수원지방법원 2025타경52430. 시흥시 은행동 ‘은계브리즈힐’ 1001동 8층 804호, 전용면적 비교 기준 84.24㎡의 아파트입니다. 김정덕·이지숙 씨가 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있으며, 2019년 4월 18일 설정된 신한은행 근저당권 312,000,000원이 말소기준입니다. 이후 국민은행 근저당권과 다수의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 계산된 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 권리와 같은 방향입니다. 감정가 570,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 399,000,000원으로 내려왔습니다. 같은 단지 유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균은 560,875,000원, 최신 거래는 595,000,000원입니다. 현재 최저가 기준 실질취득액은 최근 평균의 71.1%이므로, 최저가만 놓고 보더라도 최근 거래 범위보다 낮은 구간입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52430 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 620 은계브리즈힐 제1001동 제8층 제804호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3·드레스룸2·욕실2·거실·주방/식당·현관·발코니 등 |
| 건물 / 면적 기준 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 8층 · 비교 대상 전용 84.24㎡ |
| 소유자 | 김정덕 2분의 1 · 이지숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 570,000,000원 / 399,000,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 235,335,734원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 전부 소멸
신고된 임차인 내역은 없습니다. 따라서 현재 배당계산상 임차보증금 인수액도 0원입니다. 다만 감정요항표에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 전입관계는 입찰 전 다시 확인해야 합니다. 보증금·전입일·확정일자를 알 수 없는 점유자가 발견될 경우 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능 여부가 미상인 상태로 별도 검토해야 합니다.
갑구에 기록됐던 최초 전매제한 금지사항은 2019년 9월 17일 전매제한기간 경료를 원인으로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2019년 4월 18일 신한은행 근저당권이며, 국민은행 근저당과 이후 가압류·압류·경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 실질취득액은 최근 평균의 71.1%
은계브리즈힐은 835세대, 2019년 1월 14일 사용승인된 단지입니다. 유사 면적 84.24㎡·84.84㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 3월부터 7월까지 529,500,000원에서 595,000,000원 사이에 형성됐고, 평균은 560,875,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.84㎡ | 5 | 595,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 14 | 565,000,000원 |
| 2026.07 | 84.24㎡ | 6 | 578,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 11 | 579,000,000원 |
| 2026.05 | 84.24㎡ | 16 | 564,000,000원 |
| 2026.05 | 84.84㎡ | 18 | 580,000,000원 |
| 2026.04 | 84.24㎡ | 6 | 529,500,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 6 | 548,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 22 | 570,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 4 | 538,000,000원 |
| 2026.03 | 84.84㎡ | 3 | 549,000,000원 |
| 2026.03 | 84.24㎡ | 2 | 535,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 560,875,000원 |
현재 실질취득액 399,000,000원은 최근 12개월 평균보다 161,875,000원 낮고, 최근 평균의 71.1%입니다. 실거래 최저 529,500,000원과 비교해도 130,500,000원 낮습니다. 최신 거래 595,000,000원과의 차이는 196,000,000원으로, 권리 인수액이 새로 확인되지 않는다는 전제에서는 가격 경쟁력이 분명한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 399,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,386,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 264,000,000원 | 80,614,000원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 18,756,300원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 28,516,634원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 127,021,892원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 현대캐피탈주식회사 | 25,750,562원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 64,151,848원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 중소기업은행 | 90,983,046원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 5,018,724원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 936,199,006원 중 392,614,000원이 배당되고, 미배당액은 543,585,006원입니다. 후순위 채권의 미배당은 원칙적으로 채무자에게 남는 문제이며 매수인 인수액은 0원입니다. 시흥세무서 압류 및 당해세·최우선변제 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 웃터골초등학교 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트를 중심으로 근린생활시설과 공공시설이 형성된 아파트지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 신천역이 있어 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2019년 1월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 20층 건물의 8층입니다. 지역난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지·경보, 실내소화전, CCTV 설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지·거래. 835세대 단지이며, 유사 면적 실거래 12건이 529,500,000원부터 595,000,000원까지 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며 공시지가는 ㎡당 2,282,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 단지 내 도로가 북측 왕복 3차선 도로에 연결됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 재확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서, 전입세대 및 현장 점유자를 대조하세요.
- 국세 압류 확인. 시흥세무서 압류가 등기돼 있으므로 당해세의 금액과 법정기일을 확인해 실제 배당순서와 잔여 위험을 점검하세요.
- 공유자 명도. 김정덕·이지숙이 각 2분의 1 지분을 보유합니다. 실제 거주자와 이사 협의 상대방을 확인하고 인도명령·명도 비용을 반영하세요.
- 가격 여유 유지. 현재 최저가는 최근 평균의 71.1%지만 취득세, 체납 관리비의 공용부분, 수리비와 명도비용을 합산해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 신청채권자 배당관계. 배당 시나리오상 신청채권자 청구액 235,335,734원에 대한 배당은 0원으로 계산돼 있으므로 채권양도와 배당요구 관계를 원문 서류에서 대조하세요.
- 회차 시나리오. 2회 유찰 시 최저가 279,300,000원, 3회 유찰 시 195,510,000원으로 계산되지만, 현재 회차부터 이미 최근 실거래 범위보다 낮으므로 경쟁강도와 자금계획을 함께 판단하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격과 권리가 함께 열린 1회 유찰 물건”
이 물건의 말소기준은 2019년 4월 18일 신한은행 근저당권입니다. 국민은행 근저당과 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가 399,000,000원이 그대로 실질취득액이 되며, 최근 12개월 실거래 평균 560,875,000원의 71.1%에 불과합니다.
따라서 이 사건은 등기권리는 소멸형이고 가격은 최근 시세보다 낮은 구조입니다. 다만 감정요항상 임대관계가 미상이고 시흥세무서 압류가 있으므로, 제3자 점유와 당해세를 확인하지 않은 채 가격 차이만 보고 입찰해서는 안 됩니다. 권리와 가격은 합격권, 점유와 세금은 확인 후 확정. 이것이 은계브리즈힐 804호의 결론입니다.
