수원지방법원 2025타경52541. 시흥시 은행동 은계센트럴타운 504동 8층 801호, 전용 51.96㎡ 아파트입니다. 감정가 404,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 282,800,000원, 감정가의 70%입니다. 권리관계에서 가장 먼저 확인할 부분은 2020.06.12. 설정된 국민은행 근저당권 103,400,000원으로, 이것이 말소기준권리입니다. 이후의 근저당권, 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
눈에 띄는 것은 임차인 정광일의 330,000,000원 임차보증금입니다. 보증금 자체는 현재 최저가보다 크지만, 전입신고일은 2022.03.03.으로 말소기준권리인 2020.06.12. 국민은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 이 사건은 ‘보증금이 낙찰가보다 커서 실질취득가가 보증금 수준으로 고정되는 대항력 인수형’이 아닙니다. 제공된 권리판정과 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52541 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 은행동 619 은계센트럴타운 504동 8층 801호 |
| 도로명 | 경기도 시흥시 은계중앙로 97 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.96㎡ · 19층 건물 내 8층 |
| 소유자 | 권진호 |
| 감정가 / 최저가 | 404,000,000원 / 282,800,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 127,935,367원 |
| 매각기일 | 2026.07.08 |
| 사용승인일 | 2017.12.11 |
| 단지 규모 | 은계센트럴타운 · 1,025세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 늦은 임차권
말소기준권리는 2020.06.12. 국민은행 근저당권 103,400,000원입니다. 2021.03.08. 국민은행의 후순위 근저당권, 2024.03.20. 정광일의 주택임차권, 2025.06.02. 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리 뒤에 위치합니다. 특히 임차인의 전입일 2022.03.03. 역시 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다.
② 임차인 — 보증금은 크지만 매수인 승계는 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정광일 | 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.03.03 | 2022.02.14 | 330,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 정광일은 2024.03.20. 임차권등기를 했고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 기재되어 있습니다. 그러나 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 330,000,000원이 현재 최저가 282,800,000원보다 크다는 사실만으로 낙찰자의 실질취득가가 330,000,000원으로 고정되지 않습니다. 이 사건의 실질취득은 제공된 인수판정 기준으로 낙찰가 + 인수 0원입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 74%
은계센트럴타운 동일 면적 51.96㎡대의 최근 실거래 12건은 370,000,000원~395,000,000원에 형성되어 있고, 최근 12개월 평균은 382,375,000원입니다. 최신 거래는 2026.08. 8층 380,000,000원입니다. 현재 최저매각가 282,800,000원은 최근 12개월 평균의 74.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 51.96㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 2026.07 | 51.96㎡ | 14 | 385,000,000원 |
| 2026.07 | 51.96㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.07 | 51.96㎡ | 2 | 370,000,000원 |
| 2026.07 | 51.94㎡ | 6 | 392,000,000원 |
| 2026.07 | 51.96㎡ | 9 | 384,000,000원 |
| 2026.07 | 51.96㎡ | 7 | 379,500,000원 |
| 2026.06 | 51.96㎡ | 10 | 384,000,000원 |
| 2026.06 | 51.96㎡ | 12 | 380,000,000원 |
| 2026.06 | 51.96㎡ | 18 | 395,000,000원 |
| 2026.06 | 51.96㎡ | 8 | 384,000,000원 |
| 2026.06 | 51.96㎡ | 8 | 380,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 382,375,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 282,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,759,200원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 103,400,000원 | 103,400,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 73,700,000원 | 73,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 100,940,800원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액 177,100,000원은 예상배당표상 전액 배당되며, 부족액은 0원, 소유자 잔여는 100,940,800원입니다. 임차인의 매수인 인수액은 0원입니다. 실제 배당은 세금·최우선변제 및 최종 채권계산 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 282,800,000원 | 177,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 197,960,000원 | 177,100,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 138,572,000원 | 135,831,992원 | 41,268,008원 | 0원 |
3회 유찰 시 채권자 측 미배당이 41,268,008원 발생하는 시나리오가 있지만, 제공된 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 채권자가 전액 배당받지 못하는 것과 낙찰자가 그 부족액을 승계하는 것은 별개의 문제이며, 이 사건에서는 후자가 발생하지 않는 것으로 산정되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 시흥시 은행동 웃터골초등학교 동측 인근. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 및 공원이 소재하는 일반주거지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 건물 내 8층 801호이며 사용승인일은 2017.12.11입니다. 도시가스·승강기·화재탐지·소화전·지역난방 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 35미터, 동측 20미터, 북동측 12미터 포장도로에 접해 차량 출입이 자유로운 상태입니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 2,548,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 1,025세대 단지이며 동일 면적 최근 거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래 범위는 370,000,000원~395,000,000원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 정광일의 임차보증금은 330,000,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다. 등기부·매각물건명세서에서 동일 내용을 다시 확인해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 확정일자 2022.02.14., 배당요구 2024.03.20.이 기재되어 있으나 최종 배당순위와 배당액은 매각기일 전 원본 서류로 확인하는 것이 안전합니다.
- 근저당 변경 대조. 2번 근저당은 설정 당시 73,700,000원, 변경등기에는 39,600,000원이 기재되어 있으므로 최신 채권계산서를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 282,800,000원은 최근 12개월 평균 382,375,000원의 74.0%입니다. 감정가보다 할인됐다는 사실보다 실제 최근 거래와의 격차를 기준으로 응찰가를 정하는 편이 합리적입니다.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유관계와 인도 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 및 배당에 영향을 줄 수 있는 세금 등은 별도 확인이 필요합니다.
맺으며 — “보증금 3.30억” 숫자만 보고 인수형으로 오해하지 말 것
이 사건에서 가장 큰 숫자는 임차보증금 330,000,000원입니다. 하지만 경매 권리분석에서는 보증금의 크기보다 말소기준권리와 전입일의 선후가 먼저입니다. 국민은행 근저당이 2020.06.12.에 설정됐고 임차인의 전입은 2022.03.03.이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 최저가가 보증금보다 낮아도 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조가 아니며, 제공된 분석상 인수액은 0원입니다.
가격은 반대로 분명한 할인 구간입니다. 최근 12개월 동일 면적 12건 평균이 382,375,000원인데 현재 최저가는 282,800,000원, 즉 74.0%입니다. 최신 2026.08. 거래도 380,000,000원입니다. 결국 이 물건은 “큰 임차보증금이 있지만 대항력은 없고, 한 번 유찰되면서 최근 거래보다 낮아진 아파트”로 요약할 수 있습니다. 다만 근저당 변경금액과 실제 점유·배당관계는 입찰 전 원본 대조가 필요합니다.