수원지방법원 2025타경52538. 안산시 상록구 건건동 서해아파트 103동 최상층인 20층 2001호입니다. 현재 소유자는 유태열 씨로, 2013.10.04. 거래가 172,500,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가는 298,000,000원, 한 차례 유찰된 최저매각가는 감정가의 70%인 208,600,000원입니다.
표면적인 등기 순위만 보면 오래된 근저당권이 다수 등장하지만, 1998년 한국주택은행 근저당, 2003년 삼성생명 근저당, 2006~2007년 하나은행 근저당, 2013년 신한은행 근저당, 2017년 한국스탠다드차타드은행 근저당은 각각 후속 말소등기가 확인됩니다. 현재 권리분석의 중심은 2020년부터 점유·전입한 이다혜 임차인과 그 뒤에 설정된 키움저축은행·피플펀드컴퍼니 근저당의 선후관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52538 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안산시 상록구 건건동 622-2 서해아파트 103동 20층 2001호 |
| 물건종류 / 층 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트조 · 20층 중 20층 |
| 소유자 | 유태열 (2013.10.04. 거래가 172,500,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 208,600,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 키움저축은행 / 55,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 절차 확인사항 | 2026.06.15. 기각결정 정본 발송 기록 있음 |
① 권리 흐름 — 임차인이 현재 근저당보다 빠르다
이다혜 씨는 2020.09.03. 임대차계약을 체결하고 2020.09.08. 확정일자를 받았으며, 2020.10.15. 점유를 시작해 2020.10.16. 전입했습니다. 현재 존속하는 키움저축은행 근저당 설정일인 2021.09.16.보다 앞섭니다. 이후 2024.10.16. 보증금 210,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다.
매각물건명세서도 을구 15번 임차권등기를 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시하고, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 적고 있습니다. 따라서 등기상 임차권 자체가 매각으로 말소되더라도, 미변제 보증금 채무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
임차인 분석
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이다혜 주택 전부 · 주거 · 임차권등기 | 210,000,000원 | 점유 2020.10.15. 전입 2020.10.16. | 2020.09.08. 배당요구 2024.10.16. | 대항력 있음 확정일자·배당요구 미변제 잔액 승계 |
② 가격 구조 — 유찰가가 내려가도 실질취득은 약 2.10억
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 최저가만 비교하면 안 됩니다. 낙찰가가 내려간 만큼 매수인이 인수할 미변제 보증금이 늘어나므로, 낙찰가 + 인수액은 임차보증금 약 210,000,000원으로 고정되는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 보증금 차액 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 208,600,000원 | 약 1,400,000원 | 약 210,000,000원 |
| 2회 유찰 시 | 146,020,000원 | 약 63,980,000원 | 약 210,000,000원 |
| 3회 유찰 시 | 102,214,000원 | 약 107,786,000원 | 약 210,000,000원 |
특히 추가 유찰이 발생해 최저가가 146,020,000원이나 102,214,000원으로 내려가더라도, 보증금 미변제액을 함께 계산하면 총 부담은 계속 약 210,000,000원입니다. 따라서 이 사건에서 유찰은 취득원가를 낮추는 효과보다 낙찰대금과 인수채무의 구성만 바꾸는 효과가 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 208,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,720,400원 |
| 1. 한국주택은행 근저당 | 15,600,000원 | 15,600,000원 |
| 2. 한국주택은행 근저당 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 3. 삼성생명보험 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 4. 하나은행 근저당 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 5. 하나은행 근저당 | 24,000,000원 | 3,079,600원 |
| 6. 신한은행 근저당 | 120,000,000원 | 0원 |
| 7. 한국스탠다드차타드은행 근저당 | 176,400,000원 | 0원 |
| 8. 키움저축은행 근저당 | 66,000,000원 | 0원 |
| 9. 피플펀드컴퍼니 근저당 | 39,000,000원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 627,200,000원 | 204,879,600원 |
| 채권자 미배당 | - | 422,320,400원 |
위 배당추정에는 등기상 후속 말소가 확인되는 과거 근저당권도 포함되어 있습니다. 실제 배당순위와 임차보증금 배당액은 등기부 현재사항, 매각물건명세서 및 확정 배당표를 대조해야 합니다. 채권자의 미배당액 422,320,400원은 매수인이 곧바로 인수하는 금액이 아니며, 매수인의 핵심 인수위험은 이다혜 임차보증금의 미변제 잔액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안산시 상록구 건건동 창촌초등학교 남측 인근으로, 아파트·다세대주택·각급학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 반월역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 20층 건물의 20층 2001호이며, 급·배수, 위생, 엘리베이터, 도시가스, 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 아파트부지로 이용 중인 부정형 토지이며 단지 내 포장도로가 정비되어 외곽 공도와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역을 포함하며 교육환경 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,579,000원이며 공부와의 차이와 위반건축물은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 아파트이고 반월역·학교·생활시설 접근성이 있으나, 실질취득액과 현재 실거래의 비교 없이 환금성과 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기각결정 확인. 2026.06.15. 발송된 기각결정 정본의 대상과 효력을 사건기록에서 확인하고, 매각기일 진행 여부를 재확인하세요.
- 임차보증금 배당액 확인. 보증금 210,000,000원 중 실제 배당액과 매수인이 인수할 잔액을 최신 매각물건명세서와 배당요구 내역으로 산정하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가가 아니라 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합친 약 210,000,000원을 기준으로 자금계획을 세우세요.
- 말소 이력 대조. 과거 근저당권의 후속 말소등기와 현재 존속 권리를 등기부 현재사항에서 다시 구분하세요.
- 임차인 명도. 주택 전부에 대한 임차권등기가 있으므로 보증금 정산, 점유 상태, 인도 일정과 명도비용을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인이 부담할 수 있는 체납액을 관리사무소에서 확인하세요.
- 최상층 상태. 20층 중 20층 물건이므로 누수·결로·옥상 방수 상태와 엘리베이터 운행 상태를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 사건진행 내역을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 아니라 보증금이 취득원가를 결정한다”
이 물건의 최저매각가는 감정가 298,000,000원의 70%인 208,600,000원입니다. 그러나 매수인에게 대항할 수 있는 이다혜 임차인의 보증금이 210,000,000원이므로, 현재 회차에서 계산할 실질취득은 약 210,000,000원입니다. 추가 유찰로 낙찰가가 146,020,000원이나 102,214,000원까지 내려가도 인수액이 그만큼 증가해 총 부담은 약 210,000,000원에 머뭅니다.
따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다. 실거래 비교가 없는 상태에서는 약 210,000,000원이 현재 시세보다 낮은지 높은지도 단정할 수 없습니다. 여기에 2026.06.15. 기각결정 정본 송달 기록까지 있으므로, 권리 인수액과 사건 진행 여부를 모두 확인한 뒤에만 입찰 판단이 가능한 물건입니다. 결론은 최저가는 2.086억, 판단 기준은 보증금 2.10억. 유찰 횟수보다 임차보증금의 실제 배당과 승계액이 승부처입니다.
