수원지방법원 2025타경52347. 시흥시 정왕동 퍼스트에비뉴2차 1층 115호로, 공부와 현황 모두 근린생활시설인 음식점입니다. 소유자 박병효는 2023.08.08. 거래가액 983,729,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 군자농업협동조합 앞으로 채권최고액 845,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 카드사 가압류 3건과 임의경매개시결정은 낙찰로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 현황의 독립성입니다. 매각대상은 115호지만 현장에서는 옆쪽 116호·117호와 통합하여 음식점을 운영하고 있습니다. 낙찰 후 115호만 독립적으로 사용할 수 있는지, 내부 경계와 출입구·설비가 어떻게 연결돼 있는지, 통합 인테리어와 시설물의 소유관계가 어떠한지를 현장에서 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52347 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 정왕동 2703 퍼스트에비뉴2차 1층 115호 도로명: 경기도 시흥시 거북섬2길 25 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건물 · 5층 건물 내 1층 115호 · 근린생활시설(음식점) |
| 소유자 | 박병효 (2023.08.08. 소유권이전 · 거래가액 983,729,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 978,000,000원 / 684,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 군자농업협동조합 / 655,837,527원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 현황 특이사항 | 115호와 116호·117호를 통합하여 음식점 운영 |
| 토지 별도등기 | 대지권의 목적인 토지에 「공유수면 관리 및 매립에 관한 법률」에 따른 금지사항 부기등기 존재 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액은 0원
말소기준권리는 2023.08.08. 접수된 군자농업협동조합의 근저당권입니다. 현대카드·삼성카드·KB국민카드의 가압류는 모두 그 이후에 접수됐고, 군자농업협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 등기부상 낙찰자가 인수할 권리는 확인되지 않습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 변상순 | 115호 · 주거 | 2024.02.05 | 2024.12.02 | 20,000,000원 | 제출 · 2025.06.02 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
변상순의 전입일 2024.02.05.는 말소기준권리 설정일 2023.08.08.보다 늦으므로 대항력이 없고 보증금 20,000,000원을 매수인이 승계하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 사실은 확인되지만 우선변제 범위는 별도 확인이 필요합니다. 또한 임차인 자료에는 사용이 주거로 기재된 반면, 감정평가 현황은 음식점이고 115호·116호·117호를 통합 운영하는 것으로 조사돼 실제 점유자와 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.
② 가격 구조 — 70% 최저가만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없다
감정가는 978,000,000원이고, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 684,600,000원으로 감정가의 70%입니다. 소유자가 2023.08.08. 신고한 거래가액은 983,729,000원으로 감정가와 비슷한 수준이지만, 이는 과거 취득가액일 뿐 현재 상권의 실거래 시세를 의미하지는 않습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 684,600,000원 | 675,354,000원 | 203,436,291원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 479,219,999원 | 472,027,799원 | 406,762,492원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 335,453,999원 | 329,957,643원 | 548,832,648원 | 0원 |
유찰이 늘어날수록 채권자의 미배당액은 커지지만, 말소기준 이후 권리와 대항력 없는 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어오는 구조는 아닙니다. 따라서 각 회차의 매수인 실질취득액은 매각가와 동일합니다. 다만 동일 상권의 최근 실거래 비교 없이 감정가 대비 할인율만 보고 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 684,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,246,000원 |
| 1. 근저당 · 군자농업협동조합 | 845,000,000원 | 675,354,000원 |
| 2. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,660,701원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 4,446,663원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 19,682,927원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용을 제외한 675,354,000원이 군자농업협동조합 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 신청채권자의 청구액 655,837,527원은 충족되는 것으로 계산되지만, 채권최고액과 가압류 채권까지 합산한 전체 미배당액은 203,436,291원입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성은 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 거북섬별빛공원 북서측 인근의 공공개발 상업지구로, 주변에는 근린생활시설·위락시설·숙박시설 등이 소재하는 해안 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스 노선 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 내 1층 115호이며, 외벽은 석재 외장타일, 내부는 인테리어·타일 마감입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·승강기설비·소방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 33미터, 동측 약 20미터 포장도로에 접하고 서측은 약 15미터 보행자전용도로에 접합니다.
- 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·국가산업단지·특수지역·성장관리권역이며, 토지 공시지가는 ㎡당 2,294,000원입니다.
- 건축물 상태. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 음식점 용도의 근린시설로서 실제 매출·임대료·공실·상권 수요가 가격을 좌우합니다. 최근 실거래 비교 없이 감정가와 유찰률만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 통합점포 경계 확인. 115호와 116호·117호 사이 벽체, 출입구, 주방, 급배수·전기·소방설비가 어떻게 연결돼 있는지 확인해야 합니다.
- 독립 사용 가능성 확인. 115호만 인도받았을 때 별도 영업이나 임대가 가능한 구조인지, 분리 공사가 필요한지 점검해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차인 자료에는 변상순의 사용이 주거로 기재돼 있으나 현황은 음식점입니다. 현장 점유자와 영업주, 116호·117호의 권리자를 대조해야 합니다.
- 토지 별도등기 원문 확인. 공유수면 관련 금지사항 부기등기의 구체적 내용과 매각 후 적용 범위를 신탁원부·등기 원문과 함께 확인해야 합니다.
- 임차인 우선변제 확인. 전입일이 늦어 대항력은 없지만 확정일자와 배당요구가 있으므로 최우선변제 또는 우선변제 적용 여부를 매각물건명세서 원문에서 확인해야 합니다.
- 상권 수익성 검증. 음식점 임대료, 공실 기간, 관리비, 업종 제한, 주변 숙박·위락시설의 영업 상황을 조사한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 토지 별도등기 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 점포가 독립적이라는 보장은 없다”
이 사건은 말소기준이 명확하고, 이후 가압류 3건과 경매개시결정이 소멸하며, 임차인도 대항력이 없어 매수인 인수액이 0원이라는 점이 장점입니다. 현재 최저가는 684,600,000원으로 감정가의 70%이지만, 최근 실거래 자료가 없어 이 가격이 현재 시세보다 낮다고 단정할 수는 없습니다.
결론을 가르는 것은 등기보다 현황입니다. 매각대상 115호가 116호·117호와 통합된 음식점으로 운영되고 있어 점포의 물리적 독립성, 점유관계, 설비와 인테리어의 연결 상태를 반드시 확인해야 합니다. 여기에 토지의 금지사항 부기등기까지 원문 검토가 필요합니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 현장 확인은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 핵심입니다.