부산지방법원 2025타경21415. 부산진구 부암동 로얄파크 13층 1301호, 감정 이용상태가 오피스텔인 물건입니다. 현재 소유자는 강은자이며, 2020.09.17. 이전 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 반여1.4동새마을금고가 채권최고액 165,600,000원의 근저당을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
임차인 오형석은 1301호에 2024.01.02. 전입했고 보증금은 60,000,000원, 월차임은 300,000원입니다. 전입일이 말소기준보다 약 3년 4개월 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2025.03.07. 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부를 별도로 단정할 수 없지만, 제공된 배당·회차 시나리오에서는 매수인 인수액이 전 회차 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21415 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부암동 302-4 로얄파크 13층 1301호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 신천대로273번길 5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 지하1층, 지상13층 건물 내 제13층 제1301호 |
| 사용승인 | 2017.03.06 |
| 소유자 | 강은자 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 123,909,279원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 현재 기준 인수 0원
현재 말소기준은 2020.09.17. 을구 4번 반여1.4동새마을금고 근저당입니다. 2018~2019년에 설정됐던 늘푸른사상새마을금고 근저당, 오성만 근저당, 기존 임의경매와 압류는 2020.09.17. 매각 과정에서 이미 말소됐습니다. 이번 2025.02.11. 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 전입이 말소기준보다 늦다
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 오형석 | 1301호 | 2024.01.02 | 60,000,000원 | 300,000원 | 2025.03.07 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 시세 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 226,000,000원이고 아직 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 이 자료에는 동일 오피스텔 또는 인근 유사 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래가가 없으므로, 최저가 226,000,000원이 시장가 대비 할인됐다고 평가할 근거가 없습니다.
따라서 이번 건의 장점은 가격 할인이 아니라 권리상 인수액이 0원으로 계산된다는 점입니다. 신건에서 응찰하려면 별도의 실거래·매물 호가·임대수익 비교를 통해 226,000,000원의 적정성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 1. 근저당 · 반여1.4동새마을금고 | 165,600,000원 | 165,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 56,436,000원 |
위 배당은 제공된 계산값이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 현재 회차 기준 채권부족액은 0원, 소유자 잔여는 56,436,000원, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진구 부암동 부암초등학교 북동측 인근. 간선도로변의 아파트단지, 소규모 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지하1층·지상13층 건물의 13층 1301호이며, 2017.03.06. 사용승인됐습니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기·소방·주차설비가 있습니다.
- 토지. 북동하향 완경사지대의 3필지 일단 부정형 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중이며, 북측으로 폭 약 6미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역에 해당합니다. 공시지가는 1,906,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 확인. 신건 226,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 비교 시세가 없으므로, 동일 건물·인근 유사 오피스텔의 최근 거래와 현재 매물을 반드시 대조하세요.
- 임차인 원본 대조. 오형석의 전입 2024.01.02., 보증금 60,000,000원, 월차임 300,000원, 배당요구 2025.03.07. 내용을 매각물건명세서와 다시 확인하세요.
- 확정일자·최우선변제. 확정일자가 확인되지 않고 제공 배당표에 임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다.
- 명도. 대항력은 없지만 현 점유자가 임차인이므로 낙찰 후 인도·명도 일정과 협의 비용을 예상하세요.
- 회차 전략. 1회 유찰 시 180,800,000원, 2회 유찰 시 144,640,000원으로 낮아지지만 유찰가격 자체가 시세 할인율을 뜻하는 것은 아닙니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관계 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 검증 필요
이 사건의 핵심은 명확합니다. 2020.09.17. 근저당이 말소기준이고, 임차인 오형석의 전입은 2024.01.02.로 후순위여서 대항력이 없습니다. 배당요구도 접수되어 있으며 제공된 현재·유찰 시나리오 모두 낙찰자 인수액은 0원입니다.
반대로 가격에서는 결론을 서두르면 안 됩니다. 감정가와 최저가가 모두 226,000,000원인 신건이지만 최근 실거래 비교자료가 없기 때문에 ‘싸다’는 근거가 없습니다. 권리는 합격, 가격은 별도 검증. 부산 로얄파크 1301호는 이 두 판단을 분리해서 접근해야 하는 오피스텔 경매입니다.
