수원지방법원 2025타경52383. 안산시 상록구 일동의 다세대주택 5층 501호입니다. 이 사건은 표면만 보면 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 임차권이 최저가 121,100,000원보다 커서 잔존 보증금을 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 배당계산도 장영빈의 보증금에 118,604,600원을 배당하고 41,395,400원이 남는 것으로 잡힙니다.
하지만 이 사건의 결론을 바꾸는 문서가 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사는 임차권자 장영빈의 승계인이며, 2026.05.26. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 임차권에 관한 매수인 인수액은 룰상 실질 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52383 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 547-12 5층501호 · 도로명 경기도 안산시 상록구 첨성길 9-20 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제501호 · 사용승인 2011.12.15 |
| 소유자 | 박성현 · 2021.11.19 매매 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 173,000,000원 / 121,100,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위지만 확약으로 실질 인수 0원
임차권자 장영빈은 2021.10.25. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.09.23.입니다. 2023.08.09. 주택임차권등기가 설정됐으며 보증금은 160,000,000원입니다. 2025.05.15. 강제경매개시결정 이전 권리여서 원래는 대항력 있는 선순위 임차권으로 매수인 인수 문제가 발생합니다.
이후 2025.06.10. 국의 압류, 2025.12.31. 안산시의 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 과거 반월농업협동조합·신반월새마을금고·국민은행 근저당은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장영빈 | 주택 전부 | 2021.10.25 | 2021.09.23 | 160,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 주택도시보증공사 승계 · 대항력 포기 · 잔존청구권 포기 · 임차권등기 말소 동의 |
② 시세 비교 — 확약 반영 후에는 최저가 자체를 비교한다
이 사건은 확약으로 주된 인수 위험이 실질 0원이므로, 시세 비교의 기준은 보증금 160,000,000원이 아니라 현재 최저매각가 121,100,000원입니다. 제공된 최근 12개월 평균은 181,000,000원, 최신 거래는 2023.03. 167,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 73.22㎡ | 2 | 167,000,000원 |
| 2022.04 | 73.22㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2021.11 | 69.88㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 181,000,000원 |
전체 거래 평균은 174,000,000원, 최고 195,000,000원, 최저 160,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 13.1% 높은 흐름으로 집계됐습니다. 다만 대상 면적은 59.65㎡이고 비교 거래는 69.88㎡·73.22㎡로 면적이 일치하지 않으므로 단순 가격 차이를 그대로 낙찰 차익으로 해석해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,495,400원 |
| 1. 임차보증금 반환채권 · 장영빈 | 160,000,000원 | 118,604,600원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 160,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
장영빈의 임대차보증금반환채권은 주택도시보증공사가 승계한 채권이므로 보증금 160,000,000원을 별개 채권 두 건으로 합산하지 않습니다. 일반 배당계산상 미배당 41,395,400원이 발생하지만, 확약에 따라 매수인에 대한 잔존청구권은 포기되어 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 일동 첨성어린이공원 북측 인근. 다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물, 사용승인일 2011.12.15. 기본 위생·급배수·개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·성장관리권역 등이며 공시지가는 1,490,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 해당사항 없습니다.
- 환금성. 서원럭스빌(547-12)은 총 8세대이고 비교 거래가 3건으로 많지 않습니다. 특히 대상 면적과 거래 표본 면적이 일치하지 않아 시세 판단 시 보수적 접근이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.05.26. 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존청구권 포기·임차권등기 말소 동의 내용이 매각기일까지 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 확인. 매수 후 장영빈 명의 주택임차권등기가 확약 내용대로 말소되는 절차를 확인하세요.
- 보증금 중복계산 금지. 실제 임차인은 장영빈 1명이고 주택도시보증공사는 승계인입니다. 160,000,000원을 두 번 더하지 않습니다.
- 면적 다른 실거래 주의. 대상은 59.65㎡이고 비교 거래는 69.88㎡·73.22㎡입니다. 최근 평균 181,000,000원을 대상 호수의 직접 시세로 단정하지 마세요.
- 제시외 건물. 제시외 건물은 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 현장 상태. 다세대주택으로 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등으로 이용 중이며 기타 임대관계는 미상입니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 확약이 결론을 바꾼다”
이 사건은 권리분석에서 확약서 확인이 모든 결론을 바꾸는 사례입니다. 장영빈의 전입·점유와 임차권등기만 보면 보증금 160,000,000원 중 현재 회차에서 41,395,400원이 남아 매수인이 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 승계인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력과 잔존 보증금청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 임차권의 실질 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 173,000,000원에서 한 차례 유찰돼 121,100,000원까지 내려왔고, 제공된 최근 12개월 평균 181,000,000원의 66.9%입니다. 최근 가격 추세도 13.1%로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 실거래 면적이 대상 59.65㎡와 일치하지 않는다는 한계가 분명합니다. 권리는 확약 원본 확인을 전제로 안전형, 가격은 비교면적 보정이 필요한 할인형. 이 두 가지를 동시에 확인하는 것이 입찰의 핵심입니다.
