부산지방법원 2025타경21746. 부산진구 부전동 ‘대동레미안더오션’ 2층 201호 아파트입니다. 소유자 주식회사새창이엔지는 2019.06.12. 거래가액 258,000,000원에 소유권을 취득했고, 2020.02.19. 부산행복신용협동조합 앞으로 채권최고액 227,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 이후 경매개시결정·신용보증기금 가압류·국세 및 지방세 압류는 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리 측면에서 주의할 부분은 임차인 정광용 씨입니다. 201호에 2024.08.02. 전입했고 2025.05.28. 배당요구를 했지만, 전입이 말소기준일 2020.02.19.보다 뒤이므로 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 미상이나, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득액은 현재 회차에서는 최저가와 같은 214,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 부전동 415-1 대동레미안더오션 2층 201호 · 부산광역시 부산진구 부전로111번길 15 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 대상면적 50.9㎡ · 철근콘크리트구조 12층 건물 내 2층 201호 · 사용승인일 2017.03.20 |
| 소유자 | 주식회사새창이엔지 (2019.06.12. 매매 · 거래가액 258,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 214,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 청구금액 | 171,496,739원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 임차인 대항력 없음
2017.04.14. 남부산농업협동조합의 채권최고액 3,840,000,000원 근저당권은 2018.02.20. 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 기준이 되는 권리는 2020.02.19. 부산행복신용협동조합의 채권최고액 227,500,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2026.05.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 이후 설정된 가압류·압류는 제공된 판정상 매각으로 소멸하며, 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 정광용 | 201호 | 2024.08.02 | 미상 | 미상 | 2025.05.28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최근 12개월 기준으로 보면 신건이 107.0%
대동레미안더오션은 75세대이며, 대상면적은 50.9㎡입니다. 확인된 유사면적 실거래는 4건이고 전체 평균은 202,500,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최신 거래는 2026.06. 50.9㎡ 8층 200,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 50.9㎡ | 8 | 200,000,000원 |
| 2025.03 | 48.38㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2024.04 | 50.9㎡ | 3 | 220,000,000원 |
| 2024.04 | 46.65㎡ | 6 | 189,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 4건 | 202,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 50.9㎡ | 1건 | 200,000,000원 |
현재 최저매각가이자 실질취득액인 214,000,000원은 전체 평균 202,500,000원의 105.7%, 최근 12개월 평균 200,000,000원의 107.0%입니다. 최신 2026.06. 거래 역시 200,000,000원이므로, 현재 회차를 두고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 최근 거래와 이전 거래의 추세는 -1.6%로 하락 방향입니다.
제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원입니다. 다만 현재 사건은 아직 0회 유찰인 신건이므로, 현재 판단은 어디까지나 214,000,000원과 최근 시세를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,796,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 부산행복신용협동조합 | 227,500,000원 | 210,204,000원 |
| 3. 갑구 4번 가압류 · 신용보증기금 | 270,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 497,500,000원 중 예상 배당액은 210,204,000원이고, 미배당액은 287,296,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산진경찰서 남서측 인근에 위치하며, 주변은 중소규모 공동주택·근린생활시설·관공서·소규모 작업장 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 도보 약 9분 거리에 부산지하철 1·2호선 서면역과 부산지하철 2호선 부암역이 있어 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물 내 2층 201호이며 사용승인일은 2017.03.20입니다. 위생·급배수·화재 탐지 및 경보·공동현관기·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 3,553,000원/㎡이고 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 현황 확인. 공부상 아파트이나 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았습니다. 내부 상태는 응찰 전 재확인이 필요합니다.
- 거래표본. 확인된 유사면적 실거래는 4건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 개별 층·내부 상태에 따른 가격 차이를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재확인. 최저가 214,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 200,000,000원의 107.0%입니다. 신건을 ‘할인 매물’로 보지 마세요.
- 임차인 서류 확인. 정광용 씨는 대항력 없음으로 판정됐지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 배당요구 서류를 원본 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 배당순서가 바뀔 수 있으므로 실제 교부청구 및 세액을 확인하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2020.02.19. 설정된 말소기준 근저당권은 2026.05.21. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기돼 있습니다. 최신 등기부와 채권관계를 대조하세요.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 폐문으로 내부 확인이 되지 않았으므로 수리비·점유상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 회차별 자금계획. 제공된 시나리오상 1회 유찰 시 171,200,000원, 2회 유찰 시 136,960,000원입니다. 현재 회차와 이후 회차의 가격 차이를 분리해 판단하세요.
맺으며 — “권리는 0원 인수, 가격은 보류”
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2020.02.19. 부산행복신용협동조합 근저당권이고, 임차인 정광용 씨는 2024.08.02. 전입으로 기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 현재 배당 가정의 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득액 214,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 200,000,000원보다 높고, 그 비율은 107.0%입니다. 최근 가격 추세도 -1.6%이므로 신건 최저가만 보고 가격 매력이 있다고 판단할 수 없습니다. 여기에 국세·지방세 압류 3건과 내부 미확인이라는 점까지 원본 확인이 필요합니다. 권리 인수는 0원, 현재 가격은 시세 이상. 이 물건의 핵심은 권리보다 응찰가격입니다.
