울산지방법원 2025타경1515. 양산시 덕계동 경동스마트홈 203동 18층 1803호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층입니다. 현재 소유자는 강중철이고, 2021.12.20. 매매를 원인으로 2022.01.06. 소유권을 이전받았으며 등기부 거래가액은 124,162,000원입니다.
권리의 기준점은 같은 날 설정된 주식회사우리은행 근저당권 53,350,000원입니다. 그 뒤의 우리은행 추가 근저당, 미래자산관리대부의 근저당·전세권, 한화생명보험 가압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1515 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 덕계동 1577 경동스마트홈 203동 18층1803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일 평형 기준 59.9758㎡ · 20층 건물 중 18층 |
| 소유자 | 강중철 · 거래가액 124,162,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 85,230,966원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2022.01.06. 을구 2번 우리은행 근저당이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 을구 3번 우리은행 근저당 42,240,000원, 2022.08.23. 미래자산관리대부의 근저당 30,000,000원과 전세권 5,000,000원, 2024.09.25. 한화생명보험 가압류 33,290,856원, 2025.10.23. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 시세 비교 — 평균과 거의 같고 최신 거래보다 높다
경동스마트홈 동일 평형의 최근 12개월 거래는 12건이며 평균은 149,833,333원입니다. 현재 최저매각가 150,000,000원은 이 평균의 100.1%로, 최근 평균보다 낮지 않습니다. 특히 가장 최신인 2026.05 거래는 125,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.88㎡ | 11 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 59.98㎡ | 17 | 165,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2026.02 | 59.88㎡ | 1 | 135,000,000원 |
| 2026.01 | 59.98㎡ | 11 | 169,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 8 | 163,000,000원 |
| 2025.12 | 59.98㎡ | 6 | 140,000,000원 |
| 2025.09 | 59.98㎡ | 12 | 150,000,000원 |
| 2025.08 | 59.88㎡ | 12 | 170,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.98㎡ | 13 | 140,000,000원 |
| 2025.07 | 59.88㎡ | 6 | 154,000,000원 |
| 평균 | 59.9758㎡ | 12건 | 149,833,333원 |
거래 범위는 125,000,000원~170,000,000원입니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균과 사실상 같은 수준이므로, 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 최신 거래 125,000,000원과 비교하면 현재 최저가는 더 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 | 53,350,000원 | 53,350,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 | 42,240,000원 | 42,240,000원 |
| 3. 미래자산관리대부 근저당 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 4. 미래자산관리대부 전세권 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 5. 한화생명보험 가압류 | 33,290,856원 | 16,510,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 163,880,856원 중 예상 배당 147,100,000원, 미배당은 16,780,856원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 현재 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
④ 회차별 가격·미배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 150,000,000원 | 147,100,000원 | 16,780,856원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 120,000,000원 | 117,520,000원 | 46,360,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 96,000,000원 | 93,872,000원 | 70,008,856원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 미배당은 늘지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 회차가 내려갈수록 이 물건의 핵심 변화는 권리 위험이 아니라 매수가격입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 덕계초등학교 북동측 근거리에 있으며, 주위는 아파트단지·중소규모 공장·근린생활시설·임야 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물의 18층이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·주차. 주변 가로망 상태와 주차장 시설은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 709,300원/㎡입니다.
- 단지. 경동스마트홈은 487세대, 2014.01.16. 준공입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 확인. 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 149,833,333원의 100.1%입니다. 신건 자체에 할인 폭은 없습니다.
- 최신 거래 확인. 가장 최신 거래는 2026.05의 125,000,000원입니다. 동일 평형 거래 편차가 큰 만큼 개별 호수의 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 원본 대조. 미래자산관리대부의 전세권 5,000,000원은 말소기준 이후 권리로 소멸 처리돼 있으나, 입찰 전 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
- 권리순위 확인. 우리은행 근저당 53,350,000원이 말소기준이고 이후 권리가 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기사항으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 신중
이 물건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022.01.06. 우리은행 근저당을 기준으로 뒤에 붙은 근저당·전세권·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 신건 최저가 150,000,000원은 최근 12개월 평균 149,833,333원의 100.1%로 이미 평균 수준 이상이고, 최신 거래는 125,000,000원입니다. 권리 안전성만 보고 신건 가격을 ‘저렴하다’고 볼 수는 없습니다. 권리는 긍정적이지만, 신건 가격 메리트는 제한적이라는 판단이 핵심입니다.
