수원지방법원 2025타경52449. 안산시 상록구 일동 성호로 92-10의 3층 다세대주택 중 2층 201호입니다. 소유자 정운사는 2015년 11월 13일 매매를 원인으로 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 해 신탁등기를 거쳤다가 2020년 2월 4일 신탁재산 귀속으로 다시 소유권을 회복했습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 84,700,000원이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
이 근저당권은 2022년 10월 20일 한국주택금융공사로 이전됐고, 2025년 5월 22일 한국주택금융공사가 임의경매를 개시했습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 한국자산관리공사 가압류도 말소기준 뒤의 권리이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리만 보면 낙찰자가 별도로 떠안을 후순위 권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52449 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 일동 582-11 2층 201호 · 성호로 92-10 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 조적조 경사스라지붕 3층 건물의 2층 201호 |
| 소유자 | 정운사 · 2015.11.13 매매 · 거래가액 145,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 136,000,000원 / 66,640,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 경매개시 채권자 | 한국주택금융공사 |
| 청구금액 | 68,017,334원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
핵심은 2020.02.04 국민은행 근저당권 84,700,000원입니다. 이 권리가 말소기준이고 2022년 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 한국자산관리공사의 5,123,946원 가압류는 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 가격 위치 — 감정가 49%여도 시세 할인으로 단정 금지
2회 유찰된 분석 기준 최저매각가는 66,640,000원으로 감정가 136,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 46,648,000원, 4회 유찰 시 32,653,599원으로 제시됩니다.
하지만 이 할인율은 어디까지나 감정가 대비입니다. 같은 조건의 최근 실거래 가격을 직접 대조할 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단하는 것은 피해야 합니다. 특히 이 건물은 9세대 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수도 2.0회입니다. 현재 2회 유찰이라는 사실 자체가 시세 적정성을 증명하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 66,640,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,599,520원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,700,000원 | 65,040,480원 |
| 3. 갑구 17번 가압류 · 한국자산관리공사 | 5,123,946원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 89,823,946원 중 예상 배당은 65,040,480원이고, 미배당액은 24,783,466원입니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산호동초등학교 북서측 인근으로, 주위에는 다세대주택·근린생활시설·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 경사스라지붕 3층 건물이며, 외벽은 치장벽돌쌓기·돌붙임 마감, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 급배수설비·위생설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 서측으로 노폭 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 토지. 면적 265.8㎡, 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,701,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·상대보호구역·성장관리권역 등에 해당하며 소로3류에 접합니다.
- 규모. 1999.10.06 준공된 9세대 다세대주택으로 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 말소기준 확인. 2020.02.04 국민은행 근저당권이 기준이며, 해당 근저당권은 2022.10.20 한국주택금융공사로 이전됐습니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 인근 다세대 실거래를 별도 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 분석 기준 최저가는 66,640,000원이며 3회 유찰 시 46,648,000원, 4회 유찰 시 32,653,599원 시나리오가 제시됩니다.
- 미배당과 인수 구분. 현재 채권 미배당은 24,783,466원이지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격과 점유는 확인이 먼저
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2020년 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류·경매개시·가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 66,640,000원 매각가를 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 두 가지를 분리해서 봐야 합니다. 첫째, 감정가 136,000,000원에서 2회 유찰돼 66,640,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 단정할 수는 없습니다. 둘째, 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 실제 점유 확인을 끝낸 뒤에야 입찰 판단을 할 수 있는 다세대 물건으로 보는 것이 적절합니다.
