수원지방법원 2025타경52495. 시흥시 대야동 극동아파트 103동 7층 701호로, 감정평가상 아파트로 이용 중입니다. 현재 소유자는 이종성이고, 등기부상 소유권이전은 2000.09.21 접수됐습니다. 말소기준권리는 2018.07.06 설정된 한국스탠다드차타드은행 근저당 205,200,000원입니다. 그 뒤 설정된 페퍼저축은행 근저당과 삼성카드·신한카드·하나은행의 가압류, 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
가격 쪽은 권리보다 더 눈에 띕니다. 감정가 324,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가는 226,800,000원입니다. 같은 단지 전용 59.77㎡의 최근 12개월 거래 평균은 315,375,000원, 가장 최근 거래는 2026.05의 312,500,000원입니다. 최저가가 최근 12개월 평균의 71.9% 수준이고, 최근 거래군이 이전 거래군보다 1.6% 높은 흐름이어서 데이터상 하락 추세로 볼 근거도 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52495 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 대야동 332-13 극동아파트 103동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 59.77㎡ · 철근콘크리트조 금속기와지붕 18층 아파트 내 7층 701호 |
| 소유자 | 이종성 |
| 감정가 / 최저가 | 324,000,000원 / 226,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 153,340,913원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 말소기준권리 | 2018.07.06. 을구 13번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 · 205,200,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
실제 신고된 임차인은 0명입니다. 따라서 임차보증금 승계나 대항력 임차인에 따른 매수인 인수액은 계산상 0원입니다. 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 재확인이 필요하지만, 제공된 권리자료상 임차인 신고나 임차권등기는 없습니다.
2018.07.06의 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준이고, 2022.02.17 페퍼저축은행 근저당 120,000,000원과 2024~2025년 가압류 3건, 2025.05.27 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 따라서 이 권리들은 배당 부족이 생기더라도 매수인이 부족액을 인수하는 구조가 아닙니다.
② 시세 비교 — 1회 유찰 후 최근 실거래보다 낮다
극동아파트 동일 면적 전용 59.77㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 312,125,000원이지만 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 평균 315,375,000원과 최신 거래 312,500,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 1.6% 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 59.77㎡ | 15 | 312,500,000원 |
| 2026.03 | 59.77㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2025.09 | 59.77㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2025.09 | 59.77㎡ | 10 | 314,000,000원 |
| 2025.05 | 59.77㎡ | 3 | 300,000,000원 |
| 2025.03 | 59.77㎡ | 1 | 285,000,000원 |
| 2024.12 | 59.77㎡ | 3 | 310,000,000원 |
| 2024.11 | 59.77㎡ | 16 | 330,000,000원 |
| 2024.09 | 59.77㎡ | 9 | 345,000,000원 |
| 2024.07 | 59.77㎡ | 1 | 263,000,000원 |
| 2024.06 | 59.77㎡ | 5 | 343,000,000원 |
| 2024.05 | 59.77㎡ | 8 | 308,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.77㎡ | 4건 | 315,375,000원 |
현재 최저가 226,800,000원은 최근 12개월 평균 315,375,000원의 71.9%입니다. 최신 거래 312,500,000원과 비교해도 낮고, 전체 12건 최저 거래 263,000,000원보다도 낮습니다. 임차인이나 인수 권리가 없어 현재 회차의 실질취득액도 계산상 226,800,000원으로 같습니다.
③ 예상배당표 (매각가 226,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,975,200원 |
| 을구 13번 근저당권 · 주식회사한국스탠다드차타드은행 | 205,200,000원 | 205,200,000원 |
| 을구 15번 근저당권 · 주식회사페퍼저축은행 | 120,000,000원 | 17,624,800원 |
| 갑구 3번 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 11,716,003원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 신한카드 주식회사 | 15,993,025원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사 하나은행 | 11,842,077원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 364,751,105원 중 예상배당은 222,824,800원이며, 미배당액은 141,926,305원입니다. 이 미배당은 말소기준 이후 채권자 측 부족액이고, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 금속기와지붕 18층 건물 내 7층 701호입니다.
- 입지. 대흥중학교 북동측 인근에 위치하고, 주변에 아파트·근린생활시설·단독주택·학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근 대중교통 정류장까지의 거리 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·지하주차장·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역에 포함됩니다. 공시지가는 2,175,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래성. 극동아파트는 350세대, 2000.07.14 준공이며 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 신고 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계 미상이므로 실제 점유자와 점유 원인을 현장에서 확인합니다.
- 말소기준 재확인. 2018.07.06 을구 13번 한국스탠다드차타드은행 근저당이 말소기준인지 등기 원본으로 최종 대조합니다.
- 후순위 채권. 페퍼저축은행 근저당과 카드사·은행 가압류는 배당 부족이 발생해도 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 상한. 최근 12개월 평균 315,375,000원과 최신 거래 312,500,000원을 중심으로 개별 층·상태 차이를 반영해 응찰가를 정합니다.
- 관리비·세금. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 관리비 체납 및 세금 관련 원자료를 별도 확인합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 메리트가 먼저 보이는 1회 유찰
이 사건은 데이터상 인수액 0원이고, 말소기준 이후 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 구조입니다. 현재 최저가 226,800,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 315,375,000원의 71.9%이고 최신 거래 312,500,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세가 +1.6%이므로 하락장 때문에 이 할인폭을 과대평가해야 할 데이터도 없습니다.
다만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 결론은 “등기상 인수 위험은 낮고 가격 지표도 유리하지만, 실제 점유관계를 확인한 뒤 입찰가를 정할 물건”입니다. 권리 구조와 시세 데이터만 놓고 보면 1회 유찰에서 검토 가치가 높은 편입니다.
