수원지방법원 2025타경52339. 안산시 상록구 월피동 성화리치빌 3층 301호, 전용 58.71㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 등기상 말소기준보다 먼저 전입·점유한 임차인 박상연의 147,000,000원 보증금입니다. 임대차계약과 확정일자는 2021.12.22, 전입과 점유개시는 2022.01.21이며, 말소기준인 우리금융캐피탈 가압류는 2022.09.29입니다. 따라서 확약이 없다면 대항력과 우선변제권을 함께 검토해야 하는 구조입니다.
이번 사건에는 결정적인 후속 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 박상연의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 임대차보증금반환채권을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.09 제출했습니다. 이에 따라 박상연 보증금과 관련한 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52339 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 월피동 504-7 성화리치빌 3층 301호 도로명: 경기도 안산시 상록구 예술대학로6길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 58.71㎡ · 5층 건물 중 3층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 · 사용승인 2011.11.19 · 12세대 |
| 소유자 | 송성광 (2022.02.16 소유권이전 · 거래가액 147,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (2회 유찰 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인과 확약이 핵심
등기부의 대창신용협동조합 근저당은 2012.06.18, 우리은행 근저당은 2015.08.10 각각 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2022.09.29 우리금융캐피탈 가압류입니다. 그 뒤의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
| 실제 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박상연 주거 · 임차권등기 | 주택전부 | 147,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.01.21 | 우선변제 有 확정일자 2021.12.22 · 배당요구 | 보증공사 승계 실질 인수 0원* |
② 시세 비교 — 실질취득 164,000,000원은 최근 시세 이상
성화리치빌은 12세대 다세대주택으로, 확인된 거래는 4건입니다. 전체 거래 평균 144,250,000원에는 2022년 거래가 포함돼 있으므로 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.01의 140,000,000원 1건이고, 최신 거래 역시 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.01 | 55.64㎡ | 2 | 140,000,000원 |
| 2024.07 | 55.64㎡ | 3 | 132,000,000원 |
| 2022.05 | 55.64㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2022.01 | 58.71㎡ | 3 | 147,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 144,250,000원 |
| 최근 12개월 | — | 1건 | 140,000,000원 |
현재 실질취득 164,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원의 117.1%입니다. 전체 평균 144,250,000원과 비교해도 113.7%이며, 확인된 거래 최고가 158,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 -3.9%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 1. 임차인 박상연 보증금 | 147,000,000원 | 147,000,000원 |
| 2. 대창신용협동조합 근저당 | 123,500,000원 | 13,904,000원 |
| 3. 우리은행 근저당 | 84,000,000원 | 0원 |
| 4. 우리금융캐피탈 가압류 | 5,410,580원 | 0원 |
| 5. 주택도시보증공사 승계채권 | 147,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 차감 후 박상연 보증금 147,000,000원이 전액 배당돼 룰상 매수인 인수액도 0원입니다. 주택도시보증공사는 박상연 채권의 승계인이므로 보증금을 별도로 중복 합산하지 않습니다. 국세·지방세 압류가 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수를 분리
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 확약 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 100% | 164,000,000원 | 0원 | 0원* | 164,000,000원 |
| 3회 유찰 · 80% | 131,200,000원 | 18,436,800원 | 0원* | 131,200,000원 |
| 4회 유찰 · 64% | 104,960,000원 | 44,309,440원 | 0원* | 104,960,000원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 커지는 회차에서는 원칙적으로 미배당액이 매수인 인수로 이어질 수 있습니다. 그러나 이 사건은 박상연 보증금에 관해 주택도시보증공사가 잔존 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 해당 보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 유찰 시 실질취득은 매각가와 같아집니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 3층 301호입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 입지. 광덕초등학교 북서측 인근으로 단독주택·다세대주택·공원·학교·임야가 혼재한 주거지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다. 남동측으로 폭 약 6미터 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수시설, 도시가스시설, 1층 공동현관문 자동개폐시설이 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 1,467,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 확인된 거래가 4건뿐입니다. 최근 거래 140,000,000원과 현재 실질취득 164,000,000원의 차이, -3.9% 추세를 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 대상을 원문으로 확인하세요.
- 승계 중복 금지. 박상연과 주택도시보증공사를 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 마세요. 실제 임차인은 박상연 1명입니다.
- 기준권리 재확인. 2011년·2012년 근저당의 말소 기록을 확인하고, 2022.09.29 우리금융캐피탈 가압류가 말소기준이 되는지 등기 원문과 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·안산시 압류 가운데 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인하세요. 당해세는 배당과 후순위 회수액에 영향을 줄 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유자, 열쇠 인도, 퇴거 및 임차권등기 말소 절차를 현장에서 확인하세요.
- 가격 상한 보수화. 현재 실질취득은 최근 시세의 117.1%이고 추세는 -3.9%입니다. 감정가가 아니라 최신 거래와 최근 12개월 평균을 기준으로 응찰가를 판단하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당요구 서류·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개다”
이 사건의 권리분석은 임차인 박상연의 147,000,000원 보증금에서 출발합니다. 박상연은 말소기준보다 먼저 전입·점유해 대항력이 있지만, 승계인 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 해당 임차인의 매수인 인수는 실질 0원*입니다.
하지만 권리 위험이 낮아졌다고 가격까지 좋아지는 것은 아닙니다. 현재 실질취득 164,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 140,000,000원의 117.1%이고, 확인된 거래 최고가 158,000,000원보다도 높습니다. 거래 추세는 -3.9%, 현재 유찰 횟수는 2회이며, 12세대 소규모 다세대라는 환금성 한계도 있습니다. 권리는 확약 확인 후 통과 가능, 현재 가격은 보류. 이 물건의 핵심은 인수액이 아니라 최근 거래보다 낮은 실질취득 구간을 확보할 수 있느냐입니다.
* 실질 인수 0원은 주택도시보증공사가 2026.06.09 제출한 확약이 박상연의 보증금반환채권과 임차권등기에 유효하게 적용되는 것을 전제로 합니다. 확약 밖 권리·임차관계에는 별도의 효력이 없습니다.