울산지방법원 2025타경1448. 양산시 교동 ‘양산교동월드메르디앙1단지’ 102동 19층 1902호 아파트입니다. 소유자 석나윤은 2020년 12월 16일 매매를 원인으로 거래가액 233,000,000원에 취득했고, 2021년 1월 20일 소유권이전과 함께 주식회사신한은행 근저당권 139,200,000원이 설정됐습니다. 이 신한은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 도이치파이낸셜주식회사 근저당과 경남신용보증재단·현대카드·소상공인시장진흥공단의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리구조보다 주의할 부분은 현재 가격입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저가가 모두 219,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현 회차 기준 실질취득액도 219,000,000원인데, 최근 12개월 거래 평균 206,666,666원과 최신 거래 204,000,000원을 모두 웃돕니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1448 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 교동 1022 양산교동월드메르디앙1단지 102동 19층1902호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교면적 72.0612㎡ · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 19층 |
| 소유자 | 석나윤 (2020.12.16. 매매, 거래가액 233,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 109,562,293원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2021.01.20. 주식회사신한은행 근저당권 139,200,000원입니다. 이후 존속 중인 도이치파이낸셜주식회사 근저당권 43,200,000원, 경남신용보증재단 가압류 8,555,563원, 현대카드 주식회사 가압류 6,744,951원, 소상공인시장진흥공단 가압류 18,888,900원과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 대한토지신탁주식회사 근저당권 72,000,000원과 삼성카드 주식회사 가압류 8,624,185원은 이미 등기부상 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격을 기준으로 보면 신건은 높다
양산교동월드메르디앙1단지는 164세대, 사용승인 기준 2019.01.31 준공 단지입니다. 비교면적 72.06㎡대 실거래 12건이 확인되지만, 가격 판단에서는 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 72.06㎡ | 15 | 204,000,000원 |
| 2026.03 | 72.06㎡ | 12 | 214,000,000원 |
| 2026.01 | 72.06㎡ | 3 | 202,000,000원 |
| 2024.12 | 72.85㎡ | 11 | 208,000,000원 |
| 2023.05 | 72.85㎡ | 9 | 214,000,000원 |
| 2022.06 | 72.85㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 2022.04 | 72.85㎡ | 7 | 247,000,000원 |
| 2022.02 | 72.06㎡ | 20 | 230,000,000원 |
| 2021.09 | 72.06㎡ | 11 | 238,000,000원 |
| 2021.09 | 72.06㎡ | 17 | 233,000,000원 |
| 2021.08 | 72.06㎡ | 17 | 228,000,000원 |
| 2021.08 | 72.06㎡ | 18 | 233,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 72.06㎡ | 3건 | 206,666,666원 |
전체 12건 평균은 223,000,000원이지만, 이 수치에는 2021~2022년 228,000,000원~247,000,000원의 과거 고가 거래가 다수 포함돼 있습니다. 반면 최근 12개월 3건 평균은 206,666,666원, 최신 거래는 204,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -9.5% 하락한 흐름입니다.
③ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,866,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 139,200,000원 | 139,200,000원 |
| 2. 근저당 · 도이치파이낸셜주식회사 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 가압류 · 경남신용보증재단 | 8,555,563원 | 8,555,563원 |
| 4. 가압류 · 현대카드 주식회사 | 6,744,951원 | 6,744,951원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 18,888,900원 | 17,433,486원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 216,589,414원, 예상 배당액은 215,134,000원으로 소상공인시장진흥공단 채권에서 1,455,414원의 미배당이 발생하는 계산입니다. 이는 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 양산시 교동 소재 양산여자고등학교 북서측 인근이며, 주위는 공동주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 19층으로, 아파트로 이용 중이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지의 공동주택 건부지이며 남동측·남서측·북서측·북동측 도로와 접합니다. 공시지가는 545,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로1류·소로2류와 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 164세대 단지이며 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 거래 표본은 3건이고 최근 가격 추세는 과거 대비 -9.5%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 응찰가 검토. 현재 최저가 219,000,000원은 최근 12개월 평균 206,666,666원의 106.0%입니다. 전체 평균 223,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 구간이 이전 구간 대비 -9.5%이므로 최신 거래 204,000,000원과 최근 평균 206,666,666원을 우선 비교 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유관계 재확인. 확인된 임차인 신고는 없으나 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서로 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현 회차 예상 미배당액 1,455,414원은 채권자 측 미회수액이며 매수인 인수액은 0원입니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세, 최우선변제 등 실제 배당과 명도에 영향을 줄 수 있는 항목은 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실거래 원자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 무난하지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 2021년 1월 20일 신한은행 근저당을 말소기준으로 하여 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 반대입니다. 현재 실질취득 219,000,000원은 최근 12개월 평균 206,666,666원의 106.0%이고, 최신 거래 204,000,000원도 상회합니다. 최근 가격 흐름 역시 -9.5%입니다. 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균 223,000,000원만 보면 싸게 보일 수 있지만, 현재 시장을 우선하면 결론은 달라집니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 이 사건은 권리할인보다 응찰가 통제가 더 중요한 물건입니다.
