부산지방법원 2025타경2483. 부산진구 전포동 KH마이우스 9층 907호로, 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택)입니다. 현재 소유자는 이지한이며 2014.11.17 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 170,860,000원입니다. 같은 날 설정된 신한은행 근저당 141,600,000원이 말소기준권리입니다. 그 이후의 부산신용보증재단 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
임차인 강소정은 전입일과 확정일자가 모두 2015.10.20로 확인되고 배당요구도 2025.08.10 접수됐습니다. 그러나 전입일이 2014.11.17 말소기준 근저당보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 보증금은 확인되지 않아 배당액 자체를 특정할 수 없지만, 대항력 없는 임차보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조로 보기는 어렵고 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2483 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 전포동 691-2 케이에이치마이우스 9층 907호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 전포대로199번길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택) · 전용 41.88㎡ · 13층 건물 내 9층 |
| 사용승인일 | 2014.10.13 |
| 소유자 | 이지한 · 단독소유 · 2014.11.17 소유권이전 · 거래가액 170,860,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 152,000,000원 / 152,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 101,615,865원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.11.17 신한은행 근저당권입니다. 2024.06.17 이민한의 강제경매개시결정은 2024.12.31 말소됐고, 2024.07.09 부산신용보증재단 가압류 12,777,765원과 2025.06.19 신한은행의 임의경매개시결정은 말소기준보다 뒤여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강소정 | 미상 | 2015.10.20 | 2015.10.20 | 2025.08.10 | 미상 | 없음 | 미상 | 0원 |
전입과 확정일자는 같은 날이지만 선순위 근저당보다 약 11개월 뒤입니다. 따라서 임차인이 배당절차에서 어떤 금액을 배당받는지와 별개로, 선순위 대항력을 근거로 낙찰자에게 보증금을 청구하는 구조는 아닙니다. 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 미상으로 남습니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 대비 83.1%
KH마이우스 동일 면적 41.88㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 전체 평균은 156,500,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 더 최근 거래를 우선해서 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025.08의 183,000,000원 1건이고, 신건 최저가는 그 금액의 83.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 41.88㎡ | 12 | 183,000,000원 |
| 2022.12 | 41.88㎡ | 7 | 130,000,000원 |
| 전체 평균 | 41.88㎡ | 2건 | 156,500,000원 |
최근 거래는 2022.12의 130,000,000원보다 40.8% 높은 183,000,000원으로 나타났습니다. 최저가는 전체 2건 평균 대비 97.1%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래 대비 83.1%입니다. 최근 거래를 기준으로는 가격 여유가 있지만, 최근 12개월 거래가 단 1건이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 152,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,928,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 141,600,000원 | 141,600,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 12,777,765원 | 7,472,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 152,000,000원 가정 시 총 채권 154,377,765원 중 149,072,000원이 배당되고 5,305,765원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 152,000,000원 | 149,072,000원 | 5,305,765원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 121,600,000원 | 119,097,600원 | 35,280,165원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 97,280,000원 | 95,128,960원 | 59,248,805원 | 0원 |
가격이 내려갈수록 채권자의 미배당액은 늘어나지만, 이 사건에서 계산된 매수인 인수액은 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 모두 0원입니다. 2회 유찰 가격에서는 신청채권자의 청구액 101,615,865원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 2호선 전포역 북서측 인근이며, 주위는 아파트·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 통행이 용이하고 노선버스정류소와 전포역이 근거리에 있어 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 13층 건물 내 9층이며 사용승인일은 2014.10.13입니다. 난방·급배수위생·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 14미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 744.5㎡, 평지의 세로장방형 토지이며 공시지가는 8,134,000원/㎡입니다.
- 하자 표기. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표기도 없습니다.
- 환금성. KH마이우스는 63세대이고 확인된 동일 면적 실거래가 2건이라 거래 표본은 많지 않습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 강소정은 대항력이 없지만 보증금 액수는 확인되지 않았습니다. 배당관계와 실제 점유 상태를 매각기일 전 다시 대조해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 183,000,000원 거래는 최근 12개월의 유일한 표본입니다. 신건 최저가가 83.1%라는 이유만으로 시세를 확정하지 말고 동일 건물·인근 유사 면적 거래를 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가에서 내부는 조사되지 않았습니다. 내부 마감·수선 필요 여부는 가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
- 배당표 성격. 현재 배당계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 안전 + 최근 거래 대비 낮은 신건가”
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2014.11.17 신한은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 강소정의 전입은 2015.10.20으로 뒤입니다. 따라서 대항력은 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 가격 측면에서는 감정가이자 신건 최저가인 152,000,000원이 최신 거래 183,000,000원의 83.1%여서 최근 거래를 기준으로는 분명한 차이가 있습니다.
다만 KH마이우스 동일 면적 실거래가 전체 2건, 최근 12개월 1건뿐이라는 점은 이 사건의 가장 큰 가격 판단 변수입니다. 전체 평균 156,500,000원과 비교하면 신건 가격은 97.1%로 격차가 크지 않습니다. 따라서 결론은 권리상 안전성이 높고 최근 거래 기준 가격도 유리하지만, 거래 표본이 적어 시세 검증이 필요한 물건입니다.
