부산지방법원 2025타경1930. 부산 동래구 온천동 럭키아파트 제3동 11층 1106호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 현 소유자 박소영은 2023년 소유권을 이전받았고 등기상 거래가액은 810,000,000원입니다. 같은 날 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 234,000,000원이 말소기준이며, 그 뒤 부산은행·하나은행·개인 근저당, 가압류·압류·가처분·경매개시결정이 잇따랐습니다. 그러나 이 권리들은 모두 말소기준 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계의 양은 많지만 매수인 관점의 핵심은 단순합니다. 2002~2013년에 설정됐던 과거 근저당과 전세권은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 경매에서 판단해야 할 기준권리는 2023.04.10. 한국스탠다드차타드은행 근저당입니다. 경매를 신청한 부산은행의 근저당도 그보다 늦은 2023.04.28. 설정이어서 기준권리 뒤에 놓입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경1930 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 707 럭키 3동 11층1106호 부산광역시 동래구 충렬대로107번길 54 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.72㎡ · 제3동 제11층 제1106호 |
| 소유자 | 박소영 · 단독소유 · 2023.04.10. 소유권이전 · 거래가액 810,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 807,000,000원 / 807,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 305,709,141원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 등기 발급 | 2026.09.04 · 부산지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 등기는 많지만 인수는 0원
말소기준보다 뒤에 설정된 근저당·가압류·압류·가처분·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 특히 2025.02.26. 설정된 정동석·최민제 근저당에 대해 2025.06.17. 신용보증기금의 근저당권 가처분이 붙어 있지만, 이들 역시 말소기준 뒤 권리이므로 경매 매각에 따른 매수인 승계 대상은 아닙니다.
② 임차인 — 대항력은 없지만 보증금은 확인 필요
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 배당요구 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김윤호 | 1106호 | 2024.10.02 | 2025.06.25 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 김윤호의 전입일은 2024.10.02.로 말소기준일 2023.04.10.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금이 얼마인지와 관계없이 경매 낙찰자가 그 보증금을 대항력에 의해 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당에서의 우선변제 여부와 실제 회수액은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 신건 8.07억, 최근 평균의 95.5%
동래럭키는 1,536세대, 사용승인일은 1983.04.04입니다. 대상 면적은 84.72㎡이고 최근 거래 표본은 84.64㎡·84.72㎡로 면적이 일치합니다. 최근 12건 평균은 845,000,000원, 최신 거래는 2026.07. 865,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.64㎡ | 12 | 865,000,000원 |
| 2026.06 | 84.64㎡ | 12 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 10 | 850,000,000원 |
| 2026.05 | 84.72㎡ | 10 | 860,000,000원 |
| 2026.05 | 84.64㎡ | 11 | 870,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 9 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 10 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 4 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 84.72㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 84.64㎡ | 1 | 795,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | — | 12건 | 845,000,000원 |
최근 거래 범위는 795,000,000원~870,000,000원이고 평균은 845,000,000원입니다. 현재 최저매각가 807,000,000원은 최근 평균의 95.5%로 평균보다 38,000,000원 낮습니다. 최신 거래 865,000,000원과 비교하면 58,000,000원 낮습니다. 따라서 신건임에도 최근 시세 기준으로는 가격이 평균보다 낮은 구간입니다.
이 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.3회입니다. 현재 회차가 유찰되면 데이터상 1회 유찰 시 최저가는 645,600,000원, 2회 유찰 시 516,480,000원으로 내려가며, 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 807,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,470,000원 |
| 1. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 234,000,000원 | 234,000,000원 |
| 2. 부산은행 근저당 | 330,000,000원 | 330,000,000원 |
| 3. 하나은행 근저당 | 360,000,000원 | 232,530,000원 |
| 4. 정동석 근저당 | 93,478,630원 | 0원 |
| 5. 최민제 근저당 | 71,251,361원 | 0원 |
| 6. 서울보증보험주식회사 가압류 | 14,579,364원 | 0원 |
| 7. 정진룡 가압류 | 30,515,600원 | 0원 |
| 8. 한국전력공사 가압류 | 18,233,040원 | 0원 |
| 9. 허승욱 가압류 | 16,702,000원 | 0원 |
| 10. 신용보증기금 가압류 | 180,000,000원 | 0원 |
| 11. 현대캐피탈 주식회사 가압류 | 13,339,181원 | 0원 |
| 12. 방주환 가압류 | 45,307,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,407,406,676원 중 예상 채권자 배당액은 796,530,000원, 미배당액은 610,876,676원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당할 경우 실제 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 온천동 내산초등학교 북서측 인근으로, 대단지 아파트와 근린생활시설·교육시설이 주변에 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 1호선 및 4호선 동래역과 노선버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 스라브지붕 구조입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·도시가스난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역·아파트지구, 평지·사다리형, 중로각지이며 공시지가는 2,691,000원/㎡입니다.
- 규제·접면. 광로2류·중로1류·소로2류와 접하고 근린공원·기타유통및공급시설 등에 일부 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 동래럭키 1,536세대이며 최근 동일 면적대 거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격의 위치. 신건 최저가 807,000,000원은 최근 12개월 평균 845,000,000원의 95.5%입니다. 최신 거래 865,000,000원보다도 낮습니다.
- 할인폭 판단. 최근 평균 대비 차이는 38,000,000원으로, 가격 우위는 있으나 큰 폭의 할인으로 보기는 어렵습니다.
- 임차인 확인. 김윤호는 대항력이 없지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서의 최종 기재와 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 명도 확인. 실제 임차인이 조사돼 있으므로 낙찰 후 점유 이전 과정과 인도 절차를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있는지와 금액을 확인해야 실제 배당순위를 정밀하게 볼 수 있습니다.
- 후순위 미배당. 현재 807,000,000원 가정에서도 하나은행 일부와 그 뒤 채권들은 미배당입니다. 다만 데이터상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 645,600,000원, 2회 유찰 시 516,480,000원이며 각 회차의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 정리되고, 가격은 최근 시세 아래”
이 물건은 등기 건수가 많아 첫인상은 복잡하지만, 매수인 기준으로는 구조가 분명합니다. 말소기준인 2023.04.10. 한국스탠다드차타드은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 소멸하고, 임차인 김윤호도 2024.10.02. 전입이라 대항력이 없습니다. 따라서 현재 산정상 실질취득은 낙찰가와 동일한 807,000,000원이고 인수액은 0원입니다.
가격도 신건 단계에서 최근 12개월 평균 845,000,000원의 95.5%, 최신 거래 865,000,000원보다 58,000,000원 낮습니다. 즉 권리와 가격 모두 불리한 물건은 아닙니다. 다만 평균 대비 할인폭이 4.5%로 제한적이고, 실제 임차인의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 국세·지방세 압류 5건도 남아 있습니다. 등기 인수는 0원, 가격은 소폭 우위, 최종 확인 포인트는 임차인·세금·명도. 이 세 가지를 확인한 뒤 현재 8.07억의 할인폭이 충분한지를 판단하는 사건입니다.
