창원지방법원 2026타경73. 경상남도 의령군 지정면 오천리 798 소재의 단독주택과 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 등기상 소유자는 변춘석이며, 2015년 군북농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 감정가는 277,524,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 194,267,000원입니다.
이 사건은 단순한 주택 경매와 다릅니다. 제시외 건물은 매각에 포함되지만 목록 3번 토지 위 농업용 비닐하우스는 제외됩니다. 또한 목록 1번과 3번 토지는 인접 토지와 경계가 불분명하고, 목록 3번은 농지취득자격증명 제출이 필요합니다. 담보권의 소멸 여부뿐 아니라 매각 범위, 토지의 실제 경계, 농지취득 가능성을 함께 검증해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경73 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 의령군 지정면 오천리 798 |
| 도로명주소 | 경상남도 의령군 지정면 기강로1서길 77 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 소유자 | 변춘석 (단독소유) |
| 건물 구조 | 블록구조 기와기와지붕 2층 · 드라이비트 및 적벽돌치장 등 마감 |
| 이용상태 | 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 현황 | 공시된 토지 정보: 지목 대 · 면적 647.0㎡ · 생산관리지역 |
| 감정가 | 277,524,000원 |
| 최저매각가 | 194,267,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.22 |
| 신청채권자 | 군북농업협동조합 |
| 청구금액 | 73,307,416원 |
| 말소기준권리 | 2015.06.19 군북농업협동조합 근저당권 (채권최고액 72,000,000원) |
| 매각 범위 | 제시외 건물(1-1, 1-2, 2-1, 2-2, 3-1) 전부 포함 · 목록 3번 토지 위 농업용 비닐하우스 제외 |
| 농지 관련 | 목록 3번 농지취득자격증명 필요 |
① 권리 흐름 — 근저당과 가압류는 소멸, 점유관계는 확인
말소기준은 2015.06.19 접수된 군북농업협동조합의 을구 1번 근저당권입니다. 이후 군북농업협동조합의 추가 근저당, 이관의·이문식 명의 근저당, 경남신용보증재단·신한카드 주식회사·소상공인시장진흥공단의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
이문식의 근저당권에 대해서는 경남신용보증재단이 사해행위취소를 원인으로 한 근저당권설정등기 말소등기청구권을 피보전권리로 가처분을 설정했습니다. 이 가처분도 매각 소멸 대상으로 표시되어 있으나, 입찰 전에는 관련 소송의 진행 및 등기 변동 여부를 확인할 필요가 있습니다.
② 가격과 시세 — 70% 유찰가가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가 194,267,000원은 감정가 277,524,000원의 70%입니다. 1회 유찰에 따른 가격 인하가 반영된 수준입니다. 그러나 인근 단독주택 및 토지의 실거래 비교가격은 확인되지 않아, 현재 최저가가 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
| 구분 | 감정가 대비 | 매각가격 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 100% | 277,524,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 | 70% | 194,267,000원 | 1회 유찰 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 135,986,900원 | 추가 유찰 가정 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 95,190,830원 | 추가 유찰 가정 |
추가 유찰 시 가격 부담은 낮아질 수 있습니다. 다만 주택과 토지가 결합된 물건은 위치, 접도, 건물 상태, 농지 활용 가능성, 경계 문제에 따라 적정가격이 달라집니다. 이 사건에서는 특히 농지취득 가능 여부와 정확한 매각 범위가 가격 판단의 선행조건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 194,267,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,519,738원 |
| 1. 근저당 · 군북농업협동조합 (을구 1) | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 군북농업협동조합 (을구 2) | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 3. 근저당 · 이관의 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이문식 | 30,000,000원 | 16,747,262원 |
| 5. 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,500,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 14,002,534원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 1,807,826원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 청구금액을 기준으로 작성된 가정 배당표입니다. 집행비용 3,519,738원을 공제하고 채권자에게 190,747,262원이 배당되는 시뮬레이션으로, 총 미배당액은 76,563,098원, 소유자 잔여액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 의령군 지정면 오천리 소재 오천마을 경로당 북서측 인근입니다. 주변은 취락, 농경지, 임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 대중교통 사정은 대체로 보통으로 평가되어 있습니다.
- 주택. 블록구조 기와기와지붕 2층 건물로, 외벽은 드라이비트 및 적벽돌치장 등, 내벽과 천정은 벽지·황토 등으로 마감되어 있습니다. 샤시창호가 설치되어 있습니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 토지. 확인된 토지 정보상 면적은 647.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 생산관리지역입니다. 토지는 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(불)로 표시됩니다.
- 공시지가. 27,300원/㎡입니다. 공시지가만으로 건물과 토지를 포함한 일괄매각물건의 시장가치를 판단할 수는 없습니다.
- 토지이용 제한. 생산관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역이 확인되며, 소하천구역과 접하는 것으로 표시됩니다.
- 경계. 목록 1번과 3번은 인접 토지와 경계가 불분명합니다. 정확한 이용 가능 범위를 확인하기 위해 지적측량이 필요할 수 있습니다.
- 매각 포함·제외. 제시외 건물(1-1, 1-2, 2-1, 2-2, 3-1)은 전부 매각에 포함되나, 목록 3번 지상의 농업용 비닐하우스는 제외됩니다.
- 환금성. 취락·농경지·임야가 혼재한 지역의 단독주택 및 토지로, 아파트처럼 표준화된 가격 비교가 어렵습니다. 실제 거래가능성과 가격은 주택 상태, 토지 활용, 농지취득 요건 및 경계 확정 여부에 좌우될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3번의 발급 가능성과 제출 요건을 관할 기관에 사전 확인해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금 몰수 조건이 명시되어 있습니다.
- 농지 원상회복 위험. 전용허가 없이 토지 현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있으므로 현황과 허가 이력을 대조해야 합니다.
- 토지 경계 측량. 목록 1번과 3번의 인접 토지 경계가 불명확하므로 경계 침범, 실제 사용면적, 구조물 위치를 조사해야 합니다.
- 매각 제외 비닐하우스. 목록 3번 위 농업용 비닐하우스의 소유자, 점유자, 사용권원, 철거 또는 이용협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 제시외 건물의 현황과 구조·면적·용도를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임대차와 명도. 임대사항 미상으로, 실제 점유자와 임대차 여부, 전입세대 및 대항력 발생 가능성을 확인해야 합니다.
- 가처분 관련 소송. 이문식 근저당에 대한 경남신용보증재단의 사해행위취소 관련 가처분 및 후속 등기 변동 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 인근 단독주택과 토지의 거래가격, 건물의 실제 상태와 토지 이용 가능성을 비교해 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 매각기일과 원본 확인. 2026.10.22 매각 진행 여부, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서, 지적도 및 농지 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 긍정적, 입찰 조건은 까다롭다”
이 사건의 장점은 말소기준권리 이후의 근저당·가압류가 매각으로 소멸하고 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점입니다. 하지만 그것만으로 안전한 경매라고 보기는 어렵습니다. 임대사항은 미상이고, 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 직접적인 손실 위험이 있습니다. 토지 경계 불명확과 매각 제외 비닐하우스도 실제 취득 이후 이용과 처분에 영향을 줄 수 있습니다.
최저매각가 194,267,000원은 감정가의 70%이지만, 시세 비교자료가 확인되지 않은 상태에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다. 먼저 농취증 발급 가능성, 토지 경계, 포함·제외 건물, 실제 점유관계를 해소한 후 시세를 비교해야 합니다. 결론은 “등기권리 소멸은 긍정적이나, 현장·행정 리스크 해소 전 입찰 보류”입니다.
