부산지방법원 2025타경21813. 부산 영도구 청학동 152-62의 연립/다세대 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태는 단독주택입니다. 토지면적은 88.0㎡이고 지목은 대, 제2종일반주거지역에 속합니다. 소유자는 김규도이며, 2021.08.30 괴정3동새마을금고가 채권최고액 52,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 부산신용보증재단·신한카드·정진원·우리금융캐피탈의 가압류와 국의 압류, 그리고 괴정3동새마을금고의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들은 자료상 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년과 2024년에 국민건강보험공단이 설정했던 압류는 이미 등기부상 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21813 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 영도구 청학동 152-62 · 청학동로27번길 22 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 토지 | 88.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 · 완경사 · 세로장방 · 세로한면(불) |
| 소유자 | 김규도 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 132,813,250원 / 132,813,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 괴정3동새마을금고 / 37,572,300원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각조건 핵심 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 물건 1번 맹지 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
말소기준은 2021.08.30 괴정3동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 52,000,000원이며 공동담보로 청학동 152-62 토지가 표시되어 있습니다. 이후 발생한 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김봉수 | 2025.01.24 | 미상 | 2025.08.13 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 김봉수 1명입니다. 전입신고일 2025.01.24는 말소기준권리인 2021.08.30 근저당보다 뒤이므로 자료상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.08.13 배당요구를 했습니다.
③ 예상배당표 (매각가 132,813,250원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,659,386원 |
| 1. 근저당 · 괴정3동새마을금고 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 2. 가압류 · 부산신용보증재단 | 90,500,000원 | 78,153,864원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 7,059,572원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 정진원 | 7,242,748원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 우리금융캐피탈 주식회사 | 8,473,867원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총 청구액 165,276,187원 중 채권자 배당액은 130,153,864원, 미배당은 35,122,323원입니다. 소유자 잔여는 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 가격 — 시세보다 권리·물건 구조를 먼저 본다
현재 회차는 감정가 100%인 132,813,250원입니다. 1회 유찰 시 106,250,600원, 2회 유찰 시 85,000,480원으로 내려가는 시나리오가 제시되어 있습니다. 각 회차에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 132,813,250원 | 130,153,864원 | 35,122,323원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 106,250,600원 | 103,963,092원 | 61,313,095원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 85,000,480원 | 83,070,471원 | 82,205,716원 | 0원 |
⑤ 입지·물건 리스크 (감정요항표·매각 비고 기준)
- 위치. 부산광역시 영도구 청학동 소재 청학초등학교 남측 인근이며, 부근은 단독주택 및 소규모 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량접근이 불가합니다. 인근에 시내버스정류장이 있고 대중교통 등 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 토지면적 88.0㎡, 지목 대, 완경사·세로장방이며 도로접면은 세로한면(불)로 조사되어 있습니다.
- 맹지. 매각물건명세서 비고상 물건 1번은 맹지입니다.
- 제시외 건물. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다. 물건 2번의 제시외 건물 2-1 일부는 인접 타인토지 152-68번지상에 과재되어 있는 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 보록조 스라브지붕 단층 건물로, 외벽은 스톤코트 및 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지, 창호는 샷시창이며 급·배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역 및 가축사육제한구역에 포함되며 공시지가는 468,100원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.08.30 괴정3동새마을금고 근저당권이 말소기준이며 이후 권리는 매각으로 소멸하는지 원문을 대조하세요.
- 임차인 보증금 확인. 김봉수는 대항력은 없지만 보증금이 미상입니다. 배당요구와 확정일자·보증금 기재를 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 맹지·진입로 현장확인. 물건 1번 맹지 및 차량접근 불가가 실제 사용에 미치는 영향을 현장에서 확인하세요.
- 타인토지 과재. 제시외 건물 2-1 일부가 인접 152-68번지에 과재된 범위와 사용관계를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 토지·건물·제시외 건물의 매각 범위를 원문과 감정평가서 도면에서 대조하세요.
- 가격 판단. 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있으므로 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 물건은 단순하지 않다”
권리만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021.08.30 괴정3동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 김봉수의 2025.01.24 전입은 그보다 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
하지만 이 사건을 권리만 보고 안전형으로 분류하기에는 물건 조건이 무겁습니다. 물건 1번 맹지, 차량접근 불가, 일괄매각·제시외 건물 포함, 제시외 건물 일부의 인접 타인토지 152-68번지 과재가 동시에 확인됩니다. 비교할 실거래 근거도 없으므로 신건 최저가 132,813,250원이 싸다고 평가할 수 없습니다. 결론은 권리 인수는 0원이지만, 현장성과 처분성을 확인하기 전에는 가격 판단을 보류해야 하는 물건입니다.
