부산지방법원 2025타경2162. 부산 연제구 연산동 연산엘지아파트 111동 13층 1304호, 전용 84.99㎡ 아파트입니다. 소유자 김태경은 2015.06.15 거래가액 256,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 부산은행 근저당권 채권최고액 206,400,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 현재 남아 있는 후순위 근저당권·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 숫자만 놓고 보면 현재 회차 320,000,000원 매각을 가정했을 때 총 채권액 372,710,000원 중 314,720,000원이 배당되고 57,990,000원 미배당이 발생합니다. 그러나 그 부족액이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 ‘미상’으로 기재돼 있으므로, 임차관계는 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서 원문을 다시 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2162 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 243-18 연산엘지아파트 111동 13층 1304호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 내 13층 |
| 소유자 | 김태경 (2015.06.15 거래가액 256,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 320,000,000원 / 320,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 183,524,599원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.06.15 을구 1번 부산은행 근저당권 206,400,000원입니다. 그 뒤 부산은행 추가 근저당, 페퍼저축은행 근저당, 경매개시결정, 국의 압류가 이어졌지만 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 2024년 국민건강보험공단 압류와 연제구 압류, 페퍼저축은행 을구 3번 근저당 및 김진환·김용환·김정환 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 평균은 3.30억, 최신 거래는 2.8억
연산엘지 동일 면적 84.99㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 329,958,333원, 거래 범위는 280,000,000원~358,000,000원이며, 최신 거래는 2026.08의 280,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.99㎡ | 1 | 280,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 8 | 345,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 312,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 9 | 312,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 18 | 314,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 19 | 355,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 15 | 320,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 25 | 342,500,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 18 | 320,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 17 | 355,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 21 | 346,000,000원 |
| 2026.04 | 84.99㎡ | 16 | 358,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.99㎡ | 12건 | 329,958,333원 |
현재 최저매각가 320,000,000원은 최근 12개월 평균 329,958,333원의 97.0%입니다. 평균만 보면 소폭 낮지만, 최신 2026.08 실거래 280,000,000원은 현재 최저가보다 낮습니다. 따라서 이 사건을 단순히 “시세보다 저렴하다”거나 “신건부터 가격 메리트가 크다”고 평가하기는 어렵습니다. 실질취득도 인수액이 없으므로 최저가와 같은 320,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 320,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,280,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사부산은행 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사부산은행 | 25,910,000원 | 25,910,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 88,800,000원 | 82,410,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 51,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 372,710,000원 중 314,720,000원이 배당되고 57,990,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 그러나 현재 회차·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 회차별 미배당 — 유찰돼도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 320,000,000원 | 314,720,000원 | 57,990,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 256,000,000원 | 251,616,000원 | 121,094,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 204,800,000원 | 201,132,800원 | 171,577,200원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자의 미배당은 57,990,000원에서 121,094,000원, 171,577,200원으로 커지지만, 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따른 가격 하락이 곧 후순위 채무 승계 증가로 이어지는 사건은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 연천중학교 동측 인근. 주변은 대단지 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 원활하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 규모. 연산엘지는 2,302세대, 준공일 1999.03.27이며 대상 면적은 전용 84.99㎡입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역, 절대보호구역, 상대보호구역에 해당하고 소로1류·중로1류·중로2류에 접합니다. 공시지가는 2,265,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 도시가스 개별난방, 화재탐지 및 경보설비를 갖추고 있으며 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 폭. 동일 면적 최근 12건이 280,000,000원부터 358,000,000원까지 분포해 거래가격 편차가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 거래와 평균을 함께 볼 것. 최저가가 최근 12개월 평균의 97.0%라는 이유만으로 ‘싸다’고 판단하지 말고, 최신 2026.08 거래 280,000,000원도 함께 비교해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표상 임대관계가 미상이므로 현황조사와 매각물건명세서의 점유자·전입관계를 입찰 직전 확인해야 합니다.
- 을구 2번 변경등기 대조. 2016.10.26 설정액 25,910,000원과 2020.12.31 변경등기 5,910,000원의 관계를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 256,000,000원, 2회 유찰 시 204,800,000원이며 두 경우 모두 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 체납·배당 변수. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 실제 결과를 바꿀 수 있으므로 매각기일 전 최신 문서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 무난, 신건 가격은 확인”
이 사건의 말소기준은 2015.06.15 부산은행 근저당이고, 이후 현재 남아 있는 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 예상배당상 후순위 채권에 57,990,000원의 부족액이 생기지만 매수인 인수는 0원입니다. 권리 구조 자체는 비교적 단순합니다.
다만 가격은 별개입니다. 실질취득 320,000,000원은 최근 12개월 평균 329,958,333원의 97.0%지만, 최신 2026.08 거래는 280,000,000원입니다. 게다가 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.4회, 낙찰률은 25.0%입니다. 여기에 감정요항표의 임대관계 미상과 을구 2번 변경등기 확인 포인트까지 남아 있습니다. 결론은 “인수 위험은 낮지만, 신건 가격 메리트는 확정적이지 않다”입니다.
