창원지방법원 2026타경73. 의령군 지정면 오천리 798 소재 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 생산관리지역의 대지로 토지면적은 647.0㎡입니다. 말소기준권리는 2015.06.19 설정된 군북농업협동조합 근저당권 72,000,000원이며, 그 이후의 근저당권·가압류·가처분은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 매수인에게 넘어오는 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건은 권리보다 현황 확인 비중이 큽니다. 제시외 건물은 전부 매각에 포함되지만 목록 3 토지 지상의 농업용 비닐하우스는 매각에서 제외되고, 목록 1·3 토지는 인접 토지와 경계가 불분명해 정확한 지적경계 확인에는 측량이 필요한 것으로 기재돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경73 |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 지정면 오천리 798 · 경상남도 의령군 지정면 기강로1서길 77 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 변춘석 · 단독소유 |
| 토지 | 647.0㎡ · 지목 대 · 생산관리지역 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 공시지가 | 27,300원/㎡ |
| 감정가 / 최저가 | 277,524,000원 / 277,524,000원 (신건) |
| 청구금액 | 73,307,416원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 전부 포함 · 목록 3 토지 지상 농업용 비닐하우스 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸형
말소기준권리는 2015.06.19 군북농업협동조합 근저당권입니다. 뒤이어 설정된 같은 조합의 근저당권, 이관의·이문식 근저당권과 경남신용보증재단·신한카드 주식회사· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 이문식 근저당권에 대한 가처분, 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 277,524,000원이고 유찰은 0회입니다. 매수인 인수가 없으므로 현재 회차의 실질취득 역시 277,524,000원입니다. 다만 이 사건에서 직접 비교할 실거래 가격을 근거로 제시할 수 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트가 있다고 단정해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 277,524,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 222,019,200원 | 49,199,429원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 177,615,360원 | 92,981,615원 | 0원 |
유찰이 진행되면 채권자 쪽 미배당은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 늘지 않습니다. 즉 권리 인수 측면에서는 회차가 내려가도 구조가 바뀌지 않지만, 농촌 단독주택·토지의 실제 환금성과 현황 리스크를 확인하지 않은 채 할인율만 보는 것은 위험합니다.
③ 예상배당표 (매각가 277,524,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,685,336원 |
| 1. 근저당 · 군북농업협동조합 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 군북농업협동조합 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이관의 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이문식 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,500,000원 | 47,500,000원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,002,534원 | 14,002,534원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,807,826원 | 1,807,826원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 5,528,304원 |
현재 회차에서는 채권총액 267,310,360원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 5,528,304원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시나리오이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 의령군 지정면 오천리 오천마을 경로당 북서측 인근이며, 주변은 취락·농경지·임야가 혼재합니다.
- 교통. 대체적인 대중교통사정은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용. 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 건물 내 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 건물. 블록구조 기와기와지붕 2층, 외벽은 드라이비트·적벽돌치장 등, 내벽은 벽지·황토 등, 창호는 샤시창호입니다.
- 토지. 생산관리지역, 평지·부정형이고 도로접면은 세로한면(불)입니다. 공시지가는 27,300원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·배출시설설치제한지역·공장설립승인지역이 포함되고 소하천구역에 접합니다.
- 환금성. 취락·농경지·임야가 혼재한 지역의 단독주택과 토지이므로, 가격 판단은 현장 상태·경계·접도·농지 관련 조건을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3은 농지취득자격증명이 필요합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 사항을 반드시 확인해야 합니다.
- 경계 측량. 목록 1·3은 인접 토지와 경계가 불분명하므로 실제 이용범위와 지적경계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 매각 제외 시설. 목록 3 토지 지상의 농업용 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다.
- 제시외 건물. 제시외 건물 1-1, 1-2, 2-1, 2-2, 3-1은 전부 매각에 포함됩니다.
- 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대사항은 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 군북농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 한 후순위 소멸 관계와 가처분의 처리 내용을 등기 원본에서 재확인해야 합니다.
- 토지 현황 변경. 전용허가 없이 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 현황과 허가 관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만, 현장은 단순하지 않다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2015.06.19 군북농업협동조합 근저당권이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류·가처분·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재부터 2회 유찰까지의 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 입찰 판단의 무게중심은 현장에 있습니다. 토지 경계 불분명, 목록 3 농지취득자격증명, 농업용 비닐하우스 매각 제외, 농지 현황 변경 시 원상회복 가능성을 확인하지 않으면 권리가 깨끗하다는 사실만으로 안전한 입찰이 되지 않습니다. 신건 최저가는 277,524,000원이고 실질취득도 같은 금액이므로, 실거래 근거 없이 “싸다”고 평가할 단계도 아닙니다. 권리는 통과, 가격은 보류, 현황 확인이 선행되는 물건입니다.
