울산지방법원 2025타경1621. 울산 동구 서부동 ‘신광그린파크’ 14층 1411호 아파트입니다. 현재 소유자는 서고원이고, 2009.02.16 소유권을 이전받을 당시 등기부상 거래가액은 105,000,000원입니다. 현 경매의 말소기준권리는 2017.02.10 설정된 신한은행 근저당권 72,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 신한은행 근저당 43,200,000원, 신한카드 가압류 19,613,122원, 현대카드 가압류 9,737,700원, 토스뱅크 가압류 50,852,853원과 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 요항에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 상태는 입찰 전 현황조사와 현장 확인을 통해 다시 대조할 필요가 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원이므로, 실질취득액은 최저매각가와 동일한 143,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1621 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 동구 서부동 290-6 신광그린파크 14층 1411호 · 방어진순환도로 1099 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(아파트) · 대상면적 84.57㎡ · 19층 중 14층 |
| 소유자 | 서고원 (2009.02.16 소유권이전 · 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 143,000,000원 / 143,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 신한은행 / 64,207,478원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2017.02.10 신한은행 근저당권 72,000,000원입니다. 2018.10.31 추가 설정된 신한은행 근저당과 2024년 신한카드·현대카드·토스뱅크 가압류, 2025.12.17 임의경매개시결정은 모두 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2004.12.29 설정됐던 농업협동조합중앙회 근저당 48,000,000원은 2006.07.12 해지로 이미 말소된 권리입니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 더 중요하다
신광그린파크는 185세대, 준공일은 1993.01.20입니다. 대상과 동일한 84.57㎡ 거래는 총 12건 확인되며 전체 평균은 134,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 거래는 2건, 평균 113,500,000원이고 최신 거래는 2026.05의 127,000,000원입니다. 최근 구간과 이전 구간의 추세는 -18.2%로 하락 방향입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 84.57㎡ | 6 | 127,000,000원 |
| 2025.11 | 84.57㎡ | 17 | 100,000,000원 |
| 2025.05 | 84.57㎡ | 12 | 95,000,000원 |
| 2025.05 | 84.57㎡ | 13 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 84.57㎡ | 12 | 165,000,000원 |
| 2024.01 | 84.57㎡ | 2 | 138,000,000원 |
| 2023.11 | 84.57㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2023.06 | 84.57㎡ | 16 | 140,000,000원 |
| 2023.04 | 84.57㎡ | 4 | 135,000,000원 |
| 2023.02 | 84.57㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2022.07 | 84.57㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 84.57㎡ | 1 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.57㎡ | 2건 | 113,500,000원 |
| 전체 평균 | 84.57㎡ | 12건 | 134,500,000원 |
현재 실질취득액 143,000,000원은 전체 거래 평균 134,500,000원도 웃돌지만, 그보다 중요한 것은 최근 시장입니다. 최근 12개월 평균 113,500,000원 대비 126.0%이고, 최신 거래 127,000,000원보다도 높습니다. 게다가 최근 추세가 -18.2%인 만큼, 과거의 높은 거래가가 섞인 전체 평균만 보고 가격을 후하게 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 143,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,802,000원 |
| 1. 을구 3번 근저당 · 주식회사신한은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당 · 주식회사신한은행 | 43,200,000원 | 43,200,000원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 19,613,122원 | 19,613,122원 |
| 4. 갑구 4번 가압류 · 현대카드 주식회사 | 9,737,700원 | 5,384,878원 |
| 5. 갑구 5번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 50,852,853원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 채권 총액은 195,403,675원, 채권자 예상배당은 140,198,000원, 미배당은 55,205,675원입니다. 현대카드부터 일부 미배당이 발생하고 토스뱅크는 배당이 없지만, 이 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 143,000,000원 | 140,198,000원 | 55,205,675원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 114,400,000원 | 111,998,400원 | 83,405,275원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 91,520,000원 | 89,472,640원 | 105,931,035원 | 0원 |
현재 신건 143,000,000원은 최근 12개월 평균 113,500,000원보다 높습니다. 1회 유찰 시 가격인 114,400,000원도 최근 12개월 평균 113,500,000원을 여전히 웃돕니다. 2회 유찰 시 91,520,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 127,000,000원보다 낮아집니다. 이 사건은 권리 위험보다 입찰 회차에 따른 가격 변화가 판단의 핵심입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공동주택(아파트)이며, 철근콘크리트벽식조 슬래브지붕 19층 건물 중 14층 1411호입니다.
- 입지. 현대청운고등학교 북측 인근으로, 주변은 아파트·공장·학교·임야 등이 형성된 지역이며 제반 환경조건은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 부정형 토지의 공동주택 부지이며 주변 가로망 상태는 보통으로 평가됐습니다. 공시지가는 1,051,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 대로3류에 접하고, 가축사육제한구역과 현대청운고등학교·현대청운중학교 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
- 환금성. 185세대 단지로 동일 면적 거래는 확인되지만, 최근 12개월 평균 113,500,000원과 전체 평균 134,500,000원의 차이가 크고 최근 추세가 -18.2%여서 현재 가격대의 매수 수요는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 보지 말 것. 실질취득 143,000,000원은 최근 12개월 평균의 126.0%이며 최신 거래 127,000,000원보다도 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 대비 이전 거래의 추세가 -18.2%이므로 전체 평균 134,500,000원만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 않는 것이 중요합니다.
- 유찰 시나리오 비교. 1회 유찰 114,400,000원은 최근 12개월 평균 113,500,000원보다 높고, 2회 유찰 91,520,000원은 최근 평균보다 낮습니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현황조사와 현장 확인으로 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2017.02.10 신한은행 근저당이 말소기준이며 이후 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당 55,205,675원이 존재하더라도 현재 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 보류
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2017.02.10 신한은행 근저당을 말소기준으로 이후 근저당과 가압류가 모두 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 권리 자체가 가격을 끌어올리는 사건은 아닙니다.
문제는 오히려 가격입니다. 실질취득액 143,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 평균 113,500,000원의 126.0%이며 최신 실거래 127,000,000원보다 높습니다. 최근 거래 추세도 -18.2%입니다. 전체 평균 134,500,000원에 과거의 높은 거래가가 포함돼 있다는 점까지 감안하면, 현재 신건 가격에는 시세 대비 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리분석은 단순하지만, 현재 가격은 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.
