부산지방법원 2025타경21895. 부산 동래구 온천동 ‘온천장 에스케이허브올리브’ 18층 1813호 아파트입니다. 말소기준권리는 2016.03.24. 삼성화재해상보험주식회사 근저당권 144,000,000원이고, 이 근저당권은 2023.09.19. 한국자산관리공사로 이전됐습니다. 그 뒤 등기된 서울신용보증재단·신용보증기금 가압류, 강제경매개시결정, 전혜선의 주택임차권은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
핵심은 임차권입니다. 전혜선은 임대차계약일 2018.07.23., 점유개시 2018.07.24., 전입신고 2018.07.25., 확정일자 2018.07.31.이고 보증금은 10,000,000원입니다. 그러나 전입신고가 2016.03.24. 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21895 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 온천동 161-1 온천장 에스케이허브올리브 18층 1813호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 동래구 금강공원로 2 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 49.95㎡ · 29층 건물 내 18층 |
| 사용승인 | 2006.04.28 |
| 소유자 | 한효진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 183,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 33,013,617원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
과거 2014.03.25. 전세금 150,000,000원의 전세권이 설정된 적이 있으나 2016.03.25. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2016.03.24. 설정된 삼성화재해상보험주식회사 근저당권입니다. 이후 서울신용보증재단의 18,749,970원 가압류, 신용보증기금의 29,400,000원 가압류와 강제경매개시결정, 전혜선의 주택임차권은 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 승계 0원
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 전혜선 | 건물 전유부분 전부 | 10,000,000원 | 2018.07.25 / 2018.07.31 | 없음 | 배당요구 접수 | 0원 |
배당요구일 2025.12.22. 전입신고가 말소기준권리 2016.03.24.보다 늦어 대항력이 없으므로 낙찰자에게 보증금이 승계되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 평균보다 높다
SK허브올리브 최근 거래 12건의 평균은 182,583,333원입니다. 신건 최저매각가 183,000,000원은 최근 12개월 평균의 100.2%로, 평균보다 416,667원 높습니다. 최신 거래는 2026.08. 181,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 2,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 53.29㎡ | 28 | 181,000,000원 |
| 2026.06 | 53.29㎡ | 24 | 183,000,000원 |
| 2026.05 | 53.29㎡ | 14 | 180,000,000원 |
| 2026.05 | 49.95㎡ | 16 | 173,000,000원 |
| 2026.05 | 53.29㎡ | 13 | 177,500,000원 |
| 2026.05 | 53.29㎡ | 25 | 185,500,000원 |
| 2026.04 | 53.29㎡ | 10 | 185,000,000원 |
| 2026.04 | 53.29㎡ | 16 | 186,000,000원 |
| 2026.03 | 53.29㎡ | 12 | 188,000,000원 |
| 2026.03 | 53.29㎡ | 9 | 183,000,000원 |
| 2026.03 | 53.29㎡ | 21 | 184,000,000원 |
| 2026.02 | 53.29㎡ | 27 | 185,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 182,583,333원 |
최근 거래 범위는 173,000,000원~188,000,000원입니다. 특히 본건 전용면적과 같은 49.95㎡ 거래는 2026.05. 16층에서 173,000,000원에 체결됐습니다. 따라서 신건 최저가 183,000,000원을 단순히 ‘시세보다 저렴하다’고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 183,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,362,000원 |
| 1. 근저당 · 삼성화재해상보험주식회사 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울신용보증재단 | 18,749,970원 | 18,749,970원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 29,400,000원 | 16,888,030원 |
| 4. 강제경매개시결정 · 신용보증기금 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 192,149,970원 중 예상 배당 179,638,000원, 미배당 12,511,970원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 회차별 배당 부담
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 183,000,000원 | 179,638,000원 | 12,511,970원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 146,400,000원 | 143,550,400원 | 48,599,570원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 117,120,000원 | 114,680,320원 | 77,469,650원 | 0원 |
유찰될수록 채권자의 미배당은 늘지만 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 즉 회차가 내려가더라도 권리인수 구조가 나빠지는 물건은 아니며, 입찰 판단의 핵심은 가격입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 1호선 온천장역 남서측 인근. 주변은 아파트단지·공동주택·단독주택·상업·업무용 빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 시내버스정류장과 온천장역이 있어 제반 교통사정은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 29층 건물 내 18층 1813호, 사용승인 2006.04.28. 도시가스 개별난방·승강기·스프링클러 등 설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·가로구역별 최고높이 제한지역 108m 이하·온천지구에 해당합니다.
- 대지. 토지면적 2,405㎡, 공시지가 3,432,000원/㎡, 평지·사다리형 유사 부정형 토지입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권. 전혜선의 임차보증금 10,000,000원은 대항력이 없어 승계되지 않습니다. 등기부상 임차권과 매각물건명세서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
- 가격 상한. 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 100.2%, 최신 거래보다 2,000,000원 높습니다. 신건 자체를 할인 매물로 보기는 어렵습니다.
- 동일 면적 거래. 본건과 같은 전용 49.95㎡의 2026.05. 16층 거래가는 173,000,000원입니다. 층·향·내부상태 차이를 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 임차권등기가 존재하므로 현재 점유·인도 상태를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 배당. 신건 기준 채권 미배당 12,511,970원이 발생하지만, 이는 매수인 승계액이 아닙니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 가격을 봐야 하는 신건
이 물건의 권리구조는 명확합니다. 2016.03.24. 근저당권이 말소기준이고, 전혜선 임차권을 포함한 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차보증금 10,000,000원도 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다. 반면 신건 최저가 183,000,000원은 최근 12개월 평균 182,583,333원의 100.2%, 최신 거래 181,000,000원보다도 높습니다. 따라서 결론은 “권리는 무난, 가격은 보수적으로.” 신건에서 권리 안전성만 보고 가격까지 후하게 평가할 물건은 아닙니다.
