부산지방법원 2025타경21882. 부산 연제구 연산동 연산경동메르빌 101동 15층1503호 아파트입니다. 소유자는 이영훈이고, 2014.01.22 소유권이전등기가 이뤄졌습니다. 현재 경매에서 핵심이 되는 말소기준권리는 2021.01.19 설정된 대형선망수산업협동조합의 채권최고액 526,800,000원 근저당권입니다. 이후 같은 조합의 근저당 47,000,000원·40,800,000원과 여러 가압류가 이어졌고, 2025.04.28 대형선망수산업협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
등기 구조만 보면 낙찰자가 등기상 후순위 담보권과 가압류를 떠안는 형태는 아닙니다. 배당표에서도 현재 회차 매각가 510,000,000원을 가정할 때 집행비용 7,500,000원을 제외한 502,500,000원이 말소기준 근저당권에 배당되고, 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 그 결과 채권자 전체 미배당액은 412,634,479원이지만, 이 미배당이 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아니며 데이터상 매수인 인수는 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21882 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 연산동 2298 연산경동메르빌 101동 15층1503호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 91.6028㎡ · 지상49층 건물 내 15층 · 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 이영훈 · 2014.01.22 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 510,000,000원 / 510,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 572,413,305원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 단지 | 연산경동메르빌 · 470세대 · 2013.12.06 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 5번, 2021.01.19 대형선망수산업협동조합 근저당권 526,800,000원입니다. 그 뒤 설정된 같은 조합의 을구 8번·9번 근저당과 농림수산업자신용보증기금관리기관·신용보증기금·수협은행·부산신용보증재단의 가압류, 그리고 임의경매개시결정은 자료상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
또한 등기부에는 2024.11.25 부산회생법원의 파산선고결정이 기재돼 있습니다. 이 항목 자체를 매수인 인수권리로 계산한 자료는 아니지만, 경매 절차와 현재 점유·관리 상태를 확인할 때 함께 원본 서류를 대조할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 1.7% 높은 신건
연산경동메르빌의 최근 실거래 12건은 2026.03부터 2026.08까지 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 501,666,666원, 최신 거래는 2026.08의 525,000,000원입니다. 신건 최저가 510,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만 최근 12개월 평균의 101.7%이므로, 최근 평균을 기준으로 “시세보다 싸다”는 평가를 할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 87.94㎡ | 49 | 525,000,000원 |
| 2026.07 | 87.94㎡ | 23 | 556,000,000원 |
| 2026.07 | 91.6㎡ | 23 | 530,000,000원 |
| 2026.05 | 87.94㎡ | 43 | 510,000,000원 |
| 2026.04 | 87.94㎡ | 38 | 350,000,000원 |
| 2026.04 | 87.94㎡ | 13 | 508,000,000원 |
| 2026.03 | 91.6㎡ | 18 | 525,000,000원 |
| 2026.03 | 87.94㎡ | 12 | 495,000,000원 |
| 2026.03 | 87.94㎡ | 15 | 500,000,000원 |
| 2026.03 | 87.94㎡ | 6 | 485,000,000원 |
| 2026.03 | 87.94㎡ | 32 | 513,000,000원 |
| 2026.03 | 87.94㎡ | 43 | 523,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 91.6028㎡ | 12건 | 501,666,666원 |
거래 범위는 350,000,000원~556,000,000원으로 폭이 큽니다. 따라서 단순 평균만 볼 것이 아니라 개별 층·면적을 함께 봐야 합니다. 다만 현재 경매 최저가가 최근 12개월 평균의 101.7%라는 사실은 명확합니다. 권리가 단순하다는 이유만으로 신건 가격에 별도의 가격 가점을 줄 상황은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 510,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,500,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 526,800,000원 | 502,500,000원 |
| 3. 을구 8번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 47,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 9번 근저당권 · 대형선망수산업협동조합 | 40,800,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 농림수산업자신용보증기금관리기관 | 180,281,665원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 15,300,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 7번 가압류 · 수협은행 | 95,508,379원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 9,444,435원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 청구 합계 915,134,479원 중 502,500,000원이 배당되고, 412,634,479원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 연제구청 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단지내상가·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 물만골역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상49층 건물의 15층이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·경보·소화전과 도시가스 개별난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 폭 25m, 동측 폭 15m, 남서측 폭 8m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 준주거지역·제3종일반주거지역 등이 확인되며 공시지가는 2,621,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 연산경동메르빌은 470세대, 2013.12.06 준공 단지이며 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 510,000,000원은 최근 12개월 평균 501,666,666원의 101.7%입니다. 권리가 깨끗하다는 이유로 가격 프리미엄을 주지 마세요.
- 점유·임차 확인. 별도 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서, 실제 점유자를 다시 확인하세요.
- 파산선고 확인. 2024.11.25 파산선고결정 등기가 있으므로 경매기록과 현재 관리·점유 상태를 원본에서 확인하세요.
- 후순위 권리 확인. 을구 8번·9번 근저당 및 갑구 가압류는 자료상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 최종 입찰 전 최신 등기부와 대조하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 408,000,000원, 2회 유찰 시 326,400,000원으로 제시돼 있어 회차별 가격 차이를 미리 비교할 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로
이 사건은 말소기준이 2021.01.19 대형선망수산업협동조합 근저당권으로 분명하고, 현재 자료상 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 비교적 단순합니다. 그러나 가격은 별개의 문제입니다. 신건 최저가 510,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 501,666,666원의 101.7%로 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 525,000,000원보다 낮다는 점만으로 신건을 저평가됐다고 단정하기도 어렵습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 파산선고 등기도 확인되므로, 권리상 인수 0원은 장점이지만 가격 가점 없이 점유·절차 확인 후 접근할 물건으로 보는 것이 적절합니다.
