부산지방법원 2025타경21826. 부산진구 범천동 가야누리애 4층 402호, 전용 73.59㎡ 아파트입니다. 감정평가상 통칭 27평형·남향이고 15층 건물의 4층, 사용승인일은 2017.01.12입니다. 소유자 박경화는 2017.02.14 매매를 원인으로 거래가 260,000,000원에 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2024.03.18 설정된 승학신용협동조합의 채권최고액 228,000,000원 근저당입니다.
가격 쪽은 신건치고 눈에 띕니다. 최저매각가 2.63억은 전체 거래 평균 2.60억만 놓고 보면 101.2%지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 흐름은 다릅니다. 최근 12개월 동일면적 3건 평균은 276,666,666원, 최신 거래는 2026.06의 275,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 과거보다 13.7% 상승했습니다. 따라서 신건 최저가는 최근 평균보다 약 4.9%, 최신 거래보다 약 4.4% 낮은 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21826 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범천동 842-11 가야누리애 4층 402호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 부산진구 범일로154번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 73.59㎡ · 15층 중 4층 · 통칭 27평형 · 남향 |
| 사용승인 | 2017.01.12 |
| 소유자 | 박경화 (2017.02.14 매매 · 거래가 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 263,000,000원 / 263,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 190,697,949원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후의 경매
기존 농협은행 근저당 2건은 2024.03.18 해지로 말소됐고, 같은 날 승학신용협동조합 명의의 채권최고액 228,000,000원 근저당이 새로 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준입니다. 2025.04.17 승학신용협동조합이 임의경매를 신청했고, 이후 2025.09.30 그 근저당권은 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전됐으며 같은 채권에 대해 냉동냉장수산업협동조합의 근질권 설정도 등기됐습니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 거래가 중요하다
가야누리애는 총 56세대, 2017.01.12 사용승인 단지입니다. 대상과 같은 전용 73.59㎡의 최근 거래를 보면 2026년 거래 3건이 모두 2.75억~2.80억에 형성돼 있습니다. 최근 12개월 평균은 276,666,666원이며 최신 거래는 2026.06의 275,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 73.59㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 73.59㎡ | 12 | 275,000,000원 |
| 2026.03 | 73.59㎡ | 13 | 280,000,000원 |
| 2024.09 | 73.59㎡ | 12 | 270,000,000원 |
| 2023.07 | 73.59㎡ | 9 | 270,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 73.59㎡ | 3건 | 276,666,666원 |
현재 최저가 263,000,000원은 최근 12개월 평균의 95.1%입니다. 최신 거래 275,000,000원보다도 12,000,000원 낮습니다. 전체 거래 평균 260,000,000원은 전용 68.74㎡의 190,000,000원 거래까지 포함돼 있어 대상 호수의 현재 가격 판단에는 최근 동일면적 거래를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 거래 추세도 +13.7%로 하락장이 아니라 상승 방향입니다.
③ 예상배당표 (매각가 263,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,482,000원 |
| 2. 을구 4번 근저당권 · 승학신용협동조합 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 30,518,000원 |
현재 회차에서는 근저당 채권최고액까지 전액 배당되고 소유자 잔여금이 발생합니다. 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 263,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 210,400,000원 | 21,345,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 168,320,000원 | 62,836,480원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 210,400,000원, 2회 유찰 시 168,320,000원으로 내려갑니다. 채권자의 미배당은 각각 21,345,600원과 62,836,480원으로 늘지만, 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모든 회차 0원입니다. 현재 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성서초등학교 남측 인근으로, 주변은 아파트·시장·단지내 근린생활시설 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 시내버스 정류장까지 도보 약 5분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 15층 중 4층, 사용승인일 2017.01.12입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전설비와 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 공동주택 건부지로 이용 중이며 남측 약 10미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역입니다.
- 공시지가. 2,970,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 규모. 가야누리애 56세대로, 최근 동일면적 거래는 2.70억~2.80억 범위에서 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가 당시 임대여부 확인에 실패했습니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유자를 반드시 대조하세요.
- 근저당 이전관계 확인. 말소기준 근저당은 2025.09.30 주식회사엠포인트자산관리대부로 이전되고 근질권도 설정됐습니다. 최신 등기부에서 권리 변동을 재확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 2.60억보다 최근 12개월 동일면적 평균 2.766억과 최신 2.75억을 우선 비교하는 것이 적절합니다.
- 층·내부 상태 확인. 대상은 4층이고 감정평가 시 이해관계인 부재로 내부마감재 조사가 이뤄지지 않았습니다.
- 배당 외 비용 확인. 예상배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 직접 확인하세요.
맺으며 — 가격은 괜찮지만, 점유 확인이 마지막 관문
이 사건은 가격과 등기만 보면 신건치고 균형이 좋습니다. 최저가 2.63억은 최근 12개월 동일면적 평균 2.766억의 95.1%이고 최신 거래 2.75억보다도 낮습니다. 최근 시세 추세 역시 +13.7%라 하락장 보정으로 가격 메리트를 깎아야 할 상황도 아닙니다. 배당표상 매수인 인수는 0원이고, 현재 회차에서는 근저당 채권최고액을 모두 배당한 뒤 소유자 잔여도 발생합니다.
다만 감정평가 당시 임대관계 확인이 되지 않았다는 점은 그냥 넘길 수 없습니다. 확인된 임차인 내역이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 것은 같은 말이 아닙니다. 따라서 이 물건은 “최근 시세보다 낮은 신건 + 등기상 인수 0원”이 장점이지만, 최종 판단은 점유·임대관계 확인을 마친 뒤 내려야 합니다.
