수원지방법원 2025타경52347. 경기도 시흥시 정왕동 퍼스트에비뉴2차 1층 115호 근린시설입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)이고, 소유자는 박병효입니다. 박병효는 2023.07.23 매매를 원인으로 2023.08.08 소유권을 취득했으며 등기상 거래가액은 983,729,000원입니다. 같은 날 설정된 군자농업협동조합 근저당 845,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤 현대카드·삼성카드· 주식회사 케이비국민카드 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리만 보면 낙찰자가 부담할 금액은 현재 예상배당 기준 0원입니다. 그러나 이 사건의 판단 포인트는 권리보다 가격과 현황 확인에 있습니다. 감정가 978,000,000원에서 2회 유찰되어 최저가가 479,220,000원까지 내려왔지만, 이를 비교할 최근 실거래 평균·최신 거래가 확인되지 않으므로 “49%니까 싸다”는 결론은 낼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52347 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 1층 115호 · 경기도 시흥시 거북섬2길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부 및 현황 근린생활시설(음식점) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 5층 건물 내 1층 115호 |
| 소유자 | 박병효 · 2023.07.23 매매 · 거래가액 983,729,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 978,000,000원 / 479,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 655,837,527원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2023.08.08 군자농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 845,000,000원이고 채무자는 박병효입니다. 이후 2025년 설정된 현대카드 9,660,701원, 삼성카드 4,446,663원, 주식회사 케이비국민카드 19,682,927원의 가압류와 2025.05.12 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변상순 | 115호 · 주거 | 2024.02.05 | 2024.12.02 | 20,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 가격 판단 — 49%까지 내려왔지만 시세 근거가 없다
현재 최저매각가는 479,220,000원으로 감정가 978,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이 반영된 가격입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 335,454,000원, 4회 유찰 시 234,817,800원으로 제시돼 있습니다.
하지만 근린시설은 아파트처럼 동일 평형의 최근 실거래 평균을 바로 대입하기 어렵고, 이 사건에서 확인되는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료도 없습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만으로 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 수 없습니다. 현재 가격의 적정성은 동일 상권 1층 근린생활시설의 실제 거래·임대수익·공실·관리비를 별도로 대조해야 판단할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 479,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,192,200원 |
| 2. 근저당 · 군자농업협동조합 | 845,000,000원 | 472,027,800원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,660,701원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,446,663원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,682,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 878,790,291원 중 예상 배당액은 472,027,800원이며 미배당액은 406,762,491원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 정왕동 거북섬별빛공원 북서측 인근의 상업지구로, 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 33미터, 동측 약 20미터 포장도로와 접하고 서측 약 15미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역이며 토지는 평지의 세로장방형 상업용 건부지입니다. 공시지가는 2,294,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비를 갖추고 있으며 공부와 현황의 차이는 해당사항 없음으로 평가돼 있습니다.
- 별도등기. 대지권의 목적인 토지에 ‘공유수면 관리 및 매립에 관한 법률’에 따른 금지사항 부기등기가 존재합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 감정가 49%라는 할인율만 보지 말고 동일 상권의 1층 근린생활시설 거래사례와 임대조건을 직접 대조해야 합니다.
- 점유 확인. 변상순의 조사상 용도는 주거이지만 감정평가와 매각물건명세서에는 음식점 운영이 확인됩니다. 실제 점유자와 인도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 통합사용 확인. 115호가 116호·117호와 통합되어 운영되고 있으므로 호실별 출입구·내부 경계·설비 연결상태를 확인해야 합니다.
- 임차인. 전입일 2024.02.05로 말소기준 2023.08.08보다 늦어 대항력은 없지만, 보증금 20,000,000원과 배당요구 2025.06.02 내역은 배당표 원본과 함께 대조해야 합니다.
- 별도등기. 대지권 목적 토지의 금지사항 부기등기 내용과 매각으로 인한 처리 관계를 원문으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전과 가격 매력은 별개”
이 물건은 말소기준권리 이후 가압류가 모두 소멸하고, 임차인 변상순도 전입이 늦어 대항력이 없습니다. 예상 인수액도 0원입니다. 권리관계만 놓고 보면 낙찰자에게 직접 승계되는 부담은 크지 않습니다.
하지만 2회 유찰로 최저가가 감정가의 49%까지 낮아졌다는 사실을 곧바로 시세 대비 저가로 해석해서는 안 됩니다. 최근 실거래 시세 근거가 없고, 근린시설 특성상 상권·공실·임대수익과 개별 호실 상태가 가격을 좌우합니다. 여기에 115호와 116호·117호의 통합 음식점 운영, 임차인 조사상 주거 표기, 대지권 목적 토지 별도등기까지 확인할 요소가 남아 있습니다. 권리는 비교적 단순하지만 가격과 현황은 보수적으로 확인해야 하는 사건입니다.
