수원지방법원 2025타경52425. 안산시 상록구 사동 더스카이뷰 5층 501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 건축물현황도에 따른 업무시설(오피스텔)입니다. 현재 소유자는 이회숙으로 2022.01.04 매매를 원인으로 2022.02.03 소유권을 취득했고 거래가액은 238,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 가격보다 먼저 선순위 임차권과 확약의 범위입니다. 홍병택은 임대차계약일자 2021.12.11, 주민등록·점유개시 2022.01.10, 확정일자 2021.12.13, 보증금 238,000,000원으로 임차권등기가 되어 있습니다. 말소기준으로 제시된 2025.05.22 강제경매개시결정보다 앞서므로 원래는 매수인 인수 구조입니다. 현 매각가 130,340,000원 가정 배당에서는 부족분 110,284,760원이 산정돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52425 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 사동 1197-6 더스카이뷰 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 안산시 상록구 석호공원로 65 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) · 철근콘크리트구조 10층 중 5층 |
| 비교 면적 | 69.28㎡ |
| 소유자 | 이회숙 · 2022.02.03 소유권이전 · 거래가액 238,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 266,000,000원 / 130,340,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 238,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약
홍병택의 주택임차권은 2024.01.16 등기됐고, 임대차계약일자는 2024.02.15 경정등기에 의해 2021.12.11로 정정되어 있습니다. 전입·점유는 2022.01.10, 확정일자는 2021.12.13입니다. 이 권리는 말소기준으로 제시된 2025.05.22 강제경매개시결정보다 앞서 있어 원칙적으로 인수 대상이지만, 위 확약에 따라 홍병택 관련 잔존 보증금 청구와 임차권등기는 매수인에게 실질적으로 남지 않는 것으로 처리합니다.
임차관계 — 확약 대상과 미상 항목을 분리
| 임차인·표시 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍병택 | 주택 전부 · 2022.01.10 | 2021.12.13 | 238,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계인 HUG 확약 |
| 1번 임차권 경정 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 여부 확인 필요 |
| 주택보증 | 전입일 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 여부 확인 필요 |
| 홍병택의 | 전입일 미상 | 미상 | 238,000,000원 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.19 | 해당 여부 확인 필요 |
② 가격 비교 — 할인은 크지만 하락 추세도 크다
현재 최저매각가는 130,340,000원으로 감정가 266,000,000원의 49%입니다. 최근 12개월 평균은 210,000,000원, 최신 거래도 2023.11의 210,000,000원이며 최저가가 최근 12개월 평균의 62.1% 수준입니다. 홍병택 확약만 놓고 보면 실질취득도 현 회차 낙찰가와 같은 130,340,000원*으로 볼 수 있어 가격 차이는 분명합니다.
다만 전체 평균 243,250,000원보다 최근 12개월 평균 210,000,000원이 낮고, 최근 거래와 이전 거래의 비교 추세가 -17.4%입니다. 따라서 과거 260,000,000원대 거래를 기준으로 “절반 가격”이라고 단순 평가하면 안 됩니다. 가격 메리트 판단의 기준은 전체 평균보다 최근 210,000,000원과 -17.4% 하락 추세가 우선입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 69.28㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 62.42㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2022.07 | 62.42㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2022.01 | 69.28㎡ | 5 | 238,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 243,250,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 130,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,624,760원 |
| 1. 임차인 홍병택 보증금 | 238,000,000원 | 127,715,240원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사(임차인 홍병택의 | 238,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현 회차의 일반 배당 계산에서는 홍병택 보증금 부족분 110,284,760원이 매수인 인수액으로 산정됩니다. 그러나 2026.03.05 확약에 따라 홍병택 관련 잔존 보증금반환청구권은 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로 실질 인수는 0원*으로 평가합니다.
| 회차 | 매각가 | 일반 규칙상 인수 | 홍병택 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 130,340,000원 | 110,284,760원 | 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 91,238,000원 | 148,804,284원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 63,866,599원 | 175,683,000원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 안산교육지원청 서측 인근이며, 주위는 근린생활시설과 다세대주택 등이 혼재한 주상복합지대입니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 월편에 공용주차장이 있으며, 버스정류장이 인근에 소재해 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 폐문으로 현장 이용상태 확인은 되지 않았으나 건축물현황도상 업무시설(오피스텔)입니다.
- 도로·토지. 포장된 중로에 접하고, 토지는 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 2,562,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역이며 성장관리권역·도시교통정비지역·생활소음진동관리지역·대기관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 총 8세대, 실거래 4건이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%로 거래와 매각의 표본이 작습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 2026.03.05 확약서가 홍병택의 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의를 명확히 포함하는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 확약 밖 임차관계 확인. 전입일·확정일자·보증금이 미상인 별도 표시가 홍병택 권리의 경정·승계 표시에 불과한지, 별도 점유자인지 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 243,250,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 210,000,000원을 우선 기준으로 보되, 추세 -17.4%를 감안해야 합니다.
- 소규모 환금성. 총 8세대이고 경매 낙찰률 0.0%이므로 매입가격뿐 아니라 향후 매각 가능성도 별도로 점검해야 합니다.
- 현장 이용상태 확인. 감정 당시 폐문으로 실제 이용상태와 임대관계가 확인되지 않았습니다. 건축물현황도상 업무시설(오피스텔)이라는 점과 실제 점유를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸지만, 확약의 경계선이 핵심”
이 물건은 겉으로 보면 감정가 266,000,000원에서 두 차례 유찰돼 130,340,000원까지 내려온 가격형 물건입니다. 최근 12개월 평균 210,000,000원의 62.1%이므로 가격 차이는 큽니다. 여기에 선순위 임차인 홍병택의 잔존 보증금 위험도 2026.03.05 확약으로 실질 0원*이 됩니다.
하지만 결론을 단순히 “인수 없음”으로 끝내면 안 됩니다. 확약은 홍병택 관련 권리에만 적용되고, 별도로 전입일·확정일자·보증금이 미상인 임차 표시는 여전히 대항력 가능·미상입니다. 또한 실거래 추세는 -17.4%, 총 8세대, 경매 평균 유찰 2.0회·낙찰률 0.0%입니다. 따라서 가격은 매력적이지만 권리확인과 환금성은 보수적으로 보는 것이 맞습니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 확약 밖 임차관계가 정말 없는지 확인하는 것입니다.
* 홍병택 관련 일반 배당 규칙상 현 회차 매수인 인수 추정액은 110,284,760원이나, 2026.03.05 제출된 대항력 포기·잔존 임대차보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약을 적용해 홍병택에 대한 실질 인수를 0원으로 평가했습니다. 확약 밖 임차관계에는 이 결론을 적용하지 않습니다.
