부산지방법원 2025타경21927. 부산 연제구 거제동 현대아파트 103동 1층 103호입니다. 이 사건의 핵심은 근저당 자체가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 전입·점유입니다. 박성구는 2021.07.15. 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.06.28.입니다. 반면 말소기준권리는 2022.04.20. 설정된 다대동새마을금고 근저당권 216,000,000원입니다. 따라서 박성구는 자료상 대항력 있음, 우선변제권 행사 가능으로 판정되어 있습니다.
현재 최저매각가 455,000,000원에서는 집행비용 6,950,000원을 제외한 뒤 임차보증금 300,000,000원이 전액 배당되고, 후순위 근저당에 148,050,000원이 배당되는 구조입니다. 그래서 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 유찰로 매각가가 보증금 아래로 내려가면 상황이 달라집니다. 2회 유찰 가정에서는 13,676,800원의 보증금 미배당분이 매수인 인수로 전환됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21927 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 연제구 거제동 491-23 현대아파트 103동 1층103호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 공동주택(아파트)로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층건 제103동 내 제1층 제103호 · 사용승인일 1986-05-28 |
| 소유자 | 강문성 |
| 감정가 / 최저가 | 455,000,000원 / 455,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 187,741,980원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 먼저다
말소기준권리는 2022.04.20. 설정된 다대동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권은 2026.08.14. 한국자산관리공사로 이전되었습니다. 임차인 박성구의 전입·점유는 2021.07.15.로 그보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.09.30.에 이루어졌지만, 대항력 판정의 핵심인 전입·점유 시점이 말소기준보다 빠르므로 자료상 대항력이 인정되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박성구 | 전유부분 전부 · 주거 (임차권등기) | 2021.07.15 | 2021.06.28 | 300,000,000원 | 2024.09.30 · 배당요구 있음 | 대항력 있음 우선변제 가능 보증기관 승계 없음 |
② 가격 시나리오 — 2회 유찰부터 인수액이 발생
| 회차 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 455,000,000원 | 67,950,000원 | 0원 | 455,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 364,000,000원 | 157,896,000원 | 0원 | 364,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 291,200,000원 | 216,000,000원 | 13,676,800원 | 304,876,800원 |
현재와 1회 유찰 시에는 임차보증금이 예상배당상 모두 해소되어 매수인 인수가 0원입니다. 하지만 2회 유찰 가정에서는 매각가가 보증금 300,000,000원 아래로 내려가며 미배당분이 생깁니다. 따라서 291,200,000원만 보고 가격이 크게 낮아졌다고 판단하면 안 됩니다. 실제 부담은 인수액까지 합친 304,876,800원이고, 대항력 임차보증금 300,000,000원 부근으로 총 부담이 수렴하는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,950,000원 |
| 1. 임차인 박성구 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당권 · 다대동새마을금고 | 216,000,000원 | 148,050,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차인 박성구의 보증금 300,000,000원이 예상배당상 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 후순위 근저당은 채권최고액 기준 67,950,000원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산도시철도 3호선 거제역 남측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·업무시설·근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도 3호선 거제역 및 동해선 거제역이 있습니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 50미터 내외의 거제대로에 접하고, 남서측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로에 접합니다.
- 건물. 사용승인일은 1986-05-28이며, 승강기·도시가스 개별난방·급배수·화재탐지 및 경보설비·소화전설비 등이 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·지구단위계획구역이 포함되어 있고, 공시지가는 2,680,000원/㎡입니다.
- 현장 확인. 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재·폐문으로 내부 확인이 불가능해 외부관찰·공부·탐문 등을 기초로 평가되었습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 우선 확인. 박성구의 보증금 300,000,000원, 전입·점유 2021.07.15., 확정일자 2021.06.28.을 기준으로 배당·인수 관계를 다시 대조해야 합니다.
- 회차별 실질취득액 확인. 현재와 1회 유찰은 인수 0원이지만, 2회 유찰 시 인수 13,676,800원이 발생하므로 낙찰가만 비교하면 안 됩니다.
- 임차권등기 확인. 2024.09.30. 주택임차권이 등기되어 있고 배당요구가 접수되어 있습니다. 매각물건명세서와 등기부의 최신 상태를 입찰 직전 재확인해야 합니다.
- 공용관리비. 2026.03.19. 기준 해당 전유부분과 관련해 공용관리비 1,674,940원(연체료 포함)이 연체되어 있다는 배당요구신청서가 접수되어 있습니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문으로 내부 확인이 불가능했으므로 내부구조와 이용상황을 별도로 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 동일 평형 실거래 자료가 제시되어 있지 않아 감정가 455,000,000원의 시장 적정성은 별도로 검증해야 합니다.
맺으며 — “현재는 인수 0, 유찰되면 구조가 바뀐다”
이 물건은 임차인이 없어서 단순한 사건이 아닙니다. 오히려 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 권리분석의 중심입니다. 신건 455,000,000원에서는 박성구의 보증금 300,000,000원이 예상배당상 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 1회 유찰 가정에서도 인수는 0원입니다. 그러나 2회 유찰로 매각가가 291,200,000원까지 내려가면 13,676,800원이 미배당되어 매수인이 떠안는 구조로 바뀝니다.
따라서 이 사건은 “유찰 = 무조건 더 싸다”로 접근하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 구간에서는 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득액으로 비교해야 합니다. 동시에 동일 평형 최근 실거래 자료가 없어 현재 감정가가 시장 대비 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 현재 회차는 인수 0, 2회 유찰부터는 인수 발생. 이 전환점을 놓치지 않는 것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
