부산지방법원 2025타경21451. 부산 연제구 연산동 연산센터빌 14층 1408호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 우종식이고, 경매의 기준이 되는 권리는 2022.10.12. 접수된 주식회사 하나자산신탁의 가압류 454,650,854원입니다. 이후 2025.02.14. 같은 채권자가 강제경매개시결정을 받았습니다. 현재 배당 가정에서는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 계산되어 있습니다.
가격은 감정가 339,000,000원에서 1회 유찰되어 현재 237,300,000원입니다. 같은 단지 동일 평형 84.87㎡의 최근 12건 평균은 273,166,666원, 최신 거래는 2026.07. 286,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.9%로, 신건 감정가보다 시장 가격과의 간격이 크게 줄어든 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21451 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 585-6 연산센터빌 14층 1408호 |
| 현칭 | 연산센터빌 · 현칭 101~103동 중 본건 102동 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 84.87㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 우종식 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 339,000,000원 / 237,300,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 472,096,869원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 가압류 이후 매각으로 정리
현재 권리분석의 기준은 2022.10.12. 갑구 3번 가압류입니다. 채권자는 주식회사 하나자산신탁이고 청구금액은 454,650,854원입니다. 이후 2025.02.14. 강제경매개시결정 역시 하나자산신탁 명의이며, 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
과거에는 부산은행 근저당과 교보생명보험 근저당, 공상만 명의 전세권이 존재했지만 모두 이미 말소되었습니다. 특히 2015.09.04. 설정된 전세금 70,000,000원의 공상만 전세권은 2017.10.18. 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 평균의 86.9%
연산센터빌 동일 평형 84.87㎡의 최근 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 273,166,666원이고, 현재 최저매각가 237,300,000원은 그 평균의 86.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.87㎡ | 6 | 286,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 19 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 19 | 292,000,000원 |
| 2026.06 | 84.87㎡ | 7 | 273,000,000원 |
| 2026.05 | 84.87㎡ | 15 | 305,000,000원 |
| 2026.04 | 84.87㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 8 | 263,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 15 | 265,000,000원 |
| 2026.01 | 84.87㎡ | 12 | 285,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 8 | 279,000,000원 |
| 2025.10 | 84.87㎡ | 8 | 254,000,000원 |
| 평균 | 84.87㎡ | 12건 | 273,166,666원 |
표본의 최저 거래는 230,000,000원, 최고 거래는 305,000,000원입니다. 최신 거래인 2026.07. 거래가는 286,000,000원이고, 현재 최저매각가 237,300,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 모두보다 낮습니다. 다만 실제 1408호의 내부 상태는 조사되지 않았으므로 실거래와의 단순 가격 차이만으로 최종 응찰가를 정하기보다는 현장 상태를 함께 반영해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 237,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,122,200원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 하나자산신탁 | 454,650,854원 | 233,177,800원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사 하나자산신탁 | 472,096,869원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 237,300,000원 가정에서는 집행비용 4,122,200원을 제외한 233,177,800원이 갑구 3번 하나자산신탁 가압류 배당으로 계산됩니다. 총 미배당액은 693,569,923원, 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 237,300,000원 | 233,177,800원 | 693,569,923원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 166,110,000원 | 162,984,460원 | 763,763,263원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 116,277,000원 | 113,849,122원 | 812,898,601원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 각 회차 모두 매수인 인수액 0원입니다. 따라서 현재 사건은 채권자의 회수 부족분보다는 낙찰자의 실제 취득가격과 물건 상태가 더 직접적인 판단 요소입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연서초등학교 서측 인근으로, 주변은 아파트단지·근린생활시설·단독주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1·3호선 연산역이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 14층 1408호이며 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생설비·소화전설비·승강기설비·가스난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 토지면적 8,635.6㎡, 공시지가 2,847,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 연산센터빌은 312세대, 사용승인 기준 1995.07.13.이며 동일 평형 실거래 표본이 확인됩니다.
- 명칭. 2017.11.30. 이후 영산무지개타운에서 연산센터빌로 변경되었고 현칭 101~103동 중 본건은 102동입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 최저가 237,300,000원은 최근 12개월 평균 273,166,666원의 86.9%입니다.
- 최신 거래 대조. 동일 평형 최신 거래는 2026.07. 286,000,000원입니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정요항표의 임대관계는 미상입니다. 현장 점유상태를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부와 내부 마감재를 조사하지 못했습니다.
- 권리 원본 확인. 말소기준인 2022.10.12. 하나자산신탁 가압류와 이후 경매개시결정의 현재 상태를 등기사항전부증명서와 매각서류에서 최종 대조해야 합니다.
- 명칭·동 확인. 등기부 표기와 현칭이 다르므로 현장에서는 연산센터빌 102동 1408호를 기준으로 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 현장 확인이 승부처
이 사건의 기준 권리는 2022.10.12. 하나자산신탁 가압류이고, 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다. 가격은 감정가 339,000,000원에서 1회 유찰된 237,300,000원으로, 동일 평형 최근 12개월 평균 273,166,666원의 86.9%까지 내려왔습니다.
따라서 신건 단계와 달리 현재 회차는 실거래 평균보다 낮은 가격대에 들어와 있습니다. 다만 감정평가 당시 임대관계가 미상이고 내부 상태도 확인하지 못했다는 점은 남아 있습니다. 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 평균 아래, 최종 변수는 실제 점유와 내부 상태. 이 세 가지를 함께 확인하는 것이 이번 입찰의 핵심입니다.
