부산지방법원 2025타경21804. 부산 금정구 구서동 구서협성엠파이어 제22층 제102-2202호로, 감정평가상 공동주택(아파트)로 이용 중입니다. 소유자 정두한은 2011.07.20 매매를 원인으로 2013.05.16 소유권이전등기를 마쳤고 당시 거래가액은 280,430,000원입니다. 현재 권리분석의 기준점은 2015.08.06 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이 권리 이후 설정된 우리은행 추가 근저당, 다수 가압류·압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸합니다.
권리 자체보다 더 주의할 부분은 가격과 점유 확인입니다. 임차인 신고 내역은 없고 예상 인수액도 0원이지만, 감정평가 당시 현장조사에서는 소유자 및 이해관계인 부재와 폐문으로 내부확인이 불가능했고 임대관계도 미상으로 조사됐습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 현장 점유 상태를 동일하게 보아서는 안 되며, 입찰 전 점유·내부상태를 다시 확인하는 것이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 183-2 구서협성엠파이어 22층 102-2202호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9273㎡ · 지하4층 지상29층 중 22층 |
| 소유자 | 정두한 · 2011.07.20 매매 · 2013.05.16 소유권이전 · 거래가액 280,430,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 448,000,000원 / 448,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 162,884,059원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 구서협성엠파이어 · 299세대 · 사용승인일 2013.04.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2015.08.06 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 209,000,000원으로 등기됐고, 2023.01.25 채권최고액 173,305,000원으로 변경등기가 있습니다. 같은 날 설정된 을구 4번 우리은행 근저당권도 최초 35,200,000원에서 2023.01.25 29,062,000원으로 변경됐습니다. 이후 롯데카드·엔에이치농협캐피탈·삼성생명보험·서울보증보험·에스비아이저축은행의 가압류와 금정구·동래구 압류, 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 115.3%
구서협성엠파이어 동일 면적대의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 388,500,000원입니다. 최신 거래는 2026.08 420,000,000원이며, 최근 12건의 최저 거래는 340,000,000원, 최고 거래는 420,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.93㎡ | 20 | 420,000,000원 |
| 2026.08 | 84.98㎡ | 3 | 355,000,000원 |
| 2026.07 | 84.98㎡ | 10 | 370,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 8 | 420,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 7 | 369,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 24 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 27 | 420,000,000원 |
| 2025.11 | 84.99㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2025.11 | 84.93㎡ | 11 | 385,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 28 | 393,000,000원 |
| 2025.10 | 84.98㎡ | 29 | 400,000,000원 |
| 2025.09 | 84.99㎡ | 13 | 395,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 388,500,000원 |
현재 최저매각가 448,000,000원은 최근 12개월 평균 388,500,000원의 115.3%입니다. 최신 거래 420,000,000원과 최근 12건 최고 거래 420,000,000원보다도 높은 가격입니다. 따라서 신건 최저가를 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 448,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,880,000원 |
| 1. 우리은행 근저당 · 을구 3번 | 209,000,000원 | 209,000,000원 |
| 2. 우리은행 근저당 · 을구 4번 | 35,200,000원 | 35,200,000원 |
| 3. 롯데카드 가압류 | 13,460,483원 | 13,460,483원 |
| 4. 엔에이치농협캐피탈 가압류 | 18,682,955원 | 18,682,955원 |
| 5. 삼성생명보험 가압류 | 18,904,299원 | 18,904,299원 |
| 6. 서울보증보험 가압류 | 11,555,623원 | 11,555,623원 |
| 7. 에스비아이저축은행 가압류 | 6,215,121원 | 6,215,121원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 128,101,519원 |
제공된 배당 시나리오 기준 총 채권액 313,018,481원은 현재 매각가 가정에서 전액 배당되고, 소유자 잔여는 128,101,519원입니다. 매수인 예상 인수액은 0원입니다. 배당표의 근저당액은 제공된 배당 시나리오상 채권최고액 기준이며, 실제 배당은 확정 채권액과 조세 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 두실역 남동측 인근으로, 주변은 공동주택·업무시설·근린생활시설 등이 형성된 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 두실역이 있습니다.
- 도로. 서측으로 중앙대로 왕복6차선 도로에 접하고 동측으로 노폭 약 8미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구이며, 대로1류와 도로에 접합니다. 공시지가는 3,969,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하4층·지상29층 건물의 22층이며 사용승인일은 2013.04.01입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 299세대 단지이며 동일 면적대 최근 12개월 거래가 12건 확인됩니다. 실거래 범위는 340,000,000원~420,000,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격부터 재검증. 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 평균의 115.3%입니다. 권리 안전성과 가격 매력은 별개입니다.
- 최신 거래와 비교. 최신 거래는 2026.08의 420,000,000원입니다. 현재 최저가는 이보다 높습니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 현장조사에서 임대관계가 미상이고 내부도 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
- 내부상태 확인. 폐문으로 내부확인이 불가능해 외부관찰·공부·인근 유사물건 등을 기초로 평가됐습니다. 내부구조와 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 유찰 시 가격 재산정. 1회 유찰 시 358,400,000원, 2회 유찰 시 286,720,000원 시나리오와 최근 실거래를 다시 비교하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보류”
이 사건의 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2015.08.06 우리은행 근저당권이고, 이후의 등기상 부담은 제공된 분석상 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 현장조사에서 임대관계와 내부상태가 확인되지 않았다는 점은 반드시 별도로 점검해야 합니다.
그리고 더 큰 변수는 가격입니다. 신건 최저가 448,000,000원은 최근 12개월 평균 388,500,000원의 115.3%이고, 최신 거래 420,000,000원보다도 높습니다. 현 회차에서 가격 가점을 줄 근거가 없습니다. 권리상 구조는 단순하지만, 가격은 유찰 후 재평가. 이 물건은 그 원칙이 가장 중요한 사건입니다.
