부산지방법원 2025타경2346. 부산 동구 범일동 830-262에 위치한 근린시설 + 토지 사건입니다. 감정평가상 건물은 1~4층 숙박시설, 지하실은 보일러실·창고로 이용 중이며, 토지는 247.5㎡입니다. 말소기준권리는 2016년 5월 25일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 480,000,000원입니다. 그보다 앞선 대구은행 근저당권과 김순임·최종숙의 전세권은 이미 등기부에서 말소됐고, 현재 경매에서 문제 되는 후순위 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 두 명의 점유자입니다. 정기영은 2021.11.16, 신준서는 2022.04.20 전입했습니다. 둘 다 말소기준일인 2016.05.25보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 현재 배당 시나리오에서는 낙찰자에게 승계되는 금액이 0원입니다. 다만 두 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 배당요구·점유관계와 실제 임대차 내용은 입찰 전에 원본 서류와 현장에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2346 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동구 범일동 830-262 · 부산광역시 동구 범일로102번길 16-16 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1~4층 숙박시설 · 지하실 보일러실·창고 |
| 토지 | 247.5㎡ · 지목 대 · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 세로장방 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 3,396,000원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 1,776,052,275원 / 1,776,052,275원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 411,802,463원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
등기부에서 말소기준보다 앞서는 권리가 보이더라도 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 연결되지는 않습니다. 1999년 대구은행 근저당권, 2001년 조흥은행 근저당권, 2003년 김순임 전세권, 2005년 최종숙 전세권은 모두 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 기준이 되는 권리는 2016.05.25 부산은행 근저당권이고, 2025.07.02 경매개시결정 및 2025.12.30 동구의 지분 압류 2건은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 2명, 모두 후순위 전입
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정기영 | 미상 | 2021.11.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 신준서 | 미상 | 2022.04.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 2명입니다. 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없으므로, 보증금이 얼마인지와 별개로 낙찰자에게 임대차보증금이 그대로 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않은 만큼 명도와 배당관계는 원본 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 신건이지만 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,776,052,275원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 실질취득도 같은 1,776,052,275원입니다. 다만 본건과 비교할 최근 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지는 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다.
특히 본건은 일반 주택이 아니라 숙박시설로 이용 중인 근린시설 + 토지입니다. 따라서 단순히 유찰률만 보고 가격 메리트를 부여하기보다, 건물 상태·영업 또는 점유 현황· 제시외 건물·토지 가치·인근 숙박 및 근린시설 거래를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,776,052,275원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 20,160,523원 |
| 1. 을구 10번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,275,891,752원 |
현 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 480,000,000원이 전액 배당되고, 미배당액은 0원입니다. 소유자 잔여는 1,275,891,752원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 시나리오 | 매각가 | 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 1,776,052,275원 | 0원 | 0원 | 1,275,891,752원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 1,420,841,820원 | 0원 | 0원 | 924,233,402원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 1,136,673,456원 | 0원 | 0원 | 642,906,721원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가 하락에 따라 커지는 유형이 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 유찰 시에는 실질취득액도 각 회차의 매각가와 동일하게 내려갑니다. 다만 그 가격이 시장 대비 싼지 여부는 별도의 거래사례 확인 없이는 단정할 수 없습니다.
⑥ 소유관계 — 공유지분 다수
| 신정섭 | 30분의 15 |
|---|---|
| 문양숙 | 30분의 3 |
| 이동한 | 30분의 2 |
| 이선민 | 30분의 2 |
| 이윤정 | 30분의 2 |
| 이혜경 | 30분의 2 |
| 이혜정 | 30분의 2 |
| 이혜진 | 30분의 2 |
신정섭이 30분의 15를 보유하고, 이상길의 종전 지분은 2024.09.17 상속을 원인으로 2025.06.19 문양숙·이혜경·이혜진·이선민·이윤정·이혜정·이동한에게 이전됐습니다. 공유자가 다수인 만큼 명도·인도 과정에서는 실제 점유자와 공유자 관계를 별도로 확인하는 편이 안전합니다.
⑦ 입지·건물 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 부산광역시 동구 범일동 소재 지하철 범일역 남동측 인근으로, 주위에 숙박시설·근린생활시설·원룸·위락시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 소형차량 접근이 가능하고 시내버스정류소와 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정은 양호한 편입니다.
- 이용상태. 1~4층은 숙박시설, 지하실은 보일러실·창고입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트조 슬래브지붕 건물이며 위생설비·화재탐지설비·옥내소화전, 온수보일러에 의한 급탕·난방설비가 조사됐습니다.
- 현장확인. 이해관계인 부재로 내벽과 창호는 조사하지 못해 응찰 시 재확인이 필요합니다.
- 토지계획. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. 정기영·신준서 모두 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부와 점유부분을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인하세요.
- 숙박시설 현황. 객실 운영 여부, 실제 점유자, 인도 대상, 시설 상태를 현장에서 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각에 제시외 건물이 포함되므로 감정평가서 도면·현황과 실제 상태를 맞춰보세요.
- 내부 상태. 내벽과 창호는 조사되지 않았으므로 수선비 판단 전에 직접 확인이 필요합니다.
- 가격 검증. 근린시설·숙박시설 및 토지의 인근 거래사례를 별도로 조사해 1,776,052,275원의 감정가 적정성을 검증하세요.
- 세금·우선배당. 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 최종 배당관계는 별도 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 명확, 승부처는 가격과 현장
이 사건의 권리 구조는 핵심만 잡으면 단순합니다. 2016.05.25 부산은행 근저당권이 말소기준이고, 두 점유자의 전입은 모두 그 이후입니다. 기존 선순위 근저당과 전세권은 이미 말소됐으며, 현재 배당 계산상 매수인 인수는 0원입니다. 따라서 대항력 임차보증금을 추가로 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 투자 판단은 간단하지 않습니다. 숙박시설로 이용 중이고 제시외 건물까지 포함되며, 내부 일부가 조사되지 않았고 점유자 2명의 보증금·점유부분도 미상입니다. 여기에 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가 1,776,052,275원이 시장 대비 유리한지도 아직 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리상 인수 0원, 가격은 보류. 등기보다 현장과 시세 검증이 더 중요한 사건입니다.
