부산지방법원 2025타경21835. 부산진구 양정동 대원칸타빌맴버스 104동 15층 1501호 아파트입니다. 감정평가상 공동주택(아파트)으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 37층 중 15층입니다. 현재 등기상 소유자는 조성숙이고, 2015.12.08. 소유권이전 당시 거래가액은 396,500,000원입니다.
권리의 중심은 2022.01.26. 설정된 다대동새마을금고 근저당권 480,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 2024년 에스와이 주식회사 가압류 100,000,000원과 2025.04.18. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2026.08.14. 한국자산관리공사로 이전등기됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21835 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 양정동 525 양정동 대원칸타빌맴버스 104동 15층 1501호 |
| 도로명 | 부산광역시 부산진구 거제대로 26 |
| 물건종류 | 아파트 · 37층 중 15층 |
| 비교 면적 | 110.9382㎡ |
| 소유자 | 조성숙 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 525,000,000원 / 525,000,000원 (신건) |
| 경매 청구액 | 106,328,767원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
등기상 과거 전세권과 기존 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준은 을구 9번 근저당권이며, 이후의 에스와이 주식회사 가압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 5.5% 높다
대원칸타빌멤버스는 840세대, 사용승인일은 2006.08.29.입니다. 비교 거래 12건의 면적은 110.94㎡와 118.62㎡이며, 최근 12개월 평균 거래가는 497,833,333원입니다. 현재 최저가 525,000,000원은 이 평균의 105.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 118.62㎡ | 26 | 495,000,000원 |
| 2026.05 | 110.94㎡ | 21 | 538,000,000원 |
| 2025.12 | 118.62㎡ | 33 | 520,000,000원 |
| 2025.11 | 110.94㎡ | 3 | 427,000,000원 |
| 2025.11 | 118.62㎡ | 7 | 490,000,000원 |
| 2025.11 | 118.62㎡ | 24 | 475,000,000원 |
| 2025.11 | 118.62㎡ | 43 | 500,000,000원 |
| 2025.11 | 110.94㎡ | 22 | 537,000,000원 |
| 2025.11 | 110.94㎡ | 36 | 527,000,000원 |
| 2025.10 | 110.94㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 110.94㎡ | 4 | 480,000,000원 |
| 2025.10 | 118.62㎡ | 38 | 505,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 497,833,333원 |
표본의 최저 거래가는 427,000,000원, 최고는 538,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.07. 495,000,000원으로, 현재 최저가 525,000,000원은 최신 거래보다 30,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래 양쪽보다 모두 높은 만큼, 현재 신건을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 525,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,650,000원 |
| 2. 근저당 · 다대동새마을금고 | 480,000,000원 | 480,000,000원 |
| 3. 가압류 · 에스와이 주식회사 | 100,000,000원 | 37,350,000원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 에스와이주식회사 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 580,000,000원 중 예상배당은 517,350,000원, 미배당은 62,650,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 1.5% 수준으로 추정된 값이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양성초등학교 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·단지내 상가·오피스텔·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 양정역이 있어 제반 교통상황은 양호한 편입니다.
- 토지. 인접지 및 도로와 등고 평탄한 가로장방형 토지로 아파트단지 건부지로 이용 중이며, 단지 내 진입로·가로망·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·광로2류 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 상대보호구역에 해당합니다.
- 공시지가. 3,345,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 37층 건물 내 15층이며, 위생·급배수·난방·승강기·옥내소화전·화재탐지 및 경보·도시가스·공동현관기 설비를 갖추고 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 점검. 최저가가 최근 12개월 평균의 105.5%입니다. 현재 가격을 ‘할인된 경매가격’으로 해석하면 안 됩니다.
- 최신 거래 대조. 최신 거래 495,000,000원보다 최저가가 30,000,000원 높습니다. 층·면적·상태 차이를 감안해 개별 호수의 적정 상한을 별도로 정해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 420,000,000원, 2회 유찰 시 336,000,000원입니다. 현재 신건과의 가격 차이를 사전에 계산해 두는 것이 필요합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서와 실제 점유 상태를 입찰 전 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 말소기준 근저당권은 2026.08.14. 한국자산관리공사로 이전등기됐습니다. 매각 직전 최신 등기부를 다시 대조해야 합니다.
- 배당 한계. 신건 매각가 가정에서도 62,650,000원의 미배당이 발생합니다. 다만 해당 미배당액이 매수인 인수액으로 전환되는 구조는 아닙니다.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하고 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원이라는 점에서 권리구조는 비교적 단순합니다. 그러나 현재 최저가 525,000,000원은 최근 12개월 평균 497,833,333원의 105.5%이고, 최신 거래 495,000,000원보다도 높습니다.
따라서 지금 회차의 판단 포인트는 ‘권리가 깨끗한가’가 아니라 525,000,000원이라는 가격을 감수할 이유가 있는가입니다. 현재 데이터만 놓고 보면 권리는 합격, 가격은 보류가 맞습니다. 유찰 시 420,000,000원·336,000,000원으로 가격 구조가 크게 달라지는 만큼, 실제 입찰 여부는 최신 점유·등기 상태와 함께 회차별 가격을 기준으로 판단하는 편이 합리적입니다.
