부산지방법원 2025타경2636. 부산진구 부전동 더샵 센트럴스타 디동 6층 607호, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이인자는 2014.06.27 거래가 432,946,708원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2022.10.28 설정된 대구경북양돈축산업협동조합의 을구 12번 근저당권 206,400,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 13번 근저당권 553,200,000원과 그 이후 압류·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등록된 임차인은 없습니다. 따라서 배당표상 매수인 인수액도 0원이고, 현재 회차에서는 낙찰가와 실질취득액이 모두 776,000,000원으로 같습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인할 필요가 있습니다. 또 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 배당순위와 후순위 미배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경2636 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 537-9 더샵 센트럴스타 제디동 제6층 제607호 · 부산광역시 부산진구 중앙대로666번길 50 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트)로 이용 중 · 시세 비교면적 154.28㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하5층 지상48층 건물 내 6층 607호 · 사용승인일 2011.06.17 |
| 소유자 | 이인자 (2014.06.27 거래가 432,946,708원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 776,000,000원 / 776,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 대구경북양돈축산업협동조합 / 644,558,723원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2011년 신탁등기와 2014년 이후의 과거 근저당·압류 상당수는 이미 말소되어 있습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.10.28 을구 12번 근저당권입니다. 그 뒤 같은 날 설정된 을구 13번 근저당권, 2023년 이후 압류·가압류, 2025.06.24 임의경매개시결정 등은 등기자료상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 실질취득 776,000,000원은 최근 평균보다 높다
더샵센트럴스타는 1,360세대, 사용승인일은 2011.06.17입니다. 시세 판단은 과거 고가 거래가 섞일 수 있는 장기 평균보다 최근 12개월 12건 평균 764,583,333원과 최신 거래 540,000,000원을 우선해 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액 776,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.5%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 149.21㎡ | 33 | 540,000,000원 |
| 2026.07 | 149.21㎡ | 37 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 141.70㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 153.17㎡ | 18 | 550,000,000원 |
| 2026.05 | 154.28㎡ | 8 | 770,000,000원 |
| 2026.05 | 149.21㎡ | 19 | 805,000,000원 |
| 2026.03 | 153.17㎡ | 49 | 985,000,000원 |
| 2026.02 | 149.21㎡ | 5 | 695,000,000원 |
| 2026.01 | 141.70㎡ | 9 | 750,000,000원 |
| 2025.12 | 157.00㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.12 | 157.00㎡ | 8 | 780,000,000원 |
| 2025.11 | 157.00㎡ | 34 | 950,000,000원 |
| 최근12M 평균 | — | 12건 | 764,583,333원 |
실거래 표본은 540,000,000원~985,000,000원으로 편차가 큽니다. 특히 비교면적과 같은 154.28㎡ 거래는 2026.05, 8층에서 770,000,000원입니다. 본건은 6층이고 현재 실질취득액은 776,000,000원이므로, 현 회차 가격에는 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 776,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 10,160,000원 |
| 2. 을구 12번 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 206,400,000원 | 206,400,000원 |
| 3. 을구 13번 근저당 · 대구경북양돈축산업협동조합 | 553,200,000원 | 553,200,000원 |
| 4. 갑구 24번 가압류 · 근로복지공단 | 8,289,620원 | 6,240,000원 |
| 5. 갑구 26번 가압류 · 배지언 | 5,916,796원 | 0원 |
| 6. 갑구 27번 가압류 · 산와대부 주식회사 | 30,626,134원 | 0원 |
| 7. 갑구 28번 가압류 · 김금주 | 26,665,683원 | 0원 |
| 8. 갑구 30번 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 9,285,301원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 840,383,534원 중 765,840,000원이 배당되고, 74,543,534원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세 해당 여부에 따라 실제 후순위 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 전포동 소재 경남공업고등학교 남서측 인근이며, 주변은 업무시설·판매시설·아파트·오피스텔·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 부산도시철도 2호선 전포역·1호선 범내골역 및 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정이 양호합니다.
- 건물·설비. 지하5층 지상48층 철근콘크리트구조, 사용승인일 2011.06.17이며 승강기·공동현관·화재탐지·옥내소화전·중앙난방열병합설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·제1종지구단위계획구역·상대보호구역이며, 남·동·북측 중로 및 서측 소로에 접합니다. 공부와의 차이는 없고 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 1,360세대 단지이고 최근 실거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 540,000,000원부터 985,000,000원까지 넓게 분포합니다. 경매 통계상 평균 유찰 4.8회·매각률 10.0%여서 경매 환금성은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 착시 점검. 현재 776,000,000원은 최근 12개월 평균의 101.5%입니다. 권리 인수 0원만 보고 가격까지 유리하다고 판단하면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선 비교. 최신 거래는 2026.07의 540,000,000원이며, 동일 비교면적 154.28㎡ 거래는 2026.05 8층 770,000,000원입니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격은 620,800,000원, 2회 유찰 가격은 496,640,000원입니다. 실제 유찰 여부에 따라 시세 대비 위치를 다시 계산해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 등록은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 세금 배당 확인. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 여부에 따라 0순위 차감 및 후순위 미배당에 영향을 줄 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 정보를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 등록 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리분석 자체는 단순한 편입니다. 하지만 경매 투자성은 권리만으로 결정되지 않습니다. 현 신건 실질취득액 776,000,000원은 최근 12개월 평균 764,583,333원의 101.5%이고, 최신 거래 540,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매 통계 역시 평균 유찰 4.8회, 매각률 10.0%입니다. 따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 현재 가격에는 가점을 주기 어렵다.”입니다. 현 회차는 가격 메리트가 확인되지 않으며, 실제 유찰로 가격이 내려간 뒤 최근 실거래와 다시 비교해야 합니다.
