울산지방법원 2025타경1637. 양산시 남부동 양산신도시아파트청어람 106동 4층 404호입니다. 감정 이용상태는 아파트이고, 건물은 철근콘크리트구조 21층 건 중 4층입니다. 현재 소유자는 김진곤으로, 2022.07.13 300,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 하나은행이 채권최고액 231,000,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
그 이후 2025.05.27 신한카드 가압류, 2025.10.15 국의 추징보전명령에 따른 가압류, 2025.12.18 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.05.16 설정됐던 유지테크 근저당은 2024.10.22 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1637 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 양산시 남부동 602-1 양산신도시아파트청어람 106동 4층404호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 84.843㎡ · 철근콘크리트구조 21층 건 중 4층 |
| 소유자 | 김진곤 · 2022.07.13 소유권이전 · 거래가액 300,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 240,000,000원 / 240,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 222,805,161원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 임대관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정요항상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
핵심은 2022.07.13 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액 231,000,000원으로 설정됐고 이 권리가 말소기준입니다. 이후 신한카드 가압류와 국의 추징보전명령에 따른 가압류, 하나은행의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 90.2%
현대롯데청어람 동일 면적 84.84㎡의 최근 12건 거래입니다. 최근 12개월 평균은 266,083,333원, 최신 거래는 2026.08의 262,000,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 최근 평균보다 26,083,333원 낮고, 최신 거래보다도 22,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.84㎡ | 6 | 262,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2026.07 | 84.84㎡ | 15 | 270,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 12 | 260,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 6 | 260,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 6 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 84.84㎡ | 14 | 278,000,000원 |
| 2025.12 | 84.84㎡ | 11 | 263,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 11 | 267,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 14 | 268,000,000원 |
| 2025.11 | 84.84㎡ | 12 | 240,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 266,083,333원 |
표본 거래 범위는 240,000,000원~300,000,000원입니다. 현재 최저가 240,000,000원은 표본 최저 거래와 같은 수준이며, 최근 12개월 평균의 90.2%입니다. 최신 거래 262,000,000원과 비교해도 22,000,000원 낮으므로, 현 회차는 “감정가 그대로라서 비싼 신건”이 아니라 최근 실거래 기준으로 일정한 할인 폭이 이미 존재하는 신건으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,160,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 53,630,306원 | 4,840,000원 |
| 3. 가압류 · 국 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 284,630,306원 중 235,840,000원이 배당되고, 미배당은 48,790,306원입니다. 국의 가압류는 배당 계산에서 제외돼 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 240,000,000원 | 235,840,000원 | 48,790,306원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 96,118,306원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 153,600,000원 | 150,649,600원 | 133,980,706원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 하나은행 근저당이 231,000,000원 배당돼 청구액 222,805,161원 기준으로 충족되는 시나리오입니다. 1회 유찰 시에는 하나은행 배당이 188,512,000원, 2회 유찰 시 150,649,600원으로 줄어듭니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항·실거래 기준)
- 입지. 삽량초등학교 동측 인근이며, 주위는 아파트·근린생활시설·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지 규모. 현대롯데청어람은 1,724세대이며 사용승인 기준일은 2005.01.15입니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며 소로2류와 중로1류에 접합니다. 공시지가는 936,600원/㎡입니다.
- 건물 상태. 외벽은 모르타르 위 페인팅, 내벽은 벽지·내부인테리어·타일, 창호는 샷시창호 등이며 위생·급배수·승강기·소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 동일 면적 최근 12건 거래가 확인되며 240,000,000원~300,000,000원 범위에서 거래됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임차 확인. 감정요항상 임대관계가 미상이므로 매각물건명세서·현황조사에서 실제 점유자와 전입관계를 확인하세요.
- 말소기준 재확인. 2022.07.13 하나은행 근저당이 말소기준인지 최신 등기부 원본에서 다시 대조하세요.
- 추징보전 가압류 확인. 2025.10.15 국 명의 가압류에는 추징보전액 1,650,106,617원이 기재돼 있으나 배당 계산에서는 채권액 미상으로 제외돼 있습니다.
- 가격 비교. 최저가 240,000,000원은 최근 12개월 평균 266,083,333원의 90.2%, 최신 거래 262,000,000원보다 22,000,000원 낮습니다.
- 난방설비. 감정요항에 난방설비 작동 여부는 경매 진행 시 확인하도록 기재돼 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘점유 확인’이 마지막 변수
이 사건은 등기부만 보면 구조가 선명합니다. 2022.07.13 하나은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 신한카드 가압류·국 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 240,000,000원은 동일 면적 최근 12개월 평균 266,083,333원의 90.2%이고 최신 거래 262,000,000원보다 낮습니다. 단지 평균 유찰 횟수도 0.0회로 집계돼 있어 “유찰을 기다려야만 가격이 맞는 물건”으로 볼 근거는 없습니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상이므로, 이 사건의 최종 승부처는 현장 점유와 임차관계 확인입니다. 그 확인까지 끝난다면 권리와 가격 모두 상대적으로 균형이 좋은 신건으로 평가할 수 있습니다.
