울산지방법원 2025타경1496. 울산 중구 복산동 남운럭키맨션 4동 1층 105호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 정경일이며 2017년 5월 28일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 2018년 7월 17일 소유권을 이전받았습니다. 권리의 기준점은 2018년 8월 2일 설정된 주식회사부산은행 근저당권 123,200,000원입니다.
그 뒤 설정된 이정온의 근저당권과 롯데캐피탈주식회사의 가압류, 현재의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 모든 제시 회차에서 0원입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계는 다시 확인할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1496 |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 복산동 186-2 남운럭키맨션 4동 1층 105호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 동일 면적 실거래 기준 66.47㎡ · 1층 105호 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 지하1층/지상15층 · 사용승인 1989.08.31. |
| 소유자 | 정경일 · 2017.05.28. 협의분할에 의한 상속 · 2018.07.17. 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사부산은행 / 113,043,005원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 부산은행 근저당
1989년 설정됐던 한국주택은행 근저당권 7,800,000원은 2000년 12월 19일 해지를 원인으로 2018년 8월 1일 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 그 다음 날인 2018.08.02. 주식회사부산은행 근저당권 123,200,000원입니다. 2023년 설정된 이정온 근저당권과 2024년 롯데캐피탈주식회사 가압류는 후순위입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건 가격
남운럭키 동일 면적 66.47㎡의 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 145,833,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근 구간인 최근 12개월 5건 평균 145,000,000원을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균의 105.5%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 66.47㎡ | 3 | 155,000,000원 |
| 2026.03 | 66.47㎡ | 8 | 150,000,000원 |
| 2026.02 | 66.47㎡ | 13 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 66.47㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2025.11 | 66.47㎡ | 3 | 160,000,000원 |
| 2025.05 | 66.47㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2025.04 | 66.47㎡ | 2 | 129,000,000원 |
| 2025.01 | 66.47㎡ | 9 | 155,000,000원 |
| 2024.12 | 66.47㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2024.10 | 66.47㎡ | 14 | 154,000,000원 |
| 2024.09 | 66.47㎡ | 12 | 154,000,000원 |
| 2024.04 | 66.47㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 66.47㎡ | 5건 | 145,000,000원 |
최신 거래는 2026년 7월의 155,000,000원이고, 전체 실거래 범위는 128,000,000원~160,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 153,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만 최근 12개월 평균 145,000,000원보다 높습니다. 특히 최근 구간과 이전 구간을 비교한 가격 추세가 -1.0%이므로, 전체 평균만 보고 가격 메리트를 높게 평가할 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,942,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당권 · 주식회사부산은행 | 123,200,000원 | 123,200,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 이정온 | 130,000,000원 | 26,858,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 34,050,354원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액 287,250,354원 가운데 150,058,000원이 배당되고, 미배당액은 137,192,354원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 권리보다 가격 변화가 핵심
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 153,000,000원 | 150,058,000원 | 137,192,354원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 122,400,000원 | 119,886,400원 | 167,363,954원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 97,920,000원 | 95,757,440원 | 191,492,914원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 중구청 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트·다가구주택·단독주택·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상15층 건물로 사용승인일은 1989.08.31.입니다. 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 아파트 부지로 이용 중입니다. 단지 내외부 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·복산택지지구 지구단위계획구역이며, 대로1류와 소로1류에 접합니다. 공시지가는 1,456,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 기반. 남운럭키는 495세대이며 동일 면적 66.47㎡ 실거래 12건이 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 평균 145,000,000원의 105.5%입니다. 권리가 단순하다는 이유로 신건 가격을 저렴하다고 보지 마세요.
- 최근 추세. 최근 구간과 이전 구간 비교가 -1.0%입니다. 전체 평균 145,833,333원보다 최근 12개월 평균 145,000,000원을 우선해 가격을 판단하는 편이 안전합니다.
- 1층 특성. 대상은 1층 105호입니다. 실거래 표에서도 동일 면적 거래가격이 층별로 다르므로 개별 호수의 상태와 선호도를 현장 확인하세요.
- 점유 확인. 확인된 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서에서 실제 점유자와 점유권원을 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 이정온 근저당권은 2024.02.26. 채권최고액 65,000,000원으로 변경등기가 있습니다. 등기부 원문과 배당요구 내용을 입찰 전 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 매각기일 전에 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 신중
이 물건의 장점은 권리구조가 단순하다는 점입니다. 2018년 부산은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조이며 제시된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가 153,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 145,000,000원의 105.5%이고 최근 가격 추세도 -1.0%입니다. 최신 거래 155,000,000원과는 비슷하지만 최근 평균을 웃도는 신건이므로, “권리가 깨끗하다 = 가격도 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 합격권이지만 현재 회차의 가격 메리트는 제한적이라는 판단이 맞습니다.
