울산지방법원 2025타경1663. 울주군 서생면 진하리 오션팰리스 5층 503호 아파트입니다. 현재 소유자 류현주는 2017년 7월 20일 매매를 원인으로 182,000,000원에 취득했고, 같은 해 9월 우리은행 근저당권 144,000,000원이 설정됐다가 11월 13일 해지됐습니다. 그 사이인 2017.11.10. 삼성물산주식회사의 전세권 170,000,000원이 설정됐고, 이 권리가 현재 권리분석의 핵심입니다.
산정된 말소기준은 2019.05.17. 국의 압류입니다. 따라서 시간순으로 보면 삼성물산 전세권은 말소기준보다 앞섭니다. 한편 이번 임의경매 개시결정의 채권자도 삼성물산이고, 예상배당표는 전세권에 161,890,000원을 배당하면서 매수인 인수를 0원으로 계산하고 있습니다. 이 두 사실을 함께 보면 전세권의 경매신청·배당에 따른 최종 소멸 여부가 입찰 전 확인의 최우선 항목입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경1663 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 서생면 진하리 70-20 오션팰리스 5층 503호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 77.587㎡ · 철근콘크리트구조 · 11층 건 중 5층 |
| 이용상태 | 공동주택(아파트)으로 이용중 |
| 소유자 | 류현주 · 2017.07.20. 매매 · 거래가액 182,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 경매채권 / 청구 | 삼성물산 주식회사 / 170,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 2017년 전세권이 핵심
임차인 신고 내역은 확인되지 않았지만, 감정평가 요항의 임대관계는 미상입니다. 따라서 별도의 점유자가 있는지, 전입·확정일자 등이 있는지는 이 자료만으로 대항력 유무를 단정할 수 없습니다. 특히 등기부에는 삼성물산의 전세권 170,000,000원이 존재하고, 그 설정일이 말소기준 압류보다 빠릅니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으론 신건이 비싸다
오션펠리스의 최근 12개월 거래는 6건, 평균 159,500,000원입니다. 현재 최저가 165,000,000원은 이 평균의 103.4%로, 최근 시세보다 높은 수준입니다. 최신 거래는 2026년 5월 196,000,000원이지만, 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -13.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 77.59㎡ | 8 | 196,000,000원 |
| 2026.03 | 77.59㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 81.22㎡ | 3 | 124,000,000원 |
| 2025.12 | 77.59㎡ | 7 | 168,000,000원 |
| 2025.11 | 77.59㎡ | 9 | 165,000,000원 |
| 2025.08 | 77.59㎡ | 6 | 159,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 159,500,000원 |
전체 12건 평균은 171,750,000원이지만, 그 표본에는 2023년의 220,000,000원·230,000,000원 거래도 포함돼 있습니다. 따라서 현재 가격 메리트는 전체 평균이 아니라 최근 12개월 평균과 추세를 우선해 보는 것이 타당합니다. 그 기준에서는 신건 최저가가 최근 평균을 5,500,000원 웃돌아 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,110,000원 |
| 2. 전세권 · 삼성물산주식회사 | 170,000,000원 | 161,890,000원 |
| 3. 가압류 · 에스앤아이캐피탈대부 주식회사 | 6,403,628원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 계산에서 채권 총액은 176,403,628원, 채권자 배당액은 161,890,000원, 미배당 총액은 14,513,628원입니다. 삼성물산 전세금 170,000,000원 중 예상배당액과의 차이는 8,110,000원입니다. 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이나, 선순위 전세권 처리 여부는 원본에서 별도 확정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성동초등학교 북동측 인근으로, 일반상업지역 내 근린생활시설·주상복합·주택이 혼재합니다. 동측 인근에 진하 해수욕장과 명선도가 있습니다.
- 교통. 차량 출입은 자유롭고 노선버스 정류장이 인근에 있으나, 울산광역시 중심지역에서는 원거리에 있어 일반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역이며 소로3류에 접합니다. 가축사육제한구역·중점경관관리구역에 포함되고, 공시지가는 862,300원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 5층 503호이며, 외벽은 화강석 붙임 및 몰탈 위 페인팅, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창으로 상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 개별난방 온수·급탕, 승강기, 옥내소화전 및 화재경보기 설비가 있습니다.
- 환금성. 오션펠리스는 33세대, 2015.12.29. 준공 단지입니다. 최근 12개월 실거래가 124,000,000원부터 196,000,000원까지 편차가 크고, 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2017.11.10. 삼성물산 전세권 170,000,000원이 말소기준 압류보다 선순위입니다. 매각물건명세서에서 매각으로 소멸하는지, 미배당분 인수 여부가 있는지 확정해야 합니다.
- 점유관계 확인. 임차인 신고는 확인되지 않았으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 전입세대·점유 상태를 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 171,750,000원보다 최근 12개월 평균 159,500,000원과 -13.3% 추세를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 132,000,000원, 2회 유찰 가격 105,600,000원이지만, 선순위 권리 부담이 확인되기 전에는 최저가 하락만으로 투자 메리트를 계산하면 안 됩니다.
- 배당 부족액. 현재 매각가 가정에서는 삼성물산 전세권 170,000,000원 중 161,890,000원이 배당되고, 전체 미배당액은 14,513,628원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관계를 직접 확인해 전세권과 실제 점유관계를 최종 확정해야 합니다.
맺으며 — “신건 가격보다 전세권 확인이 먼저”
이 물건은 가격만 보면 신건 최저가 165,000,000원이 최근 12개월 평균 159,500,000원의 103.4%이고, 시장 추세도 -13.3%라 현재 회차에 가격 가점을 줄 이유가 없습니다. 더 중요한 것은 2017년 삼성물산 전세권 170,000,000원입니다. 예상배당에서는 매수인 인수 0원으로 계산되지만, 권리순위상 이 전세권은 2019년 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 전세권의 매각 소멸 여부를 원본에서 확정하는 것이 입찰의 첫 번째 조건입니다. 권리가 해소된다고 확인돼도 신건은 최근 시세 이상이므로, 결론은 “권리 확인 선행, 가격은 보수적으로”입니다.
