405,300,000원
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수원지방법원 2025타경52414. 안산시 단원구 초지동 ‘호수마을풍림’ 106동 902호, 전용 118.96㎡ 아파트입니다. 감정가 579,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 405,300,000원으로 내려왔습니다. 동일면적 최근 12개월 실거래 평균은 530,333,333원, 최신 거래는 2026년 6월 537,000,000원입니다. 따라서 현재 최저가는 최근 시세 평균의 76.4%로, 숫자만 보면 가격 여유가 분명합니다.
다만 이 물건은 가격표만 확인하고 바로 결론 내리기 어렵습니다. 등기에는 국세·지방세 압류가 여러 차례 등장하고, 현재도 2024년 이후 압류 3건이 남아 있습니다. 세금채권이 당해세에 해당하면 담보권보다 먼저 배당될 수 있어 후순위 배당액이 달라집니다. 또한 감정평가서의 임대관계는 미상이므로, 임차인 신고가 없다는 이유만으로 공실이나 소유자 단독점유를 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52414 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 단원구 초지동 731 호수마을 106동 9층 902호 도로명: 경기도 안산시 단원구 광덕1로 80 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 118.96㎡ · 25층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 김한기 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 579,000,000원 / 405,300,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 단지정보 | 호수마을풍림 · 2,001세대 · 2000.12.07 사용승인 |
① 권리 흐름 — 현재 유효 담보권과 과거 말소권리 구분
소유권은 2001년 김한기에게 이전되었습니다. 이후 설정된 하나은행 근저당 36,000,000원, 제일은행 근저당 126,000,000원, 농업협동조합중앙회 근저당 264,000,000원은 각각 후속 말소등기가 존재합니다. 등기상 현재 남아 있는 담보권은 2012.08.28 설정된 중소기업은행 근저당 340,000,000원이며, 중소기업은행이 2025.05.20 임의경매를 신청했습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균 5.30억, 현재 최저가 4.05억
호수마을풍림 동일면적을 우선해 최근 거래를 비교했습니다. 전체 12건 평균은 529,750,000원이지만, 가격 판단에는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 동일면적 6건 평균 530,333,333원과 최신 거래 537,000,000원을 우선했습니다. 최근 구간과 이전 구간의 차이는 +0.2%로, 뚜렷한 하락 추세는 나타나지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 118.96㎡ | 11 | 537,000,000원 |
| 2026.02 | 118.96㎡ | 7 | 600,000,000원 |
| 2025.12 | 118.96㎡ | 9 | 605,000,000원 |
| 2025.09 | 118.96㎡ | 23 | 440,000,000원 |
| 2025.08 | 118.96㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2025.08 | 118.96㎡ | 3 | 500,000,000원 |
| 2025.06 | 108.74㎡ | 7 | 520,000,000원 |
| 2025.06 | 118.96㎡ | 15 | 535,000,000원 |
| 2025.05 | 108.74㎡ | 8 | 535,000,000원 |
| 2025.05 | 118.96㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 2025.04 | 108.74㎡ | 8 | 565,000,000원 |
| 2025.03 | 118.96㎡ | 4 | 510,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 118.96㎡ | 6건 | 530,333,333원 |
현재 최저가 405,300,000원은 최근 12개월 평균의 76.4%입니다. 동일면적 최근 거래 범위 440,000,000원~605,000,000원보다도 낮습니다. 인수액이 0원이므로 최저가와 실질취득액이 같아, 임차보증금 인수로 가격 메리트가 사라지는 구조도 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 405,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,453,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사제일은행 | 126,000,000원 | 126,000,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당 · 농업협동조합중앙회 | 264,000,000원 | 236,847,000원 |
| 4. 을구 6번 근저당 · 중소기업은행 | 340,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 766,000,000원 | 367,153,000원 |
국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 임차인 최우선변제 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 405,300,000원 | 367,153,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 283,710,000원 | 487,061,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 198,597,000원 | 570,983,358원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당액은 늘지만, 미배당 채권이 곧 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 세금채권의 배당순위와 임차관계 미상 문제는 낙찰가가 내려가더라도 사라지지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 주위환경. 안산호원초등학교 북측 인근으로 대단지 아파트, 학교, 공원이 자리한 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 일반시내버스·직행버스 정류장이 있습니다. 감정평가 당시 동측 근거리에 2026년경 개통 예정인 신안산선 호수역 공사가 진행 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 박공지붕 25층 건물의 9층 902호이며, 열병합 지역난방·급배수·위생·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 폭 약 30m, 동·남·서측 폭 약 20m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다. 절대·상대보호구역 저촉사항도 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트, 공시지가는 2,427,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2,001세대 대단지이고 거래 표본은 존재하지만, 최근 거래가가 440,000,000원~605,000,000원으로 넓게 분포합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·전입 확인. 임대관계 미상이므로 현황조사서, 전입세대열람, 주민등록 점유관계와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 세금 법정기일 확인. 국세·지방세 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 해당 여부를 세무서·지자체 교부청구서에서 확인하세요.
- 배당채권 재검증. 배당표에 포함된 을구 1·2·4번 근저당은 등기상 말소기록이 있으므로 실제 배당요구 채권인지 확인해야 합니다.
- 응찰가 상한. 최근 12개월 동일면적 평균 530,333,333원, 최신 거래 537,000,000원, 최저 거래 440,000,000원을 함께 비교하세요.
- 내부상태 확인. 전용 118.96㎡의 수리상태·향·조망·누수 여부에 따라 거래가 편차가 커질 수 있습니다.
- 명도비용 반영. 점유자가 확인되면 인도명령, 이사협의와 집행비용을 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 장기 미납 관리비 중 공용부분 승계 가능성을 관리사무소에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 배당기록을 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 합격권, 확인 절차는 아직 남았다
현재 최저가 405,300,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 530,333,333원의 76.4%이고, 최신 거래 537,000,000원과 최근 최저 거래 440,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액도 0원이므로 대항력 보증금이 실질취득액을 다시 끌어올리는 구조는 아닙니다.
하지만 가격이 싸다는 사실과 입찰 준비가 끝났다는 것은 다릅니다. 감정평가서상 임대관계가 미상이고, 세금압류의 법정기일·당해세 여부가 확인되지 않았으며, 예상배당 항목에는 등기상 말소된 과거 근저당이 포함되어 있습니다. 따라서 결론은 “가격은 검토할 만하지만, 점유·세금·배당채권 3가지를 확인하기 전까지 조건부 접근”입니다.
