수원지방법원 2025타경52339. 안산시 상록구 월피동 성화리치빌 3층 301호로, 감정평가상 다세대주택입니다. 현재 소유자는 송성광이고 2022.01.20. 매매를 원인으로 2022.02.16. 소유권을 이전받았으며 거래가액은 147,000,000원입니다. 이번 사건의 말소기준은 2022.09.29. 우리금융캐피탈 가압류 5,410,580원이고, 그 이후 국민건강보험공단·안산시 압류와 이번 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서보다 임차보증금과 2026.06.09. 확약서입니다. 박상연은 임대차계약일·확정일자가 2021.12.22., 전입·점유개시일이 2022.01.21.로 말소기준권리인 2022.09.29. 가압류보다 앞섭니다. 따라서 원래 구조대로라면 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갑니다. 현재 최저가 114,800,000원에서 집행비용 2,407,200원을 제외하면 임차보증금에 112,392,800원이 배당되고 34,607,200원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 504-7 성화리치빌 3층 301호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 예술대학로6길 11 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호 |
| 사용승인 | 2011.11.19 |
| 소유자 | 송성광 · 2022.01.20. 매매 · 거래가액 147,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 114,800,000원 (3회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
등기부상 과거 대창신용협동조합 근저당 123,500,000원과 우리은행 근저당 84,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.09.29. 우리금융캐피탈 가압류입니다. 이후의 국민건강보험공단 압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 박상연의 임대차는 전입 2022.01.21.로 말소기준보다 앞서므로 확약이 없다면 인수형입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상연 | 주택전부 · 주거(임차권등기) | 147,000,000원 | 2022.01.21 / 2021.12.22 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실제 임차인 |
박상연은 2024.01.23. 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 한 것으로 정리돼 있습니다. 현재 최저가 배당계산상 보증금 147,000,000원 중 112,392,800원이 배당되고 34,607,200원이 남습니다. 통상이라면 이 금액이 매수인 인수액입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약으로 잔존 보증금 청구 포기·대항력 포기·임차권등기 말소 동의가 제출됐으므로 박상연 관련 실질 인수는 0원*입니다.
③ 시세 비교 — 가격은 낮아졌지만 시장 추세는 하락
성화리치빌은 총 12세대, 사용승인일은 2011.11.19.입니다. 확인된 실거래는 4건이고 전체 평균은 144,250,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래보다 최근 12개월 거래를 우선합니다. 최신 거래는 2026.01. 2층 55.64㎡ 140,000,000원이며 최근 12개월 평균도 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 55.64㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 55.64㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.05 | 55.64㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2022.01 | 58.71㎡ | 3 | 147,000,000원 |
현재 최저가 114,800,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 140,000,000원의 82.0%입니다. 확약이 유효해 실질 인수가 0원이므로 실질취득 기준도 114,800,000원으로 비교할 수 있습니다. 다만 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -3.9%로 하락 방향입니다. 전체 평균 144,250,000원만 보고 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 114,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,407,200원 |
| 1. 임차인 박상연 보증금(우선변제) | 147,000,000원 | 112,392,800원 |
| 2. 가압류 · 우리금융캐피탈주식회사 | 5,410,580원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 박상연 보증금의 미배당액은 34,607,200원입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사 확약에 따라 해당 임차인에 대한 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 확약 전제는 동일
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당 인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰(70%) | 114,800,000원 | 34,607,200원 | 0원* |
| 4회 유찰(56%) | 91,840,000원 | 57,213,120원 | 0원* |
| 5회 유찰(44.8%) | 73,472,000원 | 75,250,496원 | 0원* |
* 표의 ‘실질 인수 0원’은 2026.06.09. 확약이 박상연 임차보증금에 그대로 적용된다는 전제입니다. 확약이 없었다면 대항력 임차보증금 147,000,000원이 매각대금 감소분만큼 미배당으로 남아, 낙찰가가 내려가도 매수인의 경제적 부담이 크게 줄지 않는 구조였습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광덕초등학교 북서측 인근. 단독주택·다세대주택·공원·학교·임야 등이 혼재하는 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 3층 301호. 기본 위생·급배수·도시가스·1층 공동현관 자동개폐시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반) 등이며, 토지는 평지의 사다리형입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 지목 대 · 토지면적 319.4㎡ · 공시지가 1,467,000원/㎡.
- 환금성. 성화리치빌은 총 12세대이며 확인된 실거래가 4건으로 많지 않습니다. 최근 시세가 140,000,000원이지만 최근 추세 -3.9%와 3회 유찰 이력을 함께 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09. 제출된 대항력 포기·잔존보증금 청구 포기·임차권등기 말소 동의의 당사자와 적용 범위를 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 낙찰 후 박상연 임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차와 필요서류를 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 144,250,000원보다 최신 거래 및 최근 12개월 평균 140,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 대비 이전 거래 추세가 -3.9%입니다. 현재 82.0%라는 할인율만으로 향후 매각가를 낙관하면 안 됩니다.
- 다세대 환금성. 총 12세대, 3회 유찰, 확인된 낙찰률 0.0%라는 점을 재매각 시나리오에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형이었지만, 확약이 판을 바꿨다”
이 물건은 서류만 처음 보면 보증금 147,000,000원의 대항력 임차인이 있어 현재 최저가 114,800,000원에서 34,607,200원을 추가로 떠안을 수 있는 전형적인 인수형입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고, 미회수 보증금을 매수인에게 청구하지 않으며, 임차권등기 말소에도 동의하는 확약을 제출하면서 핵심 위험이 바뀌었습니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질취득은 114,800,000원, 실질 인수는 0원*입니다.
가격만 보면 최신·최근 12개월 거래 140,000,000원의 82.0%라 분명 할인 구간입니다. 하지만 최근 추세 -3.9%, 3회 유찰, 12세대 다세대, 확인된 경매 낙찰률 0.0%라는 환금성 신호가 동시에 있습니다. 따라서 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격은 할인, 환금성은 경계입니다. 입찰의 승부처는 2026.06.09. 확약서가 실제 매수인에게 예정된 효과를 그대로 발생시키는지 원문으로 확정하는 데 있습니다.
