수원지방법원 2025타경52373. 안산시 단원구 선부동 ‘헷세드’ 5층 501호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 소유자는 강경운이고, 2014.09.03 반월신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2014.11.03 박영주 근저당권과 2017.08.07 의왕시 압류는 이미 말소된 상태입니다. 임차인은 실제 1명이며 보증금은 확인되지 않았지만, 전입일이 말소기준일보다 늦어 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 반영됩니다.
다만 이 물건은 권리만 보고 결론낼 사건이 아닙니다. 감정평가 자료와 매각물건명세서에는 건축물대장상 위반건축물 등재가 명시돼 있고, 내용은 지상 5층 증축 · 주거 · 경량철골구조 · 8.91㎡입니다. 현재 최저가는 감정가의 70%인 91,700,000원이지만, 최근 실거래 기준이 확인되지 않으므로 이 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52373 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-8 헷세드 5층 501호 · 도로명 경기도 안산시 단원구 경일길 30 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 5층 501호 |
| 소유자 | 강경운 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 반월신용협동조합 / 58,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 건축물 특이사항 | 위반건축물 등재 · 지상 5층 증축 · 주거 · 경량철골구조 · 8.91㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014.09.03
말소기준은 2014.09.03 반월신용협동조합 근저당권입니다. 2014.11.03 설정된 박영주 근저당권은 2015.01.20 말소됐고, 2017.08.07 의왕시 압류도 2017.08.28 해제·말소됐습니다. 2025.05.15 반월신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 확정일자 | 배당요구 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정덕 | 501호 · 주거 | 2017.08.01 | 2017.08.01 | 2025.07.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 이정덕의 전입신고일 2017.08.01은 말소기준권리 2014.09.03보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않았더라도 이 임차인의 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 확정일자는 2017.08.01이고 2025.07.17 배당요구를 했지만 보증금이 확인되지 않아 우선변제 배당 규모까지는 특정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 131,000,000원, 1회 유찰 후 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 그러나 가격 메리트는 할인율 자체가 아니라 실제 거래가격과의 비교로 판단해야 합니다.
헷세드는 8세대, 준공일은 2014.09.02이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 다만 최근 12개월 평균이나 최신 실거래처럼 현재 가격을 직접 검증할 수 있는 거래자료가 확인되지 않아 91,700,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 30% 낮아졌다는 사실만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 근저당 · 반월신용협동조합 | 325,000,000원 | 89,649,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
91,700,000원 가정 시 집행비용 2,050,600원을 제외한 89,649,400원이 근저당권 배당으로 계산되고, 채권액 기준 미배당은 235,350,600원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 235,350,600원 | 충족 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 262,365,421원 | 충족 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 281,275,795원 | 미충족 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 석수초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 세장형 토지의 다세대주택 건부지이며 남측으로 포장도로와 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비와 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 도시지역·시가지경관지구·소로3류 접합·성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 용도지역 확인. 감정요항표에는 제1종일반주거지역, 토지정보에는 제2종일반주거지역으로 기재돼 있어 입찰 전 원본 확인이 필요합니다.
- 규모. 헷세드는 8세대이며 준공일은 2014.09.02입니다. 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 환금 가격대의 직접 검증은 제한적입니다.
- 위반건축물. 건축물대장상 지상 5층에 주거용 경량철골구조 8.91㎡ 증축이 위반건축물로 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 위반건축물 원본 확인. 지상 5층 증축 8.91㎡의 위치와 501호 이용관계, 건축물대장 기재 내용을 직접 대조해야 합니다.
- 임차인 보증금 확인. 이정덕은 대항력은 없지만 보증금 액수가 확인되지 않았습니다. 배당 규모와 최우선변제 가능성은 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 금액 대조. 2014년 최초 채권최고액 325,000,000원, 2015년 변경 104,000,000원, 경매 청구액 58,000,000원이 각각 기재돼 있으므로 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 동일·유사 다세대의 실제 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 용도지역 원본 대조. 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역으로 기재가 나뉘어 있어 토지이용계획 원본 확인이 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 501호를 주거로 사용하는 임차인이 확인되므로 낙찰 후 실제 점유 상태와 인도 절차를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
이 사건의 권리관계만 보면 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2014.09.03 반월신용협동조합 근저당권이고, 임차인 이정덕의 전입은 2017.08.01이므로 대항력이 없습니다. 예상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 매수 판단에서는 오히려 다른 두 가지가 중요합니다. 첫째, 5층 주거용 8.91㎡ 증축이 위반건축물로 등재돼 있다는 점. 둘째, 최저가 91,700,000원이 최근 실제 시장가격보다 낮은지 확인할 직접적인 실거래 근거가 없다는 점입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 판단은 보류, 위반건축물 확인은 필수. 이 세 문장이 이 물건의 결론입니다.
