104,300,000원
수원지방법원 2025타경52450. 시흥시 대야동 진주빌리지 2동 지하층 B02호의 다세대주택입니다. 감정가는 149,000,000원, 현재 최저매각가는 104,300,000원으로 2회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 소유자는 이한영이며, 2021.10.25. 거래가액 140,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 현재 권리분석의 출발점은 2022.06.03. 재단법인신용보증재단중앙회의 가압류 12,481,596원입니다.
표면상 가장 큰 부담은 임차권자 신진아의 보증금 140,000,000원입니다. 전입일은 2021.09.14., 확정일자는 2021.08.20.으로 말소기준보다 앞서고, 배당요구도 확인됩니다. 배당표 계산만 보면 현재 최저가에서 37,960,200원의 부족분이 발생합니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 신진아의 승계인으로서 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제되지 않아도 매수인에게 잔존 보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 2026.06.09. 제출했습니다. 따라서 신진아 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
하지만 이 확약은 신진아에게만 적용됩니다. 이기호는 2011.07.26. 전입으로 기재되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이기호에 대해서는 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보수적으로 처리해야 하고, 보증금이 확인되기 전까지 전체 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52450 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 499-36 진주빌리지 2동 지하층비02호 |
| 도로명주소 | 경기도 시흥시 뱀내장터로 17 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 다세대주택 · 73.42㎡ · 4층 건물 내 지하층 비02호 |
| 소유자 | 이한영 · 2021.10.25. 소유권이전 · 거래가액 140,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 149,000,000원 / 104,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 확약이 해결한 것과 해결하지 못한 것
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 승계기관은 별도
| 임차인 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·특이사항 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이기호 | 2011.07.26 · 2동 B02호 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 보증금·확정일자 확인 필요 |
| 신진아 | 2021.09.14 · 전유부분 전부 | 140,000,000원 | 확약으로 포기 | 행사 가능 | 주택도시보증공사 승계 · 임차권등기 말소 동의 |
신진아는 2021.08.20. 확정일자, 2021.09.14. 전입·점유, 2023.11.16. 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 신진아의 승계인으로 신청채권자가 되었지만 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 실제 임차인은 이기호와 신진아 2명입니다.
③ 시세 비교 — 68.8%만 보고 싸다고 결론내리면 안 된다
진주빌리지2동은 총 10세대이고 2003.04.18. 준공됐습니다. 비교 면적은 73.42㎡이며 제공된 거래 표본은 3건입니다. 집계된 최근 12개월 평균은 151,666,666원, 최신 거래는 2021.10 · 140,000,000원입니다. 현재 최저가 104,300,000원은 최근 12개월 평균의 68.8%로 표시됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 73.42㎡ | -1 | 140,000,000원 |
| 2021.06 | 70.02㎡ | 3 | 175,000,000원 |
| 2021.06 | 73.42㎡ | -1 | 140,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 151,666,666원 |
다만 가격 판단의 핵심은 최저가가 아니라 실제로 매수인이 부담하게 될 총액입니다. 신진아의 잔존 보증금은 확약 때문에 실질 인수가 0원이지만, 이기호 보증금은 미상입니다. 따라서 현 단계에서 확정 가능한 실질취득 하한은 104,300,000원이고, 이기호에게 인수할 금액이 확인되면 그만큼 총액이 올라갑니다. 이 미상 금액이 해소되기 전에는 “시세의 68.8%이니 싸다”라고 단정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 104,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,260,200원 |
| 1. 임차인 신진아 보증금(우선변제) | 140,000,000원 | 102,039,800원 |
| 2. 가압류 · 재단법인신용보증재단중앙회 | 12,481,596원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 신진아 미배당액은 37,960,200원입니다. 그러나 2026.06.09. 확약에 따라 신진아·주택도시보증공사 측은 전액 변제되지 않더라도 매수인에게 잔존 임대차보증금반환청구권을 행사하지 않고 임차권등기 말소에 동의하므로, 이 금액은 매수인 실질 인수액에서 0원으로 처리합니다. 이기호 관련 인수 여부는 별도입니다.
유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미상 인수위험은 남는다
| 회차 | 매각가 | 신진아 계산상 미배당 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 104,300,000원 | 37,960,200원 | 확약으로 신진아 실질 인수 0원 |
| 3회 유찰 시 | 83,440,000원 | 58,461,920원 | 확약으로 신진아 실질 인수 0원 |
| 4회 유찰 시 | 66,752,000원 | 74,849,536원 | 확약으로 신진아 실질 인수 0원 |
신진아에 대해서는 낙찰가가 내려가면서 계산상 미배당액이 커져도 확약 때문에 그 증가분을 매수인이 인수하지 않습니다. 하지만 이기호의 보증금은 애초에 금액 자체가 미상이므로, 유찰이 더 진행됐다는 사실만으로 총 실질취득액이 안전하게 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지하층 비02호입니다.
- 입지. 시흥시 신천동 신천사거리 북측 인근으로 다세대주택·주상용건물·단독주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 신천역이 있어 대중교통 사정은 무난합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며 소로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 2,323,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수설비와 도시가스 난방설비가 있으며 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 현장확인. 현장조사 당시 거주인이 부재중이었고 인접호 소유자에 따르면 6개월 이상 문이 잠겨 있는 상태로 조사되어 내부 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이기호 보증금 확인이 최우선. 2011.07.26. 전입은 확인되지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 이 금액을 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 확약 적용 범위를 분리. 2026.06.09. 확약은 신진아·그 승계인인 주택도시보증공사 측 잔존 보증금과 임차권등기에 관한 것입니다. 이기호에게 자동 적용되지 않습니다.
- 최저가 68.8%만 보고 저가매수로 판단 금지. 가격 비교는 실제 인수액까지 합산한 실질취득 기준으로 봐야 합니다.
- 지하층 상태 확인. 장기간 문이 잠겨 있었다는 조사 내용이 있으므로 내부 상태와 수리 필요 여부를 직접 확인해야 합니다.
- 현재 소유관계와 점유 재확인. 등기상 소유자는 이한영이며 임차인 자료에는 이기호·신진아가 함께 나타납니다. 실제 점유자를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 전 다시 대조하세요.
맺으며 — “확약으로 큰 위험 하나는 사라졌지만, 전체 인수 0원은 아니다”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 신진아 보증금 140,000,000원입니다. 현재 최저가 104,300,000원보다 큰 금액이라 확약이 없었다면 가격이 내려갈수록 미배당액이 늘어나는 전형적인 대항력 인수형 문제가 될 수 있었습니다. 하지만 주택도시보증공사가 2026.06.09. 대항력을 포기하고, 잔존 임대차보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않으며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출해 신진아 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
문제는 그 다음입니다. 이기호의 2011.07.26. 전입은 2022.06.03. 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 이 미상 부분은 신진아 확약으로 사라지지 않습니다. 따라서 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 68.8%라는 수치만으로 가격 메리트를 확정하기보다, 이기호 보증금 확인 후 실질취득액을 다시 계산하는 것이 이 사건의 핵심입니다. 큰 인수위험 하나는 확약으로 해소됐지만, 남은 선순위 미상임차인 때문에 종합적으로는 보수적 접근이 필요한 물건입니다.
