부산지방법원 2025타경21854. 사직동 태건아시아드3차 3층 304호로, 건축물대장상 업무시설인 오피스텔이지만 감정평가 현황은 주거용 오피스텔입니다. 말소기준권리는 2023.06.16 설정된 농협은행주식회사 근저당권 82,800,000원입니다. 소유자는 같은 날 소유권을 취득한 주식회사이앤라이프이고, 이후 압류와 경매개시결정이 이어졌습니다.
권리분석의 핵심은 임차인 김동규의 전입일입니다. 전입신고일 2023.06.30은 말소기준권리 2023.06.16보다 늦습니다. 따라서 현재 자료 기준으로는 대항력 없음이고, 배당에서 보증금이 전액 회수되지 않더라도 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 및 최우선변제 가능 금액은 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21854 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 사직동 859-1 태건아시아드3차 3층 304호 |
| 도로명 | 부산광역시 동래구 아시아드대로 153-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 건축물대장상 업무시설 · 현황 주거용 오피스텔 |
| 전용면적 | 22.71㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 중 3층 304호 |
| 소유자 | 주식회사이앤라이프 |
| 감정가 / 최저가 | 127,000,000원 / 127,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 71,323,122원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각 소멸
말소기준은 2023.06.16 농협은행주식회사 근저당권 82,800,000원입니다. 2024.09.10 양산시 압류와 2025.02.03 국 압류는 뒤에 해제·말소됐고, 2025.04.30 국민건강보험공단 압류와 2026.08.07 국 압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2025.08.25에는 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김동규 | 304호 | 2023.06.30 | 미상 | 미상 | 2025.05.12 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
김동규는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에서 확인된 실제 임차인 1명입니다. 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없고, 보증금·확정일자가 확인되지 않아 우선변제 금액은 미상입니다. 배당요구는 2025.05.12에 이뤄졌습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
③ 시세 비교 — 수치상 90.7%, 다만 표본은 1건
태건아시아드3차는 총 16세대, 사용승인일은 2020.04.13이고, 본건 전용면적 22.71㎡와 면적이 일치하는 실거래가 확인됩니다. 확인된 거래는 2023.05, 3층, 140,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 22.71㎡ | 3 | 140,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 22.71㎡ | 1건 | 140,000,000원 |
최저매각가이자 실질취득액은 127,000,000원이고, 시세 자료상 최근 12개월 평균 140,000,000원의 90.7%입니다. 인수액이 0원이므로 이번 사건은 최저가와 실질취득액이 같습니다. 따라서 수치상으로는 최근 평균 이하입니다. 다만 거래 건수가 1건이고 최신 확인 거래가 2023.05인 만큼, 이 90.7%만으로 가격 경쟁력이 충분하다고 확정하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,578,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 82,800,000원 | 82,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,622,000원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 82,800,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 41,622,000원이 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 근저당 등 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 127,000,000원 | 82,800,000원 | 0원 | 41,622,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 101,600,000원 | 82,800,000원 | 0원 | 16,577,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 81,280,000원 | 79,416,960원 | 3,383,040원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시에는 채권 총액 82,800,000원 중 3,383,040원이 미배당되는 시나리오지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 모든 시나리오에서 예상 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 동래구 사직동, 도시철도 3호선 사직역 서측 인근입니다. 주위는 공동주택, 근린생활시설, 오피스텔, 단독주택 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장과 도시철도 3호선 사직역이 있어 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나 현황은 주거용 오피스텔입니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 지상 12층 건물의 3층 304호로, 위생·급배수·난방·소화·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 본건 북동측으로 폭 약 6m 내외 도로가 소재합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역이며 최고높이는 54m입니다. 공시지가는 2,102,000원/㎡입니다.
- 환금성. 태건아시아드3차는 16세대이고 확인된 동일면적 실거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 입찰가 산정 시 개별 호수 상태와 현장 시세 확인의 중요성이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금·확정일자 확인. 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 최우선변제 가능성은 배당표에 영향을 줄 수 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 자료를 대조해야 합니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있으면 근저당보다 먼저 배당될 수 있어 현재 예상배당표와 달라질 수 있습니다.
- 주거용 이용 상태 확인. 건축물대장상 업무시설이지만 현황 주거용 오피스텔입니다. 현장 이용 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 시세 표본 확인. 실질취득은 최근 12개월 평균의 90.7%지만 실거래는 1건입니다. 140,000,000원 한 건만으로 응찰 상한을 정하지 않는 편이 안전합니다.
- 소규모 단지 환금성. 16세대, 경매 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%라는 점을 감안해 재매각 시 매수층을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 세금·임차인 관련 원본 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격보다 ‘시세 신뢰도’를 봐야 한다
이 사건은 말소기준권리보다 늦게 전입한 임차인 1명이 있어 대항력 인수형이 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 최저가 127,000,000원 역시 시세 자료상 최근 12개월 평균 140,000,000원의 90.7%로 평균 아래에 위치합니다.
다만 가격 판단의 근거는 두껍지 않습니다. 동일면적 실거래는 1건이고 최신 확인 거래는 2023.05입니다. 단지도 16세대에 불과하고 경매 통계상 평균 1.5회 유찰, 낙찰률 0.0%가 나타납니다. 여기에 당해세와 임차인 최우선변제 가능성은 배당액을 바꿀 수 있습니다. 결론은 “권리상 인수 부담은 낮지만, 90.7%라는 숫자만으로 가격 우위를 확정하지 말 것”입니다.
