피트리아파트 1102동 3층 302호입니다. 감정가 620,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 434,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 2020.05.29. 주식회사우리은행 근저당권 341,000,000원이고, 그 뒤 설정·등기된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다.
가격만 보면 현 회차는 최근 거래권 아래입니다. 동일 면적 최근 12개월 거래 4건 평균은 580,500,000원, 최신 2026.02 거래는 580,000,000원인데 최저가는 434,000,000원입니다. 다만 전체 12건 평균 634,000,000원은 2021~2022년 고가 거래가 포함돼 있어 그대로 기준 삼기 어렵습니다. 실제 최근 흐름은 과거 구간 대비 -12.1%로 내려와 있으므로, 할인율만 보고 과도하게 낙관해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52323 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 712 신일해피트리아파트 1102동 3층302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 124.8506㎡ · 방4·거실·가족실·주방겸식당·드레스룸·화장실2·다용도실 · 14층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 김명숙 · 2020.05.29. 소유권이전 · 거래가액 436,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 620,000,000원 / 434,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 청구금액 | 239,671,769원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준권리는 2020.05.29. 접수된 을구 5번 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 341,000,000원입니다. 이후 예가람저축은행 272,400,000원, 디지비캐피탈 44,400,000원의 근저당권과 케이비국민카드 7,950,013원, 롯데카드 14,536,399원, 오케이저축은행 30,297,005원의 가압류가 이어졌고, 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준 74.8%
신일해피트리 동일 면적 124.74~124.85㎡ 거래입니다. 전체 12건 평균은 634,000,000원이지만, 최근 가격 판단은 최신 거래와 최근 12개월 표본을 우선해 보는 편이 적절합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 124.85㎡ | 3 | 580,000,000원 |
| 2025.12 | 124.74㎡ | 10 | 572,000,000원 |
| 2025.09 | 124.85㎡ | 2 | 580,000,000원 |
| 2025.03 | 124.74㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2024.06 | 124.74㎡ | 4 | 600,000,000원 |
| 2024.03 | 124.85㎡ | 5 | 596,000,000원 |
| 2023.07 | 124.85㎡ | 3 | 590,000,000원 |
| 2023.03 | 124.74㎡ | 8 | 545,000,000원 |
| 2022.05 | 124.85㎡ | 14 | 850,000,000원 |
| 2021.12 | 124.74㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2021.11 | 124.85㎡ | 9 | 700,000,000원 |
| 2021.08 | 124.74㎡ | 1 | 695,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 580,500,000원 |
현재 최저매각가 434,000,000원은 최근 12개월 평균 580,500,000원의 74.8%이고, 최신 2026.02 거래 580,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액 역시 434,000,000원입니다. 다만 최근 시세가 과거 구간보다 12.1% 하락했다는 점은 반드시 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,740,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 341,000,000원 | 341,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사예가람저축은행 | 272,400,000원 | 86,260,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사디지비캐피탈 | 44,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 7,950,013원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 롯데카드 주식회사 | 14,536,399원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 30,297,005원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 710,583,417원 중 예상 배당액은 427,260,000원이고, 미배당은 283,323,417원입니다. 이 미배당 채권은 등기상 매각으로 소멸하는 권리이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.6% 추정치이고, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 434,000,000원 | 427,260,000원 | 283,323,417원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 303,800,000원 | 298,746,800원 | 411,836,617원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 212,660,000원 | 208,882,760원 | 501,700,657원 | 0원 |
매각가가 내려갈수록 후순위 채권의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 현재 회차·2회 유찰·3회 유찰 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 신청채권자의 현재 회차 예상 배당은 86,260,000원으로 청구액 239,671,769원 전액에는 미치지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 능곡동행정복지센터 남동측으로 인접하며, 서측은 시흥능곡역을 중심으로 주거·상가지대가 형성돼 있고 동측은 야산지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 직선거리 약 750m 지점에 시흥능곡역(서해선)이 있습니다.
- 단지. 신일해피트리 315세대, 사용승인일은 2009.06.11입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 방4·거실·가족실·주방겸식당·드레스룸·화장실2·다용도실 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급탕·급배수, 화재경보, 출입구 보안개폐설비가 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지 공시지가는 2,020,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 634,000,000원보다 최근 12개월 평균 580,500,000원과 최신 580,000,000원을 가격 기준으로 우선 확인합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 과거보다 12.1% 낮아진 흐름이므로 현재 74.8% 할인만으로 미래 시세를 단정하지 않습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현장 점유와 전입관계, 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2020.05.29. 우리은행 근저당권이 기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정의 소멸 여부를 원본 등기와 대조합니다.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권에 283,323,417원 미배당이 발생해도 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 가격 메리트는 있으나, 하락장과 점유 확인이 조건
이 사건은 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확합니다. 2020.05.29. 우리은행 근저당이 말소기준이고 이후 등기 권리는 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 실질취득액 434,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 580,500,000원의 74.8%로 최근 거래권보다 낮습니다.
다만 최근 시세가 과거 구간보다 -12.1% 하락했고, 감정평가상 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 물건의 결론은 “등기상 인수 0원과 현재 가격 차이는 긍정적이지만, 하락 추세와 실제 점유관계 확인이 전제”입니다. 전체 평균의 큰 할인율보다 최근 거래 흐름과 현장 점유를 기준으로 최종 응찰가를 판단해야 합니다.
