수원지방법원 2025타경52383. 안산시 상록구 일동의 ‘서원럭스빌(547-12)’ 5층 501호로, 감정평가상 전용면적은 59.65㎡, 이용상태는 방 2개·거실·주방·욕실·다용도실·현관을 갖춘 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 173,000,000원입니다.

핵심은 등기된 임차권입니다. 장영빈은 2021년 8월 29일 임대차계약을 체결하고, 2021년 9월 23일 확정일자를 받았으며 2021년 10월 25일 전입·점유를 시작했습니다. 보증금은 160,000,000원이고 2023년 8월 9일 주택임차권등기를 마쳤습니다. 전입일이 2025년 5월 15일 경매개시결정보다 앞서므로 원칙상 대항력 있는 임차권입니다.

그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 장영빈의 임대차보증금반환채권을 승계한 주체로, 2026년 5월 26일 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 확약이 그대로 이행되면 이 임차권으로 인한 인수액은 실질 0원*입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 확약으로 해소 예정

등기부의 과거 근저당권은 반월농업협동조합 근저당이 2012년 3월 5일, 신반월새마을금고 근저당이 2015년 3월 10일, 국민은행 근저당이 2021년 11월 18일 각각 말소됐습니다. 현재 분석의 중심은 2023년 8월 9일 등기된 장영빈의 주택임차권과 2025년 5월 15일 강제경매개시결정입니다.

실제 임차인은 장영빈 1명입니다. 주택도시보증공사는 보증금반환채권의 승계인이므로 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 합산하지 않습니다. 장영빈은 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 갖춰 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조지만, 주택도시보증공사의 확약 이행을 전제로 잔존 보증금의 매수인 청구와 임차권등기 존속 위험이 해소됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 낮지만 최신 거래보다 높다

서원럭스빌(547-12)의 확인 거래는 3건입니다. 다만 대상 면적은 59.65㎡인 반면, 비교 거래 면적은 69.88㎡ 또는 73.22㎡로 일치하지 않습니다. 따라서 금액 차이를 그대로 가격 메리트로 해석하기보다 참고 범위로만 봐야 합니다.

신건 최저가이자 확약 이행 시 실질취득액인 173,000,000원은 최근 12개월 평균 181,000,000원의 95.6%입니다. 표면상 평균보다 8,000,000원 낮지만, 최신 거래 167,000,000원보다는 6,000,000원 높습니다. 전체 거래 평균 174,000,000원과 비교해도 차이는 1,000,000원에 불과합니다.

최근 구간과 이전 구간의 추세는 +13.1%로 산정돼 하락 추세 자료는 아닙니다. 그러나 표본이 3건으로 적고 대상보다 넓은 면적의 거래만 존재하므로, 최저가가 최근 평균보다 낮다는 이유만으로 시세보다 싸다고 결론내리기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 173,000,000원 가정)

배당 가정상 매각대금은 집행비용 3,222,000원, 임차보증금 160,000,000원, 반월농업협동조합 9,778,000원으로 배분됩니다. 다만 반월농업협동조합 근저당은 등기부에 2012.03.05. 말소기재가 있으므로 실제 배당대상 여부는 배당요구와 채권계산서 원본으로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 확약 이행 여부가 핵심

확약이 없다면 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있어, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나는 구조입니다. 하지만 이 사건은 주택도시보증공사가 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 정상 이행되는 한 각 회차의 실질 인수는 0원*입니다. 즉 유찰 후에는 낙찰가 인하 효과가 실질취득액에도 그대로 반영됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안산시 상록구 일동 첨성어린이공원 북측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·단독주택이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
• 이용상태. 방2·거실·주방·욕실·다용도실·현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 501호이며, 사용승인일은 2011.12.15입니다. 개별난방과 기본 위생·급배수설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 북서측 약 6m 포장도로와 접하고, 토지는 평탄한 세장형 다세대주택 건부지입니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며 소로3류에 접합니다. 공시지가는 1,490,000원/㎡입니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없으며, 제시외 건물은 건물에 포함해 평가됐습니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 다세대이고 확인 거래가 3건에 그쳐, 대단지 공동주택보다 거래 표본과 매수층이 제한적입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.05.26. 제출된 대항력 포기, 잔존 보증금 청구권 포기, 임차권등기 말소 동의 문구와 적용 채권을 직접 확인하세요.
• 임차권등기 말소 절차. 낙찰·대금납부 후 말소에 필요한 서류 제출 주체와 시점을 주택도시보증공사 및 집행법원에 확인하세요.
• 임차인·점유 상태. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현재 점유자를 현장 및 현황조사 원본으로 재확인하세요.
• 가격 비교. 대상은 59.65㎡인데 확인 거래는 69.88㎡·73.22㎡입니다. 동일 면적·유사 다세대의 추가 거래 없이 181,000,000원 평균을 그대로 적용하지 마세요.
• 배당대상 확인. 과거 근저당권은 등기부상 말소기재가 있으므로 배당요구종기, 채권계산서와 배당표에서 실제 배당권자를 확인하세요.
• 세금·관리비. 국세와 안산시 압류가 있으므로 당해세 여부를 확인하고, 공용부분 관리비 체납도 별도로 조사하세요.
• 제시외 건물. 건물에 포함해 평가됐다는 비고가 있으므로 현황과 면적, 사용승인·건축물대장 반영 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구서류를 입찰 직전 다시 열람하세요.

맺으며 — 권리의 승부처는 ‘확약 이행’, 가격의 승부처는 ‘비교 가능성’

이 물건은 보증금 160,000,000원의 대항력 있는 임차권 때문에 겉으로는 인수위험이 큰 사건입니다. 그러나 해당 채권을 승계한 주택도시보증공사가 대항력과 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로, 확약이 정상 이행되면 매수인의 인수는 실질 0원*입니다.

그렇다고 신건 173,000,000원이 곧바로 저가인 것은 아닙니다. 최근 12개월 평균 181,000,000원보다 낮지만 거래 면적이 다르고, 최신 거래 167,000,000원보다는 높습니다. 여기에 8세대 소규모 다세대의 제한된 거래량까지 겹칩니다. 결론은 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 신건 가격은 보수적으로 판단입니다.